律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋规划用途与合同约定经营业态不符，承租方主张合同目的无法实现而引发的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
合同签订：2021年4月30日，出租方B公司与承租方A公司签订《商铺租赁合同》，约定A公司承租案涉商铺用于经营“餐饮/零售/文娱”。
核心约定：A公司需自行办理经营所需全部证照，B公司可提供协助。
履约与纠纷：B公司依约交付了房屋。A公司支付了租金、保证金等费用并进场准备装修。随后，A公司发现案涉房屋产权证记载规划用途为“车库、库房”，与其申报的“密室逃脱”等业态所需审批存在冲突，导致其办理施工许可一度受阻。虽经努力于2022年3月15日取得施工许可，但A公司认为无法继续取得消防等许可，合同目的无法实现，遂于2022年5月28日发函解约并停止支付租金。
主要争议：
案涉房屋“车库、库房”的规划用途是否构成权利瑕疵，导致合同目的无法实现。
A公司停止支付租金并主张解约是否构成违约，以及合同解除的具体时间应如何确定。
双方违约责任应如何划分，各项损失请求应否支持。
诉讼过程：
A公司起诉要求确认合同于2022年5月28日解除，并要求B公司返还已付款项并赔偿损失。B公司提起反诉，要求确认合同于2022年8月16日解除，并要求A公司支付欠租、占用费、违约金等。一审法院判决：1.确认合同于2022年8月16日解除；2.A公司向B公司支付免租期租金及物业费78万元；3.驳回双方其他诉讼请求。A、B两公司均不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方：
核心策略：主张B公司根本违约，合同应自A公司通知时解除，并要求B公司承担全部赔偿责任。
主张与理由：
合同目的落空：强调B公司出租规划用途为“车库、库房”的房屋用于餐饮文娱，存在根本性权利瑕疵，导致无法取得消防等行政许可，合同目的无法实现。
对方恶意违约：认为B公司签约时即知晓该障碍，属于恶意缔约，即使交付房屋亦不构成履约。
行使合法权利：主张其停止支付租金是行使不安抗辩权，发函解约具有法律效力。
2.上诉人（B公司）方：
核心策略：主张A公司无正当理由拒付租金构成根本违约，应承担全部违约责任。
主张与理由：
否认存在瑕疵：认为房屋规划用途不影响实际商业经营，周边商铺正常经营即为证明，且A公司已实际取得施工许可。
强调风险自担：指出合同已明确约定证照由A公司自行办理并自担风险，其已尽到提示义务。
追究对方违约：主张A公司无故停付租金构成根本违约，其反诉主张的各项费用及损失均应获支持。
3.法院审理思路：
关于合同目的与履行障碍：法院认为，规划用途问题尚不构成导致合同绝对无法履行的权利瑕疵。A公司作为商事主体，在签约前有审查房屋状况的义务，其自认对产权证明“看了，但没多想”，应自行承担商业风险。且A公司在首次申请施工许可被拒后，仍继续履约并最终取得了施工许可，表明合同存在继续履行的可能。
关于违约认定与合同解除：法院认定，在合同未有明确约定的情况下，房屋规划用途问题不能成为A公司拒付租金这一核心合同义务的法定抗辩理由。A公司无正当理由停付租金，构成根本违约，不享有合同解除权。B公司因A公司违约经催告后行使解除权，合同于2022年8月16日（解除通知送达日）解除。
关于责任划分与损失承担：法院采用“过错相抵”原则。一方面，A公司违约是导致合同解除的主因，应承担主要责任。另一方面，B公司作为明知房屋规划用途的出租方，对A公司拟经营的“密室逃脱”等特殊业态，负有超出一般条款的善意提示义务，其提示不充分存在缔约瑕疵。因此，法院酌情减轻了A公司的违约责任，仅判决其支付78万元作为补偿，对双方主张的其他各项损失（装修费、设计费、空置损失、恢复原状费用等）均未予支持，由各自承担。
三、案件结果
1.判决主文：驳回双方上诉，维持原判。即：
确认A公司与B公司签订的《商铺租赁合同》于2022年8月16日解除。
A公司于判决生效之日起七日内向B公司支付款项78万元。
驳回A公司的全部诉讼请求。
驳回B公司的其他反诉请求。
2.诉讼费用承担：二审案件受理费99,862元，由A公司负担58,317元，由B公司负担41,545元。
3.判决效力：本判决为终审判决。
