律师观点分析
一、案件概述
本案是一起房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2017年8月1日，出租人A公司与承租人郭某签订两份《房屋租赁合同书》，分别约定租赁案涉房屋用于经营餐饮，并设有免租期。合同约定了详细的租金支付节点、保证金及违约责任。合同约定承租人拖欠租金逾期7日以上，出租人有权解除合同。若一方违约导致诉讼，违约方应承担律师费等费用。2017年12月20日，三方协议将A公司权利义务转让给C公司。2018年3月19日，四方协议将C公司权利义务回转给A公司，郭某权利义务转让给B公司。各方确认B公司（承继郭某义务）已付租金199万余元，尚欠250万余元。B公司未按约支付2018年2月1日后的租金。A公司于2018年5月10日发函解除合同。B公司反诉主张A公司违约，未提供产权文件致其无法办理工商注册及消防手续。
主要争议：
1.何方构成违约；
2.合同解除的效力及时间；
3.各项损失的认定与承担。
诉讼过程：
A公司起诉要求确认合同解除、支付欠租、房屋使用费、违约金及律师费，并要求郭某承担连带责任。B公司提起反诉，要求解除合同、退还已付租金及保证金，并赔偿装修、经营等损失。本案为上述纠纷的一审程序。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方：
核心策略：主张对方拖欠租金构成根本违约，依约行使解除权。
主要主张与理由：
对方违约事实：指出郭某及权利承继人B公司长期拖欠租金，符合合同约定的解除条件。其已于2018年5月10日发函通知解除，合同应自该日解除。
索赔依据：要求B公司支付合同解除前的欠付租金、解除后至房屋交还前的使用费、逾期腾房违约金及因本次诉讼支出的律师费。
否认己方违约：辩称其已提供房屋，B公司所述无法办照等问题与事实不符，且其已通过免租方式给予了补偿。消防手续应由承租人自行办理，其仅负配合义务。
追究股东责任：主张郭某系B公司唯一股东，且在涉案债务发生期间为法定代表人，应对公司债务承担连带责任。
2.被告（B公司）方：
核心策略：主张A公司根本违约，其拒付租金属于行使履行抗辩权。
主要主张与理由：
对方违约在先：主张A公司未按合同提供产权方文件，导致其无法以涉案地址注册公司，亦无法办理消防审批，直接影响正常经营，构成违约。
行使抗辩权：认为在A公司违约导致其合同目的面临落空风险的情况下，其暂停支付租金具有合理性。
反诉索赔：要求A公司退还已付租金、保证金，并赔偿其装修投入、预期经营损失等。
3.法院审理思路：
合同效力与违约认定：法院审查相关授权文件，认定A公司有权转租，案涉系列合同合法有效。法院认为，B公司未能举证证明A公司未提供文件与其无法办照、办理消防之间存在直接因果关系，且双方在主体变更协议中已就相关问题达成和解。因此，B公司拖欠租金的行为构成违约，A公司依约享有合同解除权，合同于2018年5月10日解除。
租金与房屋使用费：支持A公司关于合同解除前欠付租金的请求。对于合同解除后的房屋使用费，综合考虑B公司锁门占用、A公司停水电及自行收回房屋的时间等因素，酌情判定B公司支付房屋使用费60万元。
其他费用：依据合同约定，支持A公司主张的律师费。但认为其主张的逾期付款利息、逾期腾房违约金，在已支持房屋使用费及B公司保证金被扣除的情况下，不再重复支持。
股东责任认定：法院认为郭某作为B公司违约期间的唯一股东及法定代表人，且直接参与了合同的签订与前期履行，应对B公司的涉案债务承担连带责任。
三、案件结果
1.判决主文：
确认A公司与B公司之间的房屋租赁合同关系于2018年5月10日解除。
B公司与郭某于判决生效之日起七日内连带向A公司支付租金901,549元、房屋使用费600,000元、律师费损失62,395元。
驳回A公司的其他诉讼请求。
驳回B公司的全部反诉请求。
2.诉讼费用承担：
本诉案件受理费22,386元，由A公司负担5,386元，由B公司、郭某共同负担17,000元。
反诉案件受理费42,346元，由B公司负担。
3.判决效力：本判决为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
