律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因出租人（A公司）在租赁期间转让房产并意图清退租户，从而与承租人（B公司）就合同解除、违约责任及损失赔偿产生的房屋租赁合同纠纷一审案件。
基本事实：
2021年2月13日，出租人A公司与承租人B公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定B公司承租涉案商铺用于经营超市（后变更为“旧宫生鲜集市”），租期至2031年3月5日。合同允许B公司经同意后转租，但转租主体不得超过三家。B公司将房屋转租予C公司实际经营。2023年3月，A公司将包含涉案商铺在内的房产转让给D公司，并承诺清退租户。随后，A公司以B公司违规转租（分租给超120家商户）等为由，通知B公司于2023年4月23日解除合同。
主要争议：
1.A公司发出的合同解除通知是否合法有效，其是否享有单方解除权；
2.哪一方构成根本违约；
3.合同解除后的法律后果，包括押金返还、房屋占用费及可得利益损失的认定。
诉讼过程：
A公司起诉请求确认合同已于2023年4月23日解除，并要求B公司支付违约金、房屋占用费。B公司提起反诉，请求A公司返还押金并赔偿可得利益损失。北京市大兴区人民法院经审理，作出一审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：主张依据合同约定享有单方解除权，并将合同无法履行的责任归咎于B公司的违约行为。
具体主张与理由：
主张合同解除权：依据合同第12条第6款“出租方需提前终止本合同的，应至少提前三十日书面通知承租方”的约定，主张其享有附条件的单方解除权，已履行通知义务，合同应于2023年4月23日解除。
主张对方违约：指控B公司违反补充协议关于“转租主体不得超过三家”的约定，将商铺分租给上百家商户，且未按要求提交次承租人证照，构成严重违约。
主张己方无责：否认参与后续清退租户的行为，称损失由D公司造成，与己无关。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：主张A公司为履行与案外人的房产交易而恶意解约，自身无违约行为，A公司构成根本违约。
具体主张与理由：
否定对方解除权：主张合同第12条第6款并非赋予出租人任意单方解除权。A公司解约的真实原因是其向D公司出售房产并承诺清租，该目的不具正当性。
否认自身违约：辩称“旧宫生鲜集市”的经营模式（摊位分租）已通过补充协议（二）变更并获得A公司默许，且A公司长期未提异议，视为同意转租。未提交证照仅属履行瑕疵。
反诉索赔损失：主张因A公司的违约解约及滋扰行为（如张贴告示驱离租户）导致合同无法履行，造成巨大损失，要求A公司返还押金并赔偿合同履行完毕可获得的预期利益。
3.法院审理思路：
关于合同解除的认定：法院核心审查了A公司解除权的合法性。首先，通过对合同条款的解释，认定第12条第6款约定的解除条件并未成就，A公司在起诉时不享有单方解除权。其次，深入探究了解约动机，认定A公司解除合同是为了向房屋受让人D公司履行清退租户的承诺，其行为构成违约。鉴于合同事实上已无法继续履行（房屋已被D公司清退收回），且B公司亦同意解除，法院依据合同履行现状，确认合同于2023年9月19日（租户大规模搬离日）解除。
关于违约责任与损失的裁量：在认定A公司违约的基础上，处理合同解除后果：
押金返还：因合同非因B公司原因而解除，支持B公司要求返还押金的请求。
占用费请求：A公司主张的占用费，因合同解除前B公司已支付部分租金，且A公司违约行为及D公司收房行为影响了房屋正常使用，故不予支持。
可得利益损失：法院认为A公司的违约行为（转让房产、发出解约通知、默许或参与清退）是导致B公司剩余租期经营利益丧失的直接原因。在计算损失时，法院综合考虑了A公司的过错程度、商业经营的通常成本与风险，并未完全支持B公司主张的全部金额，而是行使自由裁量权，酌情确定了赔偿数额。
三、案件结果
北京市大兴区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：驳回本诉请求，部分支持反诉请求。
2.核心判项：
驳回原告A公司的全部诉讼请求（即确认合同于2023年4月23日解除、支付违约金及占用费的请求）。
A公司于判决生效之日起十日内向B公司返还租赁押金437,392.35元。
A公司于判决生效之日起十日内向B公司赔偿可得利益损失2,370,000元。
驳回B公司的其他反诉请求。
3.诉讼费用：本诉案件受理费4,029元，由A公司负担；反诉案件受理费19,458元，由A公司负担14,630元，B公司负担4,828元。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第二中级人民法院提起上诉。
