律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租方在房屋交付前单方解约而引发的房屋租赁合同违约金纠纷。
基本事实：
2021年4月13日，出租方A公司与承租方B公司签订《租赁合同》，约定租期5年，免租装修期自2021年5月16日开始。B公司支付了保证金及首月租金、物业费。合同签订后仅十余天，B公司即于2021年4月26日因其自身原因发函要求解约，此时房屋尚未实际交付。双方确认合同于4月27日解除。A公司于2021年7月1日将房屋另租他人。
主要争议：
1.违约损失（空置期）的计算；
2.其他损失项目的承担；
3.物业费返还责任主体。
诉讼过程：
一审法院判决A公司向B公司退还大部分保证金、全部首月租金及物业费（扣除了部分保证金作为违约金）。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方：
核心策略：证明B公司的违约行为给其造成了多项实际损失，应全额扣除B公司已付款项作为赔偿。
具体主张：
扩大损失范围：主张空置期损失起算点应为合同生效日（签约日），并提交新租赁合同证明房屋空置至7月1日，试图将损失期间最大化。
主张间接损失：提交律师费支付凭证及与中介公司的和解协议，主张律师费、中介费均为B公司违约导致的直接、可预见的损失，应予赔偿。
否认返还义务：辩称物业费收款方为C公司，且两公司财务独立，返还责任主体应为C公司。
2.被上诉人（B公司）方：
核心策略：主张自身违约责任轻微，对方主张的损失过高或无关。
具体主张：
限制损失范围：强调合同约定交付日为5月16日，此前房屋未交付，其未使用房屋，实际造成的空置损失应从交付日开始计算，且其已支付的款项（相当于两个月租金）已足以弥补A公司损失。
否认关联费用：主张律师费非必要支出，中介费系A公司自身商业政策产生，与B公司无直接合同关系，均不应由其承担。
原审第三人（C公司）：同意A公司的上诉请求和理由，支持A公司的主张。
3.法院审理思路：
关于空置期损失：认为房屋约定交付日为5月16日，A公司此前未交付房屋，故空置损失应从5月16日起算。一审法院综合考虑合同履行情况、B公司过错、A公司另租情况等因素酌情确定的违约金金额并无不当。
关于律师费与中介费：认为律师费非必然发生的损失，且一审判决已通过扣除保证金的方式弥补了A公司损失。中介费涉及另一法律关系，且B公司称其系与A公司直接签约，故A公司可就此另行解决，本案不予处理。
关于物业费返还：认定B公司缴纳物业费的依据是其与A公司的租赁合同，且A公司与C公司存在关联关系，故判决由A公司向B公司返还物业费并无不当。
三、案件结果
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。即：
A公司向B公司退还保证金709,813元；
A公司向B公司退还房屋租金602,778.08元；
A公司向B公司退还物业费73,234.72元。
2.诉讼费用承担：二审案件受理费23,072元，由上诉人A公司负担。
3.判决效力：本判决为终审判决。
36 A公司与B公司房屋租赁合同纠纷
一、案件概述
本案是一起因出租人（A公司）无法向承租人（B公司）交付租赁房屋，导致合同解除，从而引发的关于款项返还及利息起算的房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2022年4月29日，出租人A公司与承租人B公司签订《房屋租赁合同》，约定B公司承租涉案房屋，租期5年，第一年为装修免租期。双方约定，A公司欠付B公司的工程尾款1,110,444.55元，用于直接抵扣合同项下的履约保证金及第二、三年的租金。合同签订后，因A公司与案外人C公司（上游出租人）发生纠纷，C公司于2022年7月23日在涉案房屋处张贴通知，要求收回房屋，导致A公司无法向B公司交付房屋。
主要争议：
利息的起算时间。
诉讼过程：
B公司起诉要求解除合同，A公司返还抵扣的租金及保证金1,110,444.55元及利息、支付违约金等。一审法院判决支持解除合同、返还款项，并以年利率3.7%支持了自2022年7月23日起的利息，驳回了违约金等请求。A公司不服一审关于支付利息的判项，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：聚焦于合同履行的时间节点，以“免租期”为抗辩理由，试图免除利息支付责任。
具体主张与理由：主张双方租赁合同第一年为装修免租期，B公司无需支付租金。在免租期内，A公司占用抵扣款具有合同依据，不构成不当得利，因此不应支付此期间的利息。其仅对免租期结束后仍未返还的款项承担利息责任。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚持一审诉讼意见，主张A公司根本违约导致合同目的无法实现，应赔偿资金占用损失。
具体主张与理由：同意一审判决。认为自2022年7月23日案外人C公司张贴通知、导致B公司无法使用房屋之日起，A公司即负有返还已抵扣款项的义务。因A公司占用该款项，给B公司造成了资金损失，应支付相应利息。
3.法院审理思路：
审查利息起算的法理基础：法院的核心逻辑在于审查A公司负有返还义务的时间点。法院认为，A公司因自身原因（与上游出租人纠纷）导致无法向B公司交付租赁房屋，构成违约。自B公司不能实际使用房屋之日（2022年7月23日）起，A公司继续占用以“租金”、“保证金”名义抵扣的工程款即失去合法依据，B公司即享有要求其返还的权利。
驳斥“免租期”抗辩：法院指出，所谓“免租期”优惠，其前提是租赁合同能够正常履行，承租人能够占有、使用房屋。在合同因出租人原因根本不能履行的情况下，“免租期”已丧失存在基础。因此，A公司以合同尚在免租期内为由，主张不应支付此期间利息的理由不能成立。一审法院以B公司无法使用房屋之日作为利息起算点，符合公平原则和违约责任的内涵。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
解除双方签订的《房屋租赁合同》。
A公司退还B公司租金及押金合计1,110,444.55元，并以该金额为基数，按照年利率3.7% 的标准，向B公司支付自2022年7月23日起至实际付清之日止的利息。
3.诉讼费用：二审案件受理费14,794元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
