律师观点分析
律师观点分析
一、案件概述
本案是租赁合同被认定无效的房屋租赁合同纠纷再审案件。
基本事实：
2011年8月29日，出租人A公司与承租人郭某（经营晶品假日酒店）签订《租赁合同》，将一栋办公楼出租用于经营商务宾馆，租期15年。合同约定房屋经鉴定为危楼，需由郭某加固后使用。签订合同前（2007年），该房屋已被鉴定为D级危房，鉴定意见建议“应予以拆除”、“尽快拆除全部结构”。合同签订后，郭某委托B公司对房屋进行加固施工。2012年1月3日，在加固施工过程中，房屋倒塌。
主要争议：
1.案涉《租赁合同》的效力如何认定；
2.合同无效后的过错责任应如何划分；
3.双方主张的各项损失（房屋损毁损失、排除危险费用、租金损失、保证金返还、郭某的投资损失）应如何处理。
诉讼过程：
郭某起诉要求解除合同、返还保证金并赔偿损失；A公司反诉要求郭某赔偿房屋损失等。一审判决合同有效，判令郭某赔偿A公司。二审改判合同未实际履行，郭某赔偿A公司。双方均不服，向最高人民法院申请再审。
二、白小莉律师总结办案思路与法院审理思路
1.申请人（郭某）方思路：
核心策略：主张合同因标的物违法（危房）且损害公共利益而无效，将全部责任归于出租方。
具体主张：
主张合同无效：援引相关规定，强调不符合安全标准的房屋不得出租。案涉房屋为应拆除的D级危房，A公司隐瞒真实状况出租用于经营宾馆，危及公共安全，损害社会公共利益，合同应属无效。
主张对方全责：认为A公司明知房屋危险仍出租，是导致合同无效及后续一切后果的根本原因，应承担全部责任，返还全部保证金并赔偿其装修等损失。
否认自身赔偿责任：辩称房屋倒塌系其自身危房状态所致，与加固施工无关，其不应承担赔偿责任。
2.申请人（A公司）方思路：
核心策略：主张合同有效，并将房屋倒塌及损失责任完全归于承租方的加固施工。
具体主张：
主张合同有效：认为合同是双方真实意思表示，且约定由承租人负责加固，经加固合格后房屋即可安全使用，不违反法律禁止性规定。
主张对方违约/侵权：强调房屋是在郭某委托的加固施工过程中倒塌，郭某未按约定将加固方案报其认可，存在选任、监督过失，构成违约和侵权，应赔偿房屋价值损失、其支付的排除危险费用及租金损失。
否认自身过错：已履行告知义务，且D级危房经科学加固后可继续使用，其出租行为无过错。
3.法院（再审）审理思路：
关于合同效力审查：案涉房屋是经鉴定应立即拆除的D级危房，其出租用于经营宾馆，将对不特定公众人身财产安全构成重大威胁，损害了社会公共利益，违背了公序良俗。因此，依据《合同法》第52条，直接认定合同无效。这一定性彻底改变了案件审理的基础。
关于合同无效后的过错与责任划分：在合同无效的前提下，依据《合同法》第58条处理。
过错认定：A公司作为产权人，明知房屋应拆除仍出租牟利，负主要过错。郭某作为承租人，在已知是危房的情况下，未尽审慎核查义务，同意承租用于酒店经营，亦有过错。
损失处理：基于上述过错划分，法院对双方损失请求进行了“双向驳回”。
财产返还：因合同无效，A公司基于合同收取的220万元保证金应予返还。
三、案件结果
中华人民共和国最高人民法院作出再审终审判决：
1.判决主文：撤销一、二审判决，予以改判。
2.核心判项：
确认郭某与A公司签订的《租赁合同》无效。
A公司自判决生效之日起10日内向郭某返还保证金220万元。
驳回郭某的其他诉讼请求。
驳回A公司的诉讼请求（即索赔各项损失的反诉请求）。
3.诉讼费用：一、二审案件受理费、鉴定费由双方按过错比例分担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
