律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因出租人无法证明租赁房屋具有合法手续，导致租赁合同被认定无效，进而就合同无效后的费用返还、房屋使用费支付等事宜引发的纠纷一审案件。
基本事实：
2019年4月10日，出租方A公司与承租方B公司签订《租赁合同》，约定B公司租赁涉案房屋用于办公，建筑面积2417.51平方米，租期5年。合同约定月租金371,340元，并支付了保证金1,268,439元。2021年3月31日，因B公司提出解除合同，双方及C公司共同签署《解约协议》，确认B公司尚欠租金2,014,020元、滞纳金1,143,108元，并约定了分期还款计划。后B公司未按约付款，引发诉讼。
主要争议：
1.涉案《租赁合同》及《解约协议》的效力问题；
2.在合同可能无效的情况下，B公司应支付的费用如何认定（欠付租金还是房屋使用费）；
3.A公司基于合同及《解约协议》主张的滞纳金、违约金等能否得到支持。
诉讼过程：
A公司起诉要求B公司支付欠费、违约金、滞纳金等。北京市朝阳区人民法院经审理，作出一审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：依据双方事后达成的《解约协议》主张权利，要求被告按约履行付款义务。
具体主张与理由：以三方签署的《解约协议》为主要依据，主张该协议已对租赁合同终止、欠费金额（含租金及滞纳金）及还款计划作出最终确认。B公司未按协议付款构成违约，故有权依据协议及原合同约定，要求其支付全部欠费、违约金及滞纳金。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：从根本上否定合同及解约协议的有效性，并主张原告有过错，以减轻或免除自身付款责任。
具体主张与理由：
主张合同无效：指出涉案租赁房屋（伊莎文心广场）缺乏合法有效的手续，因此双方签订的《租赁合同》应属无效。
主张解约协议无效：辩称《解约协议》是在A公司采取封门、断水断电等胁迫手段下签署的，非其真实意思表示，应属无效。
程序抗辩：对欠费计算方式（滞纳金起算时间）提出异议，并指出案涉三个公司的注册地址迁移非其合同义务，无法履行。
3.法院审理思路：
关于合同效力的认定：法院审理的核心与关键是审查租赁合同的合法性。经审查，原告A公司作为出租方，未能提交涉案“伊莎文心广场”的合法建设手续，因此认定该租赁合同因标的物不合法而无效。合同无效是处理本案所有后续问题的基础。
关于合同无效后的法律后果处理：依据《民法典》第一百五十七条关于民事法律行为无效后财产返还和过错赔偿的规定进行处理：
财产返还：A公司基于无效合同收取的保证金1,268,439元，应予返还。
折价补偿：虽然合同无效，但B公司实际占有使用了房屋，获得了利益，应当支付房屋使用费。法院支持A公司关于欠付费用的主张，但将其性质从“租金”转为“房屋使用费”，并将金额核减为扣除应返保证金后的余额745,581元。
损失赔偿：由于合同自始无效，其中关于违约金、滞纳金的条款均失去约束力。因此，A公司基于无效合同主张的滞纳金、违约金等请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
对《解约协议》及被告抗辩的审查：对于B公司称受胁迫签署解约协议的主张，因其未能提交任何证据，法院不予采信。但该协议中关于租金、滞纳金的计算是基于无效合同作出的，故不影响法院依据合同无效的原则重新认定双方权利义务。
三、案件结果
北京市朝阳区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：部分支持原告诉讼请求。
2.核心判项：被告B公司于判决生效之日起十五日内向原告A公司支付2020年10月1日至2021年3月31日期间的房屋使用费745,581元。驳回原告A公司的其他诉讼请求。
3.诉讼费用：案件受理费41,076元，由原告A公司负担29,820元，被告B公司负担11,256元。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
