律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人长期拖欠租金及杂费，出租人诉请支付欠款及违约金的房屋租赁合同纠纷一审案件。
基本事实：
2017年，出租人A公司与承租人B公司签订《京瑞大厦场地租赁合同书》，约定B公司租赁涉案房屋用于经营游泳、健身等，租期至2023年8月7日。合同签订后，B公司自2018年12月起开始拖欠租金及水、电等杂费。2020年7月13日，B公司将房屋钥匙交还A公司，但物品未搬离。A公司于2020年5月初停水、7月13日左右停电，并于9月在房门张贴封条。
主要争议：
1.B公司提出的租金减免抗辩是否成立；
2.欠付杂费是否应支付及逾期违约金；
3.合同约定的违约金标准是否过高。
诉讼过程：
A公司起诉要求B公司支付欠付租金1,206,250.05元、杂费255,431.19元及相应违约金。北京市朝阳区人民法院经审理，作出一审判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：坚守合同约定，主张被告拖欠费用事实清楚，构成违约。
具体主张与理由：依据租赁合同，主张B公司未按约支付租金及杂费，已构成根本违约，应依约支付全部欠款及高额违约金（每日1%）。对于被告的抗辩，仅认可疫情对2020年3月至5月、6月至7月的经营产生影响。
2.被告（B公司）方思路：
核心策略：提出多项免责或减责事由，试图减免租金，并将违约责任引向原告。
具体主张与理由：
主张租金抵扣与减免：以2019年政府重大活动导致停业105天为由，要求抵扣租金；以2020年2月起受疫情及原告停水停电影响未经营为由，主张2020年全年不应支付租金。
质疑杂费承担：辩称未收到缴费通知，且其曾为原告酒店客人提供免费服务，应减免30%杂费。
要求调低违约金：认为合同约定的日1%违约金过高，请求法院予以酌减。
3.法院审理思路：
对2019年政府活动抗辩：认为被告提交的新闻报道等证据不足以证明其被要求停业，故不予采信。
对2020年疫情抗辩：采纳了原告自认的事实，认定疫情对2020年3月至7月的经营产生影响。同时，考虑到原告已为其他租户减免3个月租金，基于公平原则，酌情确定了该期间的应付租金。
对停水停电抗辩：因被告举证不足，仅部分采纳原告认可的事实（5月停水、7月停电）。
关于租金金额的最终裁量：在部分支持减免抗辩的基础上，法院综合考量了合同履行、房屋实际占用状态（已交还钥匙但未搬离物品）、A公司停水停电及贴封条的行为、双方过错等多重因素，行使自由裁量权，最终将租金数额酌情确定为45万元，远低于原告主张的120余万元。
关于杂费及违约金：对双方无争议的杂费金额（255,431.19元）予以支持。对租金违约金，因被告提出调减申请，法院综合考虑违约程度、原告损失等，将计算标准从合同约定的日1%大幅调低为日万分之二，并调整了起算日。对杂费违约金，因原告未举证已发送缴费通知，故不予支持。
三、案件结果
北京市朝阳区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：部分支持原告诉讼请求。
2.核心判项：
B公司支付A公司房屋租金450,000元。
B公司支付A公司杂费255,431.19元。
B公司支付A公司违约金（以450,000元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年10月19日起计算至实际付清之日止）。
驳回A公司的其他诉讼请求。
3.诉讼费用：案件受理费21,542元，由A公司负担13,373元，B公司负担8,169元。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
