律师观点分析
一、案件概述
本案是一起关于实际经营人是否具备租赁合同主体资格，进而能否向出租人主张合同权利的确认与赔偿纠纷二审案件。
基本事实：
2018年5月18日，出租方B公司与C公司签订《水上公园集装箱小镇xxxx、xxxx及xxxx号商铺及场地租赁合同》。合同签订后，相关商铺（包括名称为“阿卡故事”的店铺）开始营业。A公司主张，其是涉案“阿卡故事”商铺的实际经营人与装修出资人，与B公司形成了事实上的租赁关系，并为此支付了租金、押金。因合同履行产生纠纷，B公司曾起诉C公司，前案生效判决已确认B公司与C公司的租赁合同于2019年9月30日解除，并处理了双方间的费用及动产腾退事宜。
主要争议：
1.A公司与B公司之间是否存在直接的房屋租赁合同关系；
2.在B公司与C公司的合同关系已被生效判决确认并解除的情况下，A公司是否有权越过C公司，直接向B公司主张装修损失赔偿。
诉讼过程：
A公司起诉请求确认其与B公司的租赁合同无效，并要求B公司赔偿装修损失262万元。一审法院判决驳回了A公司的全部诉讼请求。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张“事实合同关系”，突破合同书面形式与相对性，试图建立与B公司的直接法律联系以支持其索赔。
具体主张与理由：
否定前案合同真实性：主张C公司仅是“代签”合同，从未实际经营，B公司与C公司之间的合同关系并非事实基础。
主张己方为实际履行主体：以微信聊天记录、转账凭证、物业管理文件等证据，证明其实际与B公司人员沟通、支付费用、接收管理并经营店铺，与B公司形成了事实上的租赁合同关系。
以合同无效支持索赔：主张租赁场地位于水源保护地，违反强制性规定，合同应属无效，B公司应赔偿其因此遭受的装修损失。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚守“合同相对性”原则与生效判决的既判力，全面否认与A公司存在任何合同关系。
具体主张与理由：
援引生效判决：强调其与C公司之间的租赁合同关系已经生效判决确认并解约，相关纠纷（包括损失问题）已在该案中处理完毕。
否认事实关系：对A公司提交的聊天记录等证据的真实性与关联性不予认可，认为所有履约行为（收款、通知）的对象均是合同相对方C公司，与A公司无关。指出A公司人员参与前案诉讼的行为，恰恰说明其认可C公司的合同主体地位。
程序性质疑：指出A公司就同一场地、不同商铺另行起诉，造成案件关联混乱，进一步说明其主张缺乏稳定、合法的请求权基础。
3.法院审理思路：
锁定核心：合同主体的认定：法院审理的核心逻辑是严格依据证据认定法律关系的当事人。经审查，书面《租赁合同》的签订双方是B公司与C公司，此事实无争议。前案生效判决亦是以此合同关系为基础进行审理和裁判。A公司虽主张事实履行，但其提交的微信记录等证据无法明确证明其与B公司达成了独立的、直接的设立租赁关系的合意，也无法推翻生效判决认定的基本法律关系。
严守合同相对性原则：法院认为，合同关系具有相对性。B公司基于与C公司的合同向C公司履行义务、行使权利（包括收取租金、发出通知），符合法律规定。A公司向B公司支付款项等行为，在无其他证据佐证下，可以视为代C公司履行合同义务，但不能当然地在本无合同关系的A、B双方之间创设出新的租赁合同关系。
举证责任的分配与后果：法院依据“谁主张，谁举证”的原则，认定A公司作为主张与B公司存在合同关系的一方，未能提供充分证据（如直接以A公司名义与B公司签订的合同，或B公司明确与A公司建立合同关系的承诺）证明其事实主张。因此，A公司应承担举证不能的不利后果，其基于“存在租赁关系”前提提出的确认合同无效、赔偿损失的诉讼请求，均因缺乏事实与合同基础而不能成立。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：驳回A公司（北京阿卡故事餐饮服务有限公司）的全部诉讼请求（即不支持其确认合同无效及赔偿装修损失的请求）。
3.诉讼费用：二审案件受理费27760元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
