律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因房屋租赁合同到期后，承租方要求返还租赁保证金而引发的纠纷。
基本事实：
2016年7月1日，出租方A公司与承租方B公司签订《房屋租赁合同》，约定租期至2021年4月19日，B公司支付了保证金1026563元。合同约定了保证金返还、续租优先权及提前通知等条款。租期届满前，双方曾就续租三个月进行协商，但B公司最终因内部审批未通过而告知A公司不再续租。B公司于租期届满日腾退房屋并要求交接，但A公司以房屋有损坏、B公司未提前90天通知不续租构成违约为由，拒绝接收房屋并拒绝返还保证金。
主要争议：
1.双方在租期届满前的续租协商是否构成了新的租赁合同关系，B公司单方终止协商是否构成违约。
2.B公司是否违反合同约定并应承担赔偿责任。
3.B公司返还的房屋状态是否符合合同约定，A公司能否以此为由扣留保证金。
4.股东刘某是否应对A公司的债务承担连带责任。
诉讼过程：
B公司向一审法院起诉，请求A公司返还保证金及资金占用利息，并要求唯一股东刘某承担连带责任。一审法院支持了B公司的全部诉讼请求。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方：
核心策略：主张B公司存在违约行为，其有权依约扣留保证金以弥补损失。
主要主张与理由：
主张续租合同成立：认为双方已就续租达成一致，B公司反悔构成违约，其为此与产权人C中心续租八年产生的损失应由B公司赔偿。
主张违反通知义务：认为B公司未按合同约定提前90天通知不续租，构成违约，应承担相应责任。
主张房屋未恢复原状：认为B公司腾退的房屋存在人为损坏，未达交接标准，有权拒绝接收并拒绝退还保证金。
2.被上诉人（B公司）方：
核心策略：坚持合同已按期终止，己方无违约行为，对方应依约返还保证金。
主要主张与理由：
主张续租未成立：强调续租协商需经内部严格审批，最终未获通过，协商过程不产生合同约束力，合同因期满而正常终止。
澄清通知义务范围：辩称合同约定的“提前90天通知”仅适用于“提前解除合同”的情形，不适用于租期届满不续租的情况。
证明房屋交接合规：以交接现场视频证明房屋已腾空，所谓损坏属于近十年租期内的正常折旧与磨损，符合合同约定。
追究股东连带责任：指出A公司为一人有限公司，股东刘某未能证明公司财产独立，应承担连带责任。
3.法院审理思路：
关于续租：认为双方的微信沟通仅处于协商阶段，B公司明确表示需上级审批，最终告知不再续租，刘某回复“不租了”，表明协商终止，未成立新的租赁合同。A公司与C中心续租八年与本案协商续租三个月关联性不足。
关于通知义务：认定合同条款明确“提前90天书面通知”适用于一方“提前终止合同”，而非“期满不续租”的情形。合同明确约定租期届满合同自动终止，故B公司无此项通知义务。
关于房屋状态：结合合同约定及B公司提供的交接视频，认定A公司提交的照片不足以证明存在人为损坏，在长达近十年的租赁后，房屋设施存在正常折旧磨损符合常理。A公司无正当理由拒绝接收房屋。
关于股东责任：依据《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自身财产的，应承担连带责任。刘某未能提供证据证明财产独立，故需承担连带责任。
三、案件结果
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。即：
A公司与刘某于判决生效之日起七日内连带向B公司退还租赁保证金1,026,563元；
A公司与刘某于判决生效之日起七日内连带向B公司支付以上述款项为基数，自2021年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。
2.诉讼费用承担：二审案件受理费14,210元，由上诉人A公司负担。
3.判决效力：本判决为终审判决。
