律师观点分析
律师观点分析
一、案件概述
本案是一起关于违约行为性质、程度及合同是否应予解除的纠纷再审案件。
基本事实：
2018年9月26日，出租人B公司与承租人A公司签订《房屋（场地）租赁意向协议》，约定租期123个月，并约定后续每年一签具体合同。协议及后续合同均约定未经同意不得转租。履行中，A公司于2020年1月将362平方米房屋转租给C超市经营，并自行经营包子铺、足道等业务。A公司2021年度租金支付有所迟延，但经与B公司沟通后于2022年6月付清。后B公司起诉要求解约。
主要争议：
1.A公司转租C超市的行为是否构成B公司可行使法定解除权的违约行为，该违约行为是否达到“根本违约”程度；
2.A公司自行经营包子铺、足道是否构成“改变房屋用途”的违约；
3.A公司逾期支付租金是否构成合同解除事由；
4.在A公司无明显根本违约的情况下，B公司是否有权拒绝续签年度合同并主张解约。
诉讼过程：
一审法院判决驳回B公司全部诉讼请求。二审法院改判支持B公司，判决解除合同、A公司支付违约金并腾退房屋。A公司不服，申请再审。吉林省高级人民法院裁定提审本案。
二、白小莉律师总结办案思路
1.再审申请人（A公司）方思路：
核心策略：多角度论证自身行为不构成根本违约，强调合同稳定性与诚信原则，并攻击二审法律适用错误。
具体主张与理由：
主张转租已获默示同意：B公司管理人员在2020年即已知晓转租事实但超过六个月未提异议，依法应视为同意转租。
主张违约程度显著轻微：即使转租未经同意，其面积仅占5%，属轻微违约，不应导致合同解除。
主张改变用途属于合理经营范围：包子铺、足道为酒店配套服务，未超出酒店及餐饮经营范围，不构成违约。
主张逾期付款有因且已解决：因疫情导致经营困难，迟延付款经对方同意，且款项已全部付清，不构成解约理由。
主张合同约定排除法定解除权：指出双方合同明确列举的解约情形不包括“转租”，仅约定了支付违约金，认为双方以约定排除了《民法典》第716条关于擅自转租可解约的规定的适用。
2.被申请人（B公司）方思路：
核心策略：坚持主张对方存在多项明确违约行为，自身依法享有合同解除权。
具体主张与理由：同意二审判决。认为A公司未经同意转租、改变用途事实清楚，构成违约。自身在法定期限内提出异议，未超过六个月。A公司逾期支付租金亦构成违约。多项违约行为足以支持其解除合同的主张。
3.法院（再审）审理思路：
关于转租行为：首先审查B公司是否“知道或应当知道”。结合转租部位、B公司人员在同一院落办公、时长逾两年等事实，认定B公司早应知晓转租，其未在六个月内异议，依法视为同意。退一步而言，即便未经同意，转租面积仅占5%，属于“违约程度显著轻微”，不影响B公司收取租金等主要合同目的实现。根据诚实信用原则，不支持B公司以此为由主张解除权。
关于改变用途与逾期付款：增设包子铺、足道属于酒店服务的合理延伸，未改变核心用途。逾期付款确有疫情影响因素，且经协商后已付清，B公司再主张解约有违诚信。
关于合同是否“事实上不能履行”：指出该条款是赋予“违约方”在特定情形下的解除权，旨在打破合同僵局，而非赋予守约方随意毁约的权利。本案中，A公司不存在根本违约，合同无继续履行的障碍，B公司拒绝按《意向协议》约定续签年度合同，本身即构成对长期协议的违约。维护这份已履行多年、A公司已重大投入的长期协议的稳定性，符合双方利益。
三、案件结果
吉林省高级人民法院作出再审终审判决：
1.判决主文：撤销二审判决，维持一审判决。
2.核心判项：
驳回B公司（中某通信股份有限公司）的全部诉讼请求（包括解除合同、支付违约金、腾退房屋、支付占有使用费等）。
A公司（吉林省某酒店管理有限责任公司）与B公司签订的《房屋（场地）租赁意向协议》应继续履行。
3.诉讼费用：一、二审案件受理费共计78,816元，均由被申请人B公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
