律师观点分析
一、案件概述
本案是一起房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2019年7月30日，出租人B公司与承租人A公司签订《出租房屋合同》，约定A公司承租位于北京市朝阳区的涉案房屋（1000.14平方米）用于办公，租期自2019年6月1日至2024年5月31日，年租金1,533,214元。合同签订后，B公司交付了房屋，但A公司从未支付租金。2020年5月，B公司向A公司发出《解除租赁合同通知书》，通知合同于2020年5月31日解除。
主要争议：
1.案涉租赁合同的解除时间应认定；
2.在合同解除后，A公司应否及如何支付房屋占有使用费。
诉讼过程：
一审法院判决支持B公司主要诉讼请求，确认合同于2020年5月31日解除，判令A公司支付欠付租金、滞纳金、房屋占用费（计算至2020年9月30日）及物业费、供暖费，并腾退房屋。A公司不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张出租人（B公司）的先行违约行为（锁门）导致合同提前终止，试图将合同解除时间提前，以减免租金及免除后续房屋占用费。
具体主张与理由：
主张合同于2020年1月30日事实解除：提交照片、报警记录等证据，证明B公司于2020年1月30日封锁涉案房屋大门，导致其无法使用，主张该日双方租赁关系已事实终止。
主张不应支付房屋占用费：基于合同已提前解除的主张，认为自2020年1月30日后其不再占有使用房屋，故无需支付任何房屋占用费。
质疑租金计算：请求二审法院按实际使用时间（7个月）重新核算应付租金。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚守合同约定，主张对方根本违约，己方解除合同合法有据。
具体主张与理由：
主张解除权合法：指出A公司自始未付租金，经多次催告后仍未支付，拖欠远超合同约定的3个月，已构成根本违约，B公司依约享有单方解除权。
否认锁门构成解约：对2020年1月30日锁门一事，辩称为行使履行抗辩权及配合疫情防控需要，且房屋仍有其他出入口可供使用，不影响A公司进入，不产生解除合同的法律效力。
要求全面赔偿：坚持一审诉讼请求，要求A公司支付全部欠租、高额滞纳金、违约金及至实际腾退日的房屋占用费。
3.法院审理思路：
关于合同解除时间的认定：法院认定，A公司长期拖欠租金，已满足合同约定的解除条件。B公司于2020年5月发出书面解除通知，是合法行使解除权。对于A公司主张的2020年1月30日锁门行为，法院认为该行为或因A公司违约、或因疫情防控，且未完全阻止A公司进入（另有出入口），不构成B公司单方解除合同的意思表示。同时，2020年4月双方仍就租金减免进行协商，进一步印证合同关系在当时尚未解除。因此，支持一审关于合同于2020年5月31日解除的认定。
关于费用计算的综合裁量：在责任认定基础上，法院综合考虑履约情况、疫情因素、公平原则及减损义务，对各项费用进行审慎裁量。
租金：支持B公司关于支付合同解除前（2019年6月1日至2020年5月31日）全年租金的请求。
滞纳金：合同约定的日0.05%标准过高，行使自由裁量权调低为年利率15%。
房屋占用费：合同解除后，A公司物品未搬离，B公司作为守约方本应及时自行腾房、防止损失扩大。鉴于B公司未采取合理减损措施，法院基于公平原则，酌情将房屋占用费的支付截止日限定为2020年9月30日，而非B公司主张的至实际腾退日。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
确认B公司与A公司签订的《出租房屋合同》于2020年5月31日解除。
A公司向B公司支付欠付租金1,533,214元及滞纳金（以该款项为基数，按年利率15%计算）。
A公司向B公司支付房屋占用费511,071元（计算至2020年9月30日）。
A公司向B公司支付物业费115,216元、供暖费42,005.9元。
A公司于判决生效后三十日内腾退涉案房屋。
3.诉讼费用：二审案件受理费10,050元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
