律师观点分析
一、案件概述
本案是一起房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2021年7月1日，出租人A公司与承租人B公司签订《专柜租赁合同》，约定B公司承租位于北京市通州区朗清园店F2层的营业场地，建筑面积967.2平方米，租期3年。B公司支付了定金3万元。合同约定租金按季预付，B公司需在签约后3日内支付高额履约保证金。合同签订后，A公司一直未能将符合约定经营用途的场地交付给B公司。B公司多次沟通无果，遂提起诉讼要求解约并索赔。
主要争议：
1.何方构成违约;
2.损失赔偿范围。
诉讼过程：
一审法院判决支持B公司，确认合同解除，判令A公司返还定金3万元并赔偿经济损失12万元，驳回A公司的反诉请求。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方：
核心策略：主张B公司违约在先，试图将责任转嫁给对方。
主张与理由：
对方违约：主张B公司在签约前即对场地可能存在（产权方不同意转租等）风险知情，却“自愿以身犯险”且拒不支付租金和保证金，构成违约。
行使履行抗辩权：认为B公司未支付租金构成根本违约，其有权行使履行抗辩权。
适用过失相抵：主张B公司“恶意扩大损失”（如2022年3月才撤场），应根据减损原则和过失相抵原则减轻或免除A公司的赔偿责任。
2.被上诉人（B公司）方：
核心策略：坚持主张A公司根本违约，导致合同目的无法实现。
主张与理由：
对方根本违约：强调因A公司原因导致场地始终无法交付，A公司构成根本违约。其提交的微信聊天记录、录音等证据证明了沟通及对方无法履约的事实。
行使不安抗辩权：辩称在A公司明显无法履约的情况下，其暂停支付租金和保证金是依法行使不安抗辩权，不构成违约。
索赔依据：提交其为履行合同所支出的设计费、课程培训费等合同及付款凭证，证明其因对方违约遭受了实际损失。
3.法院审理思路：
违约事实认定：一、二审法院均重点审查了合同未能履行的根本原因。根据B公司提供的证据及A公司自认，法院认定无法交付场地的责任在于A公司。A公司关于B公司“知情”的主张因无证据且不合常理未被采纳。
不安抗辩权的认定：法院认为，在A公司明显丧失履约能力的情况下，B公司中止履行支付租金的义务，属于正当行使不安抗辩权，不构成违约。B公司放置少量物品的行为不构成A公司已依约交付场地。
损失赔偿的酌定：法院依据《民法典》关于损失赔偿的规定，在审查B公司提交的为经营所签合同、付款凭据等证据的基础上，综合考虑合同约定、A公司的过错程度，酌情判定A公司赔偿B公司经济损失12万元。对于B公司主张的人员误工费等缺乏充分证据的部分不予支持。A公司主张的“扩大损失”因无证据亦未被采纳。
三、案件结果
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。即：
确认A公司与B公司签订的《专柜租赁合同》于2022年3月22日解除。
A公司于判决生效后十五日内返还B公司交纳的费用30，000元。
A公司于判决生效后十五日内赔偿B公司经济损失120，000元。
驳回B公司的其他诉讼请求。
驳回A公司的全部反诉请求。
2.诉讼费用承担：二审案件受理费12，822元，由上诉人A公司负担。
3.判决效力：本判决为终审判决。
