律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁标的物未取得合法建设规划许可而导致合同无效，进而引发的房屋占有使用费及装修改造损失赔偿纠纷二审案件。
基本事实：
2021年8月，B公司主动联系A公司协商租赁仓库事宜。双方经口头协商，就租赁面积（8300平方米）、租金标准（每平米每天1.35元，月租金340,819元）、租期等主要条款达成一致。A公司应B公司要求，对涉案仓库进行了装修改造。2021年10月25日，B公司将货物搬入仓库并开始使用。后双方产生纠纷，B公司提出终止合作，但A公司拒绝其搬离货物。涉案仓库未取得建设工程规划许可证。
主要争议：
1.双方之间租赁合同关系是否成立及合同效力如何认定；
2.B公司应支付的房屋占有使用费（A公司称“场地占用费”）金额应如何确定；
3.A公司主张的装修改造损失应如何认定及赔偿。
诉讼过程：
一审法院判决认定租赁合同成立但无效，酌情判令B公司向A公司支付装修改造损失80万元、房屋占用费30万元。A公司与B公司均不服一审判决，分别提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张合同已因主要条款达成一致而成立，B公司实际占有使用房屋，应参照合同约定支付全额费用并赔偿全部损失。
具体主张与理由：
主张合同成立并已实际履行：认为双方已就核心条款达成合意，且A公司已完成装修改造、B公司已实际使用仓库，租赁合同关系已成立并履行。
主张按约计算全部损失：要求B公司自2021年10月10日起，按月租金340,819元的标准支付占用费至搬离之日（2022年5月9日），并赔偿其主张的全部装修改造损失164.25万元。认为一审判决的30万元占用费（不足一个月租金）及80万元损失赔偿（不足其主张的一半）显失公平，未能弥补其实际损失。
2.上诉人（B公司）方思路：
核心策略：主张合同未成立，己方无根本过错，损失由对方不当阻拦造成，并质疑对方损失证据的证明力。
具体主张与理由：
主张未产生有效占用费：认为己方在搬入仓库数日后（2021年10月28日/11月2日）即提出搬离，长期占用是因A公司无理阻拦所致，该扩大的损失应由A公司自行承担，其仅应支付实际使用数日的占用费。
质疑损失真实性并主张抵扣：对A公司主张的巨额装修改造费用提出质疑，认为其缺乏合同、发票等有效证据。同时，主张其遗留在仓库的货架残值（15.5万元）应与A公司的损失进行折抵，经折抵后其仅同意赔偿34.8万余元。
攻击对方证据：指出A公司关键证人张某系被其辞退且双方存在劳动争议，其证言具有利益倾向性，不应被采信。
3.法院审理思路：
合同效力认定：法院首先确认，尽管双方未签署书面合同，但已就主要条款达成一致，且B公司已实际使用房屋，故租赁合同关系成立。同时，因涉案仓库未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该租赁合同无效。
损失赔偿的裁量逻辑：在合同无效的前提下，依据《民法典》第一百五十七条处理后续问题。核心逻辑是过错分担与综合裁量：
过错认定：A公司出租无证房屋、B公司未尽审查义务，双方对合同无效均有过错。同时，在合同履行陷入僵局后，A公司拒绝B公司搬离货物导致损失扩大，双方对后续损失扩大也均有过错。
费用与损失酌定：对于占有使用费，未简单按合同标准计算全部期间，而是综合考虑合同无效、双方过错、A公司阻拦行为、货物过期等因素，酌情确定为30万元。对于装修改造损失，在A公司未能充分举证具体金额、B公司自认部分成本（503,508元）且有证人证实已完成大部分工程的情况下，综合考虑市场价格、过错程度等因素，酌情确定为80万元。
证据与主张的审查：法院采纳了证人张某关于“已完成大部分施工”的证言，认为其陈述具有合理性，B公司仅以存在劳动纠纷为由不足以否定其证明力。对于B公司二审提出的货架折抵主张，因其在一审中已明确表示放弃货架且未提折抵，故不予支持。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：B公司于判决生效之日起七日内向A公司支付装修改造损失80万元及房屋占用费30万元。
3.诉讼费用：二审案件受理费45,553.48元，由A公司负担39,025.86元，B公司负担6,527.62元。
4.判决效力：本判决为终审判决。
