律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁合同到期后出租人拒绝续租、承租人拒绝腾退而引发的房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2000年6月20日，A公司（承租方）与C公司（出租方）就位于北京市朝阳区的一处房屋及场地签订了期限为20年的主租赁合同。此后，双方签订多份补充协议，确认租赁期限至2021年1月31日届满。2016年至2020年间，经合同主体变更，B公司承继了原出租人C公司的全部权利义务。合同约定，期满后对于A公司的装修、改建及增添设备，固定部分归出租人所有，可移动部分由A公司拆走或作价。合同到期后，B公司明确拒绝续租，但A公司继续占有使用租赁物，遂成讼。
主要争议：
1.本案是否应当一并审理A公司与案外人之间独立的物业托管服务法律关系；
2.一审法院判决A公司“腾空”并返还房屋及场地的判项是否明确、合法，有无执行依据。
诉讼过程：
一审法院支持了B公司要求A公司腾房并支付占有使用费的全部诉讼请求。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张本案租赁关系与案外的物业托管服务关系相互牵连、不可分割，试图扩大本案审理范围，将案件复杂化。
具体主张与理由：认为B公司诉请的“腾退”仅处理了租赁关系，而A公司仍需履行对案外人G公司的物业托管义务。一审法院未追加G公司为当事人，未审理物业托管关系即作出判决，导致“案结事未了”，属于程序错误，应予纠正或发回重审。同时主张“腾空”缺乏客观标准，判项不明确，难以执行。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：固守“不告不理”原则，将案件审理焦点严格限定在已到期失效的租赁合同法律关系内，反对引入任何无关的案外因素。
具体主张与理由：认为B公司是基于租赁关系提起诉讼，其诉讼请求（腾房、支付占有费）明确且与租赁合同直接相关。A公司主张的物业托管关系涉及不同主体与协议，与本案无关。若法院主动审理，将构成“超诉讼请求裁判”。同时指出，双方租赁合同已对合同终止后添附物的归属作出了明确约定，为“腾空”提供了具体的履行标准，不存在执行障碍。
3.法院审理思路：
关于审理范围：
法院认为，一审审理严格围绕原告（B公司）提出的、基于租赁合同到期终止的诉讼请求进行，程序正当。上诉人（A公司）要求一并处理其与案外人的法律关系，缺乏法律依据，不予支持。
关于判项合法性与明确性：
法院认定，双方租赁合同明确约定了合同终止后，由A公司投资的装修、改造和增添设施、设备的归属（固定部分归出租人，可移动部分归A公司）。该约定为“腾空”判项提供了明确的合同依据和履行标准。在B公司拒绝续租的情况下，其要求返还租赁物并支付占有使用费，于法有据。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：判令上诉人A公司于判决生效后三十日内，将涉案房屋及场地腾空并返还给被上诉人B公司，并按每日人民币4,328元的标准，向B公司支付自2021年2月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
3.诉讼费用：二审案件受理费40,212.16元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
