律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋规划用途与合同约定经营业态不符，承租方主张无法实现合同目的而引发的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2021年4月30日，出租方B公司与承租方A公司签订《商铺租赁合同》，约定A公司承租案涉商铺用于经营“餐饮/零售/文娱”。合同约定A公司需自行办理经营所需全部证照。B公司依约交付房屋。A公司支付费用后进场准备装修，后发现房屋产权证记载规划用途为“车库、库房”，与其拟经营的“密室逃脱”等业态所需审批存在冲突，导致其办理施工许可一度受阻。虽于2022年3月15日取得施工许可，但A公司认为后续无法取得消防等许可，合同目的无法实现，遂于2022年5月28日发函解约并停止支付租金。
主要争议：
案涉房屋“车库、库房”的规划用途是否构成权利瑕疵，并导致合同目的无法实现。
A公司停止支付租金并主张解约是否构成违约，以及合同解除的具体时间。
双方违约责任应如何划分，各项损失请求应否支持。
诉讼过程：
A公司起诉要求确认合同于2022年5月28日解除，并要求B公司返还已付款项并赔偿各项损失。B公司提起反诉，要求确认合同于2022年8月16日解除，并要求A公司支付欠租、占用费、违约金等。本案为上述纠纷的一审程序。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方：
核心策略：主张B公司根本违约，合同应自A公司通知时解除，并要求B公司承担全部赔偿责任。
主张与理由：
合同目的落空：强调B公司出租规划用途为“车库、库房”的房屋用于餐饮文娱，存在根本性权利瑕疵，导致无法取得后续行政许可，合同目的无法实现。
对方存在过错：认为B公司隐瞒房屋用途，存在恶意。
2.被告（B公司）方：
核心策略：主张A公司无正当理由拒付租金构成根本违约，应承担全部违约责任。
主张与理由：
风险自担：指出合同已明确约定证照由A公司自行办理并自担所有不利后果，其已尽到提示义务。
否认存在瑕疵：认为房屋实际可用于商业经营，周边商铺正常经营即为证明，且A公司已实际取得施工许可。
追究对方违约：主张A公司无故停付租金构成根本违约。
3.法院审理思路：
关于合同目的与履行障碍：法院认为，规划用途问题尚不构成导致合同绝对无法履行的权利瑕疵。A公司作为商事主体，在签约前有审查义务，其自认对产权证明“看了，但没多想”，应自行承担商业风险。且A公司最终取得了施工许可，表明合同存在继续履行的可能。
关于违约认定与合同解除：法院认定，房屋规划用途问题不能成为A公司拒付租金这一核心合同义务的法定抗辩理由。A公司无正当理由停付租金，构成根本违约，不享有合同解除权。B公司经催告后行使解除权，合同于2022年8月16日（解除通知送达日）解除。
关于责任划分：法院采用“过错相抵”原则。一方面，A公司违约是主因。另一方面，B公司作为出租方，对房屋规划用途及A公司经营业态的特殊性，负有善意的特别提示义务，其提示不充分存在缔约瑕疵。因此，法院酌情减轻了A公司的违约责任。
三、案件结果
1.判决主文：
确认A公司与B公司签订的《商铺租赁合同》于2022年8月16日解除。
A公司于判决生效之日起七日内向B公司支付免租期租金及物业费78万元。
驳回A公司的全部诉讼请求。
驳回B公司的其他反诉请求。
2.诉讼费用承担：
本诉案件受理费72，915元，由A公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费41，546元，由B公司负担29，946元（已交纳），由A公司负担11，600元（于判决生效后七日内交纳）。
3.判决效力：本判决为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
