律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋无法满足合同约定的特定用途审批条件，进而引发的关于《物业租赁意向合同》性质、效力及解除后费用返还的纠纷一审案件。
基本事实：
2019年1月31日，出租方A公司与承租方B公司签订《物业租赁意向合同》。核心约定包括：B公司租赁涉案房屋用于开设体检中心；租期自2019年2月15日至2032年11月10日；B公司需在合同签署后90日内获得设置医疗机构审批许可，否则有权单方解除合同且双方互不担责；租金支付及保证金缴纳在双方签订正式租赁合同后开始。合同签订后，B公司向A公司支付了租赁意向金40万元。后因涉案房屋不具备独立污水及医疗废物通道，B公司无法在90日内取得医疗机构设置审批。
主要争议：
1.涉案《物业租赁意向合同》的法律性质是“预约合同”还是“本约合同”；
2.B公司是否依据合同约定享有并有效行使了单方解除权；
3.合同解除后，A公司主张的租金及B公司主张的意向金返还及利息应如何处理。
诉讼过程：
A公司起诉要求B公司支付2019年2月15日至7月1日的租金及逾期利息。B公司提出反诉，要求确认合同于2019年9月10日解除，并由A公司返还意向金及利息。北京市密云区人民法院经审理作出一审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：主张《意向合同》已具备租赁合同本约的全部要件，应视为正式合同，对方未履约构成违约。
具体主张与理由：
主张合同为本约：认为合同已明确约定了租期、租金、交付标准等核心条款，且约定“正式租赁合同”为合同附件，故在正式合同签订前，本《意向合同》应作为正式租赁合同履行。
否定对方解除权：主张B公司行使解除权不符合合同约定的“必须出具无法设置医疗机构审批……的证明材料”这一前提条件，且其自身怠于改造导致无法获批，属于不正当地阻止条件成就，解除权并未成立。
主张交付事实：认为其已按约在2019年2月15日前将房屋腾空，B公司已具备使用条件，应支付租金。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：主张《意向合同》仅为预约合同，己方因合同约定的解除条件成就而合法解约，无需承担租金支付义务。
具体主张与理由：
主张合同为预约：指出合同明确约定租金、保证金等主要义务需在“签订正式租赁合同后”履行，且双方后续沟通始终围绕签订正式合同进行，证明此为预约合同。
主张解除权条件成就：强调其在合同签署后90日内确实无法获得医疗机构审批许可，约定的解除条件已成就。其已于2019年9月10日向A公司发送解除通知，合同已合法解除。
否认房屋交付与使用：主张双方从未办理房屋交接手续，其从未实际占有、使用涉案房屋，故无支付租金的依据。要求A公司依约返还意向金。
3.法院审理思路：
关于合同性质认定：法院严格依据合同文义进行解释。合同第三条、第四条明确将支付租金、缴纳保证金等核心义务的履行时间节点设定为“双方签订正式租赁合同后”，且双方在履约过程中的沟通（微信记录、履约通知函）也证实了将签署正式合同的意思。因此，法院认定该《意向合同》符合《民法典》关于预约合同的规定，性质上属于预约，而非本约。
关于解除权是否成立的审查：法院对合同第二条第4款进行拆解分析。首先，认定“合同签署后90日内”是解除权所附条件的成就期限，而非解除权的行使期限。条件内容为“无法获得设置医疗机构的审批许可”。结合另案生效判决及卫健委的答复意见，法院认定该条件在2019年5月1日（签约后90日）已成就，B公司因此取得单方解除权。对于A公司“需出具证明材料”的抗辩，法院认为A公司法定代表人全程参与沟通，对无法获批的事实明知，故无需该形式要件。
关于解除后果的处理：在认定合同已于2019年9月10日（解除通知到达日）解除的基础上，法院依据《民法典》关于合同解除后后果的规定进行处理。由于合同性质为预约，且双方始终未签订正式租赁合同，B公司亦未实际占有使用房屋（法院采纳了房屋为开放式、未交接的陈述），故A公司主张租金的请求缺乏事实与合同依据，不予支持。同时，根据合同解除条款的约定，A公司负有返还已收款项的义务，故判决其返还40万元意向金及相应资金占用利息。
三、案件结果
北京市密云区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：部分支持反诉请求，驳回本诉请求。
2.核心判项：
确认A公司与B公司签订的《物业租赁意向合同》于2019年9月10日解除。
A公司于判决生效之日起七日内向B公司返还租赁意向金400,000元，并支付以该款项为基数，自2021年10月29日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。
驳回A公司的全部诉讼请求。
驳回B公司的其他反诉请求。
3.诉讼费用：本诉案件受理费13,891元，由A公司负担；反诉费3,928元，由A公司负担。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
