律师观点分析
律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因开发商在项目手续不全时销售房屋引发的商品房预约合同纠纷再审案件。
基本事实：
2014年6月19日，购房人郭某与开发商A公司签订《绿地集团商品房认购协议书》，认购某金融中心二期项目房屋，并支付认购金136,783元。协议仅约定了房屋基本情况与价款，缺少交付、办证、违约责任等核心条款。签订时，A公司未取得该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。后因无法签订正式买卖合同，郭某提起诉讼。
主要争议：
1.案涉《认购协议书》的法律性质是“预约合同”还是“本约合同”；
2.该协议书的效力应如何认定；
3.在合同无效或解除后，A公司除返还购房款外，应否赔偿郭某的损失及赔偿范围如何确定。
诉讼过程：
一审重审判决解除合同，A公司返还购房款及利息。二审驳回郭某上诉，维持原判。郭某申诉，检察机关抗诉。黑龙江省高级人民法院提审本案。
二、白小莉律师总结办案思路
1.申诉人（郭某）方思路：
核心策略：主张合同无效，并要求对方承担惩罚性赔偿责任。
具体主张与理由：
同意检察机关抗诉意见。认为A公司故意隐瞒“五证”不全的事实，误导其签约，导致合同目的落空，构成欺诈。主张合同因违反《商品房销售管理办法》等规定而无效，并要求A公司承担已付房款一倍的赔偿金。同时，索赔“所失利益”，包括房价上涨带来的预期利益损失。
2.被申诉人（A公司、B公司）方思路：
核心策略：主张合同仅为有效预约，自身不构成根本违约，仅负缔约过失责任，并否认存在房价上涨损失。
具体主张与理由：
主张合同性质为预约：认为《认购书》内容不完备，是为将来签订本约而订立的预约合同，不构成商品房预售合同。
主张承担缔约过失责任：认为预约合同阶段不产生违约责任，其未最终签订本约，仅应承担缔约过失责任，即返还本金及利息。检察机关以违约责任进行抗诉属于法律适用错误。
否认存在溢价损失：主张当地房价未涨反跌，郭某不存在所谓的房屋升值预期利益损失。
否认B公司责任：强调B公司作为股东已履行出资义务，是独立法人，不应承担连带责任。
3.法院（再审）审理思路：
关于合同性质：法院采纳了A公司的主张，认定《认购书》为预约合同。其核心逻辑是“内容缺失+事实障碍”标准：协议欠缺交付、办证等必备条款，且签订时项目未开工、手续全无，存在法律与事实上的履行障碍，故不符合本约合同特征。
关于合同效力：法院在认定合同为预约后引入了“保障交易安全、维护社会公共利益”的更高原则进行审查。A公司在“五证”全无、项目未经任何审批的情况下，即面向社会公开销售、收取房款，此行为扰乱了正常的房地产市场秩序，对不特定购房者的利益和交易安全构成威胁。因此，认定该预约合同因损害社会公共利益而无效，纠正了一、二审认定合同有效的判决。
关于损失赔偿的裁量：在合同无效的结论下，依据《合同法》第五十八条处理。法院认定过错完全在A公司。
三、案件结果
黑龙江省高级人民法院作出再审终审判决：
1.判决主文：部分改判，部分维持。
2.核心判项：
撤销二审判决。
确认郭某与A公司签订的《绿地集团商品房认购协议书》无效。
A公司于判决生效之日起十日内返还郭某购房款136,783元及利息（以136,783元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年6月19日起计算至判决确定给付之日止）。
驳回郭某的其他诉讼请求（即要求支付已付房款一倍或0.5倍赔偿金的请求）。
3.诉讼费用：一、二审案件受理费共计7096元，由郭某负担4060元，A公司负担3036元。
4.判决效力：本判决为终审判决。
