律师观点分析
一、案件概述
本案是一起关于合同解除、意向金返还及租金支付的纠纷二审案件。
基本事实：
2019年1月31日，出租人A公司与承租人B公司签订《物业租赁意向合同》，约定B公司租赁涉案房屋用于开办“体检中心、医疗机构”，租期十数年。合同特别约定，若签约后90日内B公司无法获得设置医疗机构的审批许可，其有权解除合同，双方互不承担违约责任。合同签订后，B公司支付了40万元意向金。后经卫生行政部门多次查看，确认涉案房屋不适合办理医疗经营机构。B公司遂主张解除合同并要求返还意向金，A公司则主张房屋已交付，要求B公司支付租金。
主要争议：
1.案涉《意向合同》的法律性质是预约合同还是本约合同；
2.B公司是否依据合同约定享有单方解除权，合同已于何时解除；
3.A公司是否已将涉案房屋交付给B公司；
4.合同解除后，40万元意向金应否返还，B公司应否支付租金。
诉讼过程：
A公司起诉要求B公司支付租金190余万元及利息；B公司反诉要求确认合同解除、返还意向金40万元及利息。一审法院判决支持B公司反诉请求，驳回A公司诉讼请求。A公司不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经二审审理，作出终审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张《意向合同》具有正式租赁合同效力，并试图证明己方已履行主要义务，对方违约。
具体主张与理由：
主张合同为本约：认为《意向合同》内容详尽，应视为正式租赁合同，双方权利义务应据此确定。
主张房屋已交付：辩称涉案楼栋为开放式空间，其已腾空房屋，B公司可随时进入，属于“简单交付”，且B公司曾在涉案地址注册公司，证明其已实际使用。
主张对方违约：认为房屋经改造后可满足审批条件，无法办妥审批的责任在B公司，且B公司未在约定90日期限内行使解除权，故其解约行为无效，应支付租金。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚守合同明确约定的解除条款，并否认房屋交付事实。
具体主张与理由：
主张合同为预约：指出合同明确约定后续将签订“正式租赁合同”，且租金支付始于正式合同签订后，故《意向合同》为预约合同。
主张解除权条件成就：强调合同约定解除条件（90日内无法获审批）已因房屋客观条件不达标而成就，其享有合法解除权，并在一年内（2019年9月10日）通过微信向对方发送解除协议，行使了该权利。
否认房屋交付与使用：主张双方从未办理房屋交接手续，其注册公司行为不代表实际占有使用房屋，且涉案房屋长期由A公司控制。
3.法院审理思路：
关于合同性质：法院严格依据合同文义，认定《意向合同》中关于“签订正式租赁合同后支付租金”的约定，明确体现了双方将来订立本约的意思，故认定该合同为预约合同。
关于合同解除权：
审查解除条件：合同明确约定“签约后90日内无法获得设置医疗机构审批许可”为解除条件。经查，卫生行政部门已出具意见，涉案房屋因硬件缺失（无专用医疗通道和污水通道）不具备开设医疗机构条件，该事实在合同签署后90日内已确定，解除条件成就。
审查权利行使：合同约定的“90日”是解除条件成就的期限，而非解除权行使期限。解除权行使期限适用法定一年规定。B公司于2019年9月10日向A公司发送解除协议，未超出法定期限，解除通知到达时合同解除。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
确认A公司与B公司于2019年1月31日签订的《物业租赁意向合同》于2019年9月10日解除。
A公司于判决生效之日起七日内向B公司退还租赁意向金400,000元，并支付相应利息（以40万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年10月29日起计算至实际付清之日止）。
驳回A公司要求B公司支付租金及利息的全部诉讼请求。
3.诉讼费用：二审案件受理费13，891元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
