律师观点分析
一、案件概述
本案是一起出租人（原告）在租赁期内出售房屋并单方通知解除合同，而承租人（被告）拒绝解除，从而引发的房屋租赁合同纠纷一审案件。
基本事实：
2022年2月17日，出租人A公司与承租人B公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定B公司承租位于北京市大兴区的涉案商铺用于经营口腔医疗，租期至2029年11月30日。合同约定经出租人同意可转租，但需提交次承租人证照。2023年3月17日，A公司与F公司签订房屋产权转让协议。同年3月24日，A公司依据合同第12条第6款（出租方提前解约需提前30日通知并签订终止协议）向B公司发出解除通知函，要求于2023年4月23日解除合同并腾退房屋。B公司复函明确拒绝。后涉案房屋于2023年4月26日过户至D、E公司名下。B公司支付租金至2023年8月31日后未再支付。
主要争议：
1.原告A公司依据合同第12条第6款发出的单方解除通知是否产生法律效力；
2.被告B公司未继续支付租金的行为是否构成违约；
3.原告主张的被告未提交次承租人营业执照等材料是否构成根本违约。
诉讼过程：
A公司起诉请求法院确认合同于2023年9月1日解除，并要求B公司腾退房屋、支付违约金及房屋占用费。北京市大兴区人民法院经一审审理，现已作出判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：主张依约享有单方解除权，并强调对方存在违约行为，以支持其解约及索赔的合法性。
具体主张与理由：
主张合同解除权：依据《商铺租赁合同》第12条第6款“出租方需提前终止本合同的，应至少提前三十日书面通知承租方”的约定，主张其已履行提前通知义务，合同应已解除。
主张对方违约：以B公司未按补充协议约定提交次承租人（C公司）营业执照等材料为由，主张B公司违约。同时，以B公司自2023年9月1日起停付租金的行为，主张其以实际行动表明不履行合同。
主张损失赔偿：要求B公司支付自其认定的合同解除日（2023年9月1日）起至实际腾房日的违约金及房屋占用费。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：从根本上否定原告的单方解除权，并将原告出售房屋的行为作为其解约的真实且不正当的动机，同时为自身停付租金的行为寻找合法抗辩理由。
具体主张与理由：
否定对方解除权：抗辩称合同第12条第6款约定的解约条件（提前通知并签订终止协议）未完全成就，因己方明确拒绝解除，故原告不享有单方解除权。指出原告解约的真实原因是其向F公司出售了房屋。
主张己方未违约：对于未提交证照，辩称该行为不构成根本违约，且原告在合同履行中长期未提出异议。对于停付租金，主张是因原告违约在先（无理解约、导致房屋产权变更），其系依法行使不安抗辩权。
要求继续履行：表示不同意解除合同，要求继续履行。
3.法院审理思路：
关于合同单方解除权的认定：法院对合同第12条第6款进行了文义解释和要件分析。指出该条款设定了出租人提前解约的两个并列前提条件：“提前三十日书面通知”和“与承租方签订终止协议”。由于B公司明确拒绝解除，导致第二个条件“签订终止协议”无法成就。因此，法院认定A公司发出的解除通知不符合合同约定的解除条件，不产生单方解除合同的法律效力。
关于根本违约与不安抗辩权的认定：法院区分了合同主要义务与附随义务。认为B公司作为承租人的主要义务是支付租金和使用房屋，未提交次承租人证照属于履行瑕疵，不构成根本违约。同时，法院认定A公司在无解除权的情况下发出解约通知并导致房屋产权变更，属于“违约在先”。在此情况下，B公司此后拒绝支付租金是行使正当的不安抗辩权，不构成违约。
关于诉讼请求的裁决：由于A公司主张的合同解除缺乏依据，其基于合同解除而提出的全部后续请求（腾退房屋、支付违约金、占用费）便失去了事实与法律基础。因此，法院对A公司的全部诉讼请求均不予支持。
三、案件结果
北京市大兴区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：驳回原告A公司的全部诉讼请求。
2.核心判项：A公司要求确认合同解除、要求B公司腾房并支付违约金及占用费等请求，均未获支持。
3.诉讼费用：案件受理费8,019元，由原告A公司负担。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第二中级人民法院提起上诉。
