律师观点分析
一、案件概述
本案是一起房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2018年1月29日，B公司与C公司签订《商铺租赁合同》，租赁涉案房屋用于开办幼儿园。后经两次协议，合同承租方权利义务最终转移至A公司。合同明确约定了租赁房屋的位置、面积及按面积计算的租金标准，但未约定户外场地。A公司对房屋门前户外场地进行了封闭使用。2021年，因小区居民投诉，该户外场地被证实为消防通道，B公司遂在两侧加装大门恢复通行。A公司自2021年5月1日起停止支付租金。
主要争议：
1.案涉租赁合同约定的租赁范围是否包括房屋门前的户外场地；
2.在户外场地被恢复为消防通道后，A公司停止支付租金的行为性质。
诉讼过程：
B公司起诉要求A公司支付拖欠的租金及违约金。一审法院判决支持B公司的诉讼请求，A公司应支付租金215万余元及按日万分之三计算的违约金。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张户外场地是租赁合同的组成部分，对方违约导致合同目的受挫，其停付租金是行使不安抗辩权。
具体主张与理由：
主张存在口头约定与行业惯例：认为开办幼儿园必须拥有户外活动场地是行业常识，双方磋商时已就此达成合意，B公司对此知情并默许其使用长达4年，应视为合同的一部分。
主张对方隐瞒关键信息构成违约：指控B公司签约时未告知户外场地为消防通道，且提供的合同附图未予标注，构成隐瞒甚至欺诈，导致合同基础丧失。
主张行使不安抗辩权：认为在发现户外场地为消防通道、无法安全封闭使用后，其合同目的无法实现，B公司已丧失履约能力，故有权中止履行（停付租金）。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚守合同书面约定，主张对方拖欠租金构成根本违约。
具体主张与理由：同意一审判决。认为租赁合同明确限定了租赁标的物为“商铺”及具体面积，租金计算也仅依据该面积，从未将户外场地写入合同或计入租金。A公司自行封闭公共区域使用，风险应自担。其以合同外事项为由长期拖欠租金，构成明确违约。
3.法院审理思路：
关于租赁范围的认定：法院指出合同条款、附件及后续补充协议均仅载明室内商铺面积，且约定租金面积小于产权证面积，更无只字提及户外场地。对于A公司主张的口头合意，法院认为其提供的证人证言因利害关系证明力弱，且聊天记录反而显示其曾要求将户外使用写入合同但遭B公司以“合同文本不能变”拒绝，恰恰证明该合意并未达成。因此，户外场地不属于合同约定的租赁范围。
关于不安抗辩权与违约的认定：法院认为，不安抗辩权的行使需有“确切证据”证明对方有丧失履约能力的现实风险。本案中，租赁合同的核心义务是B公司交付房屋、A公司支付租金。户外场地既非租赁标的，其用途变化不构成B公司就“房屋租赁”主要义务的履约能力丧失。A公司作为专业的幼儿园经营者，应对合同未约定户外场地的风险有预期。法院同时指出，A公司停付租金始于2021年5月，而户外场地被安装大门恢复通行为2021年10-11月，时间上也不支持其是因该事由行使抗辩权。因此，其行为构成违约。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
A公司支付B公司拖欠的租金2,151,035.1元（2021年5月1日至2022年2月28日）。
A公司支付B公司违约金（以各期欠付租金为基数，按每日万分之三的标准，分段计算至实际付清之日）。
3.诉讼费用：二审案件受理费37,048元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
