律师观点分析
一、案件概述
本案是一起房屋租赁合同纠纷二审案件。
基本事实：
2020年1月31日，承租方A公司与出租方B公司签订《商铺/摊位租赁合同》，约定A公司租赁位于北京市朝阳区的涉案房屋（260平方米）用于餐饮经营，租期一年，租金225，000元/年。A公司支付了年租金及押金10，000元。合同履行中，因涉案房屋无建设工程规划许可证，该租赁合同依法无效。2020年6月5日，A公司搬离房屋。同年11月，涉案房屋被拆除。
主要争议：
1.在租赁合同被认定无效后，A公司已付租金的返还金额（房屋使用费）如何计算；
2.A公司主张的装修损失、经营损失（预期利益）、搬家损失是否应予支持。
诉讼过程：
一审法院判决支持了A公司返还押金、部分房屋使用费、电费及酌情确定的搬家损失，驳回了装修及经营损失请求。A公司不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经二审审理，作出终审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：主张因B公司提供违法建筑导致合同无效，B公司存在过错，应赔偿其作为守约方的全部实际损失与预期利益损失。
具体主张与理由：
强调长期经营与投入：主张其自2009年起已承租该房屋经营十余年，并于2018年进行了重新装修，投入巨大，形成了装修残值。
主张各项损失均有依据：认为装修损失客观存在；因合同无效、房屋拆除导致的被迫停业，造成了经营损失；搬家费用是必然发生的直接损失。
要求全面赔偿：基于公平原则，要求B公司对其全部损失予以补偿。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：同意一审判决，即仅承担合同无效后的直接费用返还及部分合理费用，否认对装修、经营等间接或预期损失负有赔偿责任。
具体主张与理由：
同意返还直接费用：认可返还押金、电费及经核算后的剩余房屋使用费。
否认装修与经营损失：认为合同无效，且双方在合同中已对“拆迁”情况有免责预见，故不承担装修损失赔偿；经营损失属预期利益，在合同无效前提下不应支持。
对搬家损失持保留意见：基本同意一审酌情认定的金额。
3.法院审理思路：
合同效力认定：法院首先依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，严格认定出租未取得建设工程规划许可证的房屋所订租赁合同无效。
合同无效后的财产处理：依据合同无效的法律后果规定处理已发生的履行。
房屋使用费：虽然合同无效，但A公司实际占有使用了房屋，应支付费用。法院参照合同约定的租金标准，结合A公司实际使用期限核算出B公司应返还的金额。因B公司同意返还的数额高于法院核算额，从利于履行角度出发予以确认。
押金与电费：属于B公司基于无效合同取得的款项，应予返还，双方对此无争议。
装修损失：法院认为，虽然A公司有投入，但双方在合同中已约定如遇政府拆迁等情况可免责，表明其对房屋可能被拆除具有预见。且房屋现已实际拆除，B公司并未实际使用或获益于该装修，故不予支持。
经营损失：经营损失属于合同履行后可以获得的利益。在合同自始无效的情况下，当事人不应获得履行有效合同才可能得到的利益，故该项请求缺乏法律依据，不予支持。
搬家损失：在A公司举证不足的情况下，行使自由裁量权，综合考虑租赁面积、使用时间、双方过错等因素，酌情支持了2，000元。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审终审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
B公司返还A公司押金10，000元。
B公司返还A公司房屋使用费147，329元。
B公司返还A公司电费690元。
B公司支付A公司搬家损失2，000元。
驳回A公司的其他诉讼请求（即赔偿装修损失38万元、经营损失283，714.59元的请求）。
3.诉讼费用：二审案件受理费10，567元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
