律师观点分析
一、案件概述
本案是一起出租人（A公司）在租赁期内单方通知解除合同，但承租人（B公司）明确拒绝，从而引发的关于合同解除权效力及违约责任的房屋租赁合同纠纷一审案件。
基本事实：
2022年1月30日，出租人A公司与承租人B公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议（一）》，约定B公司承租位于北京市大兴区的涉案商铺用于经营“美容美发”，租期8年至2029年9月9日。合同允许经同意后转租，并约定“出租方需提前终止本合同的，应至少提前三十日书面通知承租方，同时与承租方签订终止协议”。2023年3月24日，A公司依据该条款向B公司发出《解除通知函》，通知合同于2023年4月23日解除。B公司当即回函拒绝。后A公司于2023年3月17日将包含涉案房屋在内的房产转让给D公司，并于4月21日过户至E公司名下。B公司支付租金至2023年9月30日后未再支付。
主要争议：
1.原告A公司依据合同第12条第6款发出的单方解除通知是否产生法律效力；
2.被告B公司自2023年10月1日起停止支付租金的行为是否构成违约；
3.被告B公司未按约提交次承租人营业执照等材料是否构成根本违约。
诉讼过程：
A公司起诉请求法院确认合同于2023年10月1日解除，并要求B公司腾退房屋、支付违约金及房屋占用费。本案经北京市大兴区人民法院一审审理，现已作出判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：主张依据合同明确约定享有单方解除权，并强调对方存在违约行为以支持其诉求。
具体主张与理由：
主张约定解除权：依据合同第12条第6款“提前三十日书面通知”的约定，主张其已履行通知义务，合同应已解除。
主张对方违约：指出B公司存在未按《补充协议》提交次承租人（F公司）营业执照等材料的违约行为。
主张对方以行为表明不履行：认为B公司自2023年10月1日起停付租金，是以实际行动表明不再履行合同，构成违约，A公司可据此法定解除合同。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：从根本上否定原告的单方解除权，揭示其解约的商业动机，并为己方行为构建合法抗辩。
具体主张与理由：
否定对方解除权：抗辩合同约定的解除条件（通知并签订终止协议）未完全成就，因己方拒绝解除，故原告不享有单方解除权。指出原告解约的真实原因是其向D公司出售了房屋。
主张行使不安抗辩权：认为原告在无解除权的情况下发出解约通知、导致房屋产权变更，属于“违约在先”。在此情况下，其停止支付租金是依法行使不安抗辩权，不构成违约。
否认根本违约：对于未提交证照，辩称属履行瑕疵，不构成根本违约，且原告从未提出异议。
3.法院审理思路：
关于合同解除权的认定：法院对争议条款进行严格的文义解释与要件分析。指出该条款设定了两个并列前提：“提前三十日书面通知”和“与承租方签订终止协议”。由于B公司拒绝解除，第二个条件无法成就。因此，A公司发出的解除通知不符合合同约定的解除条件，不产生单方解除的法律效力。
关于违约与抗辩权的审查：法院严格区分合同主要义务与附随义务、根本违约与一般瑕疵。认为B公司作为承租人的主要义务是支付租金和使用房屋，其未提交次承租人证照等行为属于履行瑕疵，不构成根本违约。同时，法院认定A公司在无解除权的情况下发出解约通知并导致房屋产权变更，属于“违约在先”。因此，B公司此后拒绝支付租金是行使正当的不安抗辩权，不构成违约。故A公司以对方违约为由主张法定解除亦不成立。
关于合同基础：法院注意到合同明确约定“租赁期间，出租方保证承租方在本合同项下的权利和义务不因所有权变化而产生不利影响”，这进一步削弱了A公司因出售房屋而主张解约的合理性。
三、案件结果
北京市大兴区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：驳回原告A公司的全部诉讼请求。
2.核心判项：A公司要求确认合同解除、要求B公司腾退房屋并支付违约金及占用费等全部诉求，均未获法院支持。
3.诉讼费用：案件受理费1,198元，由原告A公司负担。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第二中级人民法院提起上诉。
