律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人拖欠租金，出租人主张解除合同，双方就租金支付、合同效力、违约金等产生争议的房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2018年11月6日，A公司与C公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁涉案房屋。2020年6月27日，经签订《租赁合同变更协议》，承租方变更为B公司。合同约定B公司应于2020年12月1日支付2021年租金52万元。B公司仅于2020年12月25日支付了41666元。2020年12月31日，房屋发生漏水。2021年1月27日，A公司以B公司拖欠租金为由发出《律师函》，通知合同于2021年1月31日解除。B公司未按期腾退房屋。
主要争议：
1.案涉租赁合同是否因房屋为违法建筑而无效；
2.租金支付方式是否已由“年付”变更为“季付”；
3. 新冠疫情、房屋漏水等是否构成减免租金的理由；
4. 合同解除后的租金及违约金金额应如何确定。
诉讼过程：
A公司起诉要求确认合同解除、支付欠租、违约金并腾房。B公司反诉要求赔偿漏水损失，但因未缴费按撤诉处理。一审判决支持了A公司部分诉讼请求。A、B两公司均不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：坚守合同约定，主张对方根本违约，要求全额支持其诉请。
具体主张与理由：
主张违约事实明确：依据合同约定，指出B公司未在2020年12月1日支付租金，经催告后仍未足额支付，已构成根本违约，其享有合同解除权。
主张应全额计费：认为一审法院酌情减免租金（占有使用费）缺乏依据，主张B公司应支付合同解除前的全部欠租、滞纳金及合同解除后的房屋占用费。
主张全额违约金：认为B公司拖欠租金是根本违约行为，应依约支付10万元违约金，一审酌减为3万元不当。
2.上诉人（B公司）方思路：
核心策略：多角度否定或减轻自身付款责任，并将违约责任引向出租方。
具体主张与理由：
主张合同无效：二审提交新证据，称涉案房屋无规划许可证，属违法建筑，租赁合同应无效。
主张租金支付方式变更：提交转账记录，主张租金支付已在实际履行中由“年付”变更为“季付”，其不构成逾期付款。
主张应减免租金：以新冠疫情、房屋漏水造成其经营损失为由，要求减免租金，并认为漏水损失应抵扣租金。
否认违约：基于以上理由，认为己方不构成违约，A公司无权解除合同，亦无需支付违约金。
3.法院审理思路：
关于合同效力的认定：二审法院首先审查合同效力。经查，A公司在一审中已提交建设工程规划许可证，B公司在二审提交的新证据不足以证明其主张，故维持合同合法有效的认定。
关于合同解除的合法性：法院认为，B公司未按合同约定于2020年12月1日支付租金，已逾期超过7日，符合合同约定的解除条件。A公司发出解除通知合法有效，合同于2021年1月31日解除。B公司关于支付方式变更的抗辩证据不足，不予采信。
关于费用与违约金的综合裁量：在责任认定基础上，法院综合考量履约过程中的实际情况与公平原则进行裁量。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
确认A公司与B公司之间的《房屋租赁合同》于2021年1月31日解除。
B公司腾退并交还房屋。
B公司向A公司支付2021年9月30日前的租金及占有使用费30万元，并按月支付此后至实际腾退日的占有使用费。
B公司向A公司支付违约金3万元。
驳回A公司的其他诉讼请求。
3.诉讼费用：二审案件受理费12,061元，由A公司负担3,861元，B公司负担8,200元。
4.判决效力：本判决为终审判决。
