律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋部分面积未取得合法建设规划许可，进而引发合同效力、费用支付及担保责任争议的房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2017年，C管理公司与D健身公司就北京市某西路41号楼一处商业综合体签订《租赁合同》，约定租赁面积包括175平方米（在产权证平面图内）及640平方米屋顶平台（不在平面图内），租期至2024年11月30日。2019年9月，经四方签订《主体变更协议》，出租人变更为产权人B投资公司，承租人变更为A体育公司。A体育公司使用房屋经营健身房，后自2021年5月起开始欠付费用。B投资公司遂提起诉讼。
主要争议：
1.关于640平方米屋顶平台的租赁合同效力如何认定；
2.合同部分无效情形下，A体育公司应支付的租金、占有使用费如何计算；
3.秦某基于《补充协议》提供的连带责任保证是否有效及其范围。
诉讼过程：
一审法院判决认定175平方米部分租赁合同有效，判令A体育公司支付欠付租金等费用；640平方米部分合同无效，判令A体育公司参照约定标准支付占有使用费；秦某对有效合同部分债务承担连带责任。A体育公司及秦某均不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A体育公司、秦某）方思路：
核心策略：主张出租人B投资公司存在欺诈，试图否定全部合同义务或减轻自身责任。
具体主张与理由：
1.主张合同整体无效及出租方欺诈：强调640平方米部分为无规划许可的违建，且存在无法整改的消防隐患，B投资公司对此明知却隐瞒，构成欺诈。因此，不仅该部分合同无效，其欺诈行为也应影响整个合同履行责任的认定，一审判决支付高额占有使用费显失公平。
2.挑战担保责任：秦某主张，在主合同部分无效、且出租方存在过错的情况下，判决其个人对有效部分债务承担连带责任不公平。
2.被上诉人（B投资公司）方思路：
核心策略：坚持合同约定，要求严格依约履行。
具体主张与理由：同意一审判决。主张双方合同关系及债权债务清晰，A体育公司长期拖欠费用构成违约，秦某的担保责任明确，应依约履行付款及担保义务。
3.法院审理思路：
关于合同效力的区分认定：法院严格依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对租赁物进行区分认定。175平方米部分在合法产权证范围内，合同有效；640平方米部分为无规划许可的建筑物，该部分租赁关系无效。对于上诉方主张的出租方“欺诈”，法院认为，A体育公司自认每年知悉消防问题但仍持续经营，该情节不足以导致其完全免除合同无效后的财产返还（折价）责任。
关于合同无效后的法律后果处理：法院依据《民法典》第一百五十七条，认定合同无效后，承租人应返还租赁物（已履行）并折价补偿占有使用利益。对于640平方米部分，参照合同约定的“物业费”标准（法院认定为变相租金）支持B投资公司的占有使用费请求。同时，综合考虑疫情、合同无效面积比例、双方过错（出租方出租违建、承租方明知仍使用）等因素，对B投资公司主张的违约金、返还减免租金等请求不予支持，以平衡双方利益。
关于担保责任的认定：法院依据《民法典》第六百八十二条“主债权债务合同无效的，担保合同无效”的规定，明确秦某的担保责任范围仅限于有效的175平方米部分合同所产生的债务。该部分主合同有效，担保合同有效，故秦某应依约承担连带清偿责任。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
确认A体育公司与B投资公司就175平方米面积的租赁合同关系于2022年6月12日解除。
A体育公司向B投资公司支付欠付的租金及物业费622,333元（已扣除保证金）。
A体育公司向B投资公司支付640平方米面积的房屋占有使用费1,043,418元。
秦某对上述622,333元债务承担连带清偿责任。
3.诉讼费用：二审案件受理费29,814元，由A体育公司负担19,791元，秦某负担10,023元。
4.判决效力：本判决为终审判决。
