律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效，进而引发的关于损失赔偿责任划分的纠纷。
基本事实：
2013年3月29日，出租人A合作社与承租人B公司签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定租赁面积2945.6平方米的房屋用于商业，租期十年。合同对租金标准、支付等做了详细约定。A合作社交付了房屋。B公司对房屋进行了翻新、装修及加建，并自2016年起因故未再支付租金。2017年1月，C管委会对B公司作出《行政处罚决定书》，认定其未经批准占用集体土地建设房屋，构成非法占地，责令部分拆除、没收部分建筑并处罚款11634元。B公司交纳了罚款。双方就合同效力、租金支付、装修损失赔偿等问题产生争议。
主要争议：
1.案涉《朝阳区农村集体资产租赁合同书》是否有效。
2.若合同无效，双方过错应如何划分，B公司的装修、扩建损失及已付罚款应由谁承担。
3.B公司实际占用房屋期间应否支付使用费及具体金额。
诉讼过程：
A合作社提起本诉，要求解除合同、B公司腾退房屋、支付拖欠租金、拆除违建并赔偿损失。B公司提起反诉，要求确认合同无效，并要求A合作社赔偿其装修损失及已付罚款。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告/A合作社（本诉方）：
核心策略：主张合同有效，B公司拖欠租金、擅自改扩建构成违约。
主张与理由：
合同有效：提交政府会议纪要，主张案涉房屋经政府批准认可，非违章建筑，合同应属有效。
对方违约：指出B公司长期拖欠租金，且未经同意擅自拆除库房、加建楼层、改变结构，严重违约。
行使解除权：依据合同约定（拖欠租金超3个月可解除），请求解除合同并要求B公司承担恢复原状、赔偿损失等责任。
2.被告/B公司（反诉方）：
核心策略：主张合同因标的物违法而无效，对方存在欺诈，应赔偿全部损失。
主张与理由：
合同无效：以C管委会的《行政处罚决定书》为据，证明租赁土地为公路/林业用地，所建房屋未取得合法规划手续，依据相关司法解释，租赁合同无效。
对方欺诈：主张签约时A合作社隐瞒土地真实用途，谎称经批准可商用，存在过错。
索赔损失：要求A合作社赔偿其装修扩建损失（经鉴定现值约481万元）及已承担的罚款。
履行抗辩：辩称因A合作社过错（提供违法租赁物、村民滋扰）导致其无法正常使用，故无需支付租金。
3.法院审理思路：
合同效力认定：法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，审查案涉房屋是否取得建设工程规划许可证。经查，房屋未取得该许可，且不符合“经主管部门批准建设”的例外情形。因此，直接认定双方签订的《租赁合同》无效。行政处罚决定书进一步佐证了房屋建设的违法性。
过错责任划分：法院认为双方应根据过错分担损失。A合作社作为出租方，对房屋产权及建设手续情况应最为了解，其未能充分履行告知义务，存在过错。B公司作为商事主体，在承租时负有审慎审查义务，其未尽到该义务，亦有过错。因此，认定双方对合同无效均有过错。
三、案件结果
1.判决主文：
确认A合作社与B公司于2014年3月29日签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》无效。
B公司于判决生效后三十日内腾空并交还案涉房屋及场地。
B公司于判决生效后七日内向A合作社支付房屋使用费（按每年60万元的标准，自2017年4月16日起计算至实际交还之日止）。
A合作社于判决生效后七日内向B公司赔偿装修扩建损失280万元、罚款损失8143.8元。
驳回A合作社的其他诉讼请求。
驳回B公司的其他反诉请求。
2.诉讼费用承担：本诉与反诉案件受理费，由双方按败诉比例分担。
3.判决效力：本判决为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
