律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人长期拖欠租金及杂费，并以政府重大活动、新冠肺炎疫情及出租人停水停电为由进行抗辩的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2017年，出租人A房产有限公司（原告）与承租人B建设集团有限公司（被告）签订《京瑞大厦场地租赁合同书》，约定被告承租涉案房屋用于经营健身、游泳等，租赁期限至2023年8月7日。合同签订后，被告自2018年12月起开始拖欠租金及水、电、地热水等杂费。2020年7月，被告致函原告要求提前解除合同，但双方未达成一致。被告于2020年7月13日将房屋钥匙返还原告，但物品未搬离。
主要争议：
1.被告是否应支付拖欠的租金及杂费？其以2019年政府重大活动、2020年新冠肺炎疫情影响及原告停水停电为由主张减免或拒付租金能否成立？
2.合同约定的逾期付款违约金标准（每日1‰）是否过高，应否调整？
3.原告要求被告直接向案外消费者返还预付消费卡未使用金额的诉请应否在本案中处理？
诉讼过程：
A公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求B公司支付欠付的租金、杂费及违约金，并处理消费卡退款问题。B公司以不可抗力、对方违约为由进行抗辩，不同意支付相关费用。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A房产有限公司）方：
核心策略为严格依约主张债权。其主张被告拖欠租金、杂费的事实清楚，已构成违约，应依据合同约定支付全部欠款及按日1‰计算的违约金。同时，因被告停业导致持有其消费卡的消费者向原告维权，给原告经营造成困扰，故要求被告处理退款事宜。
2.被告（B建设集团有限公司）方：
核心策略为以不可抗力及对方过错进行抗辩。（1）主张免责：辩称2019年因政府重大活动停业105天，2020年因新冠肺炎疫情及原告停水停电导致全年无法经营，均属不可抗力或原告责任，相应期间租金应予减免或抵扣。（2）质疑费用：对杂费金额不予认可，主张因向原告酒店客人提供了免费服务，杂费应减免30%，且原告未通知缴费。（3）认为违约金过高，请求法院酌减。
3.法院审理思路：
合同效力确认：认定涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。
租金争议的逐项认定：
（1）对2019年政府活动停业主张，因被告证据仅为新闻报道，无法证明与停业有直接因果关系，不予采信。
（2）对2020年疫情影响，法院予以考虑。结合原告为其他租户减免租金的情况，酌情确定该期间的应付租金数额。
（3）对停水停电主张，因被告举证不足，且钥匙返还后房屋由原告控制，故未全部采信，但将此作为衡量房屋使用状况的考量因素。
杂费与违约金的认定：
（1）双方对杂费总金额无异议，法院予以确认。被告要求减免的主张因无证据，不予支持。
（2）对租金违约金，因被告违约事实成立，但约定标准偏高，法院酌情调整为以判定的租金为基数，按日万分之二计算。
（3）对杂费违约金，因原告未举证已履行缴费通知义务，该项诉请不予支持。
其他诉请处理：消费者退费问题涉及案外人，与本案非同一法律关系，不予处理。
三、案件结果
北京市朝阳区人民法院作出一审判决：
1.判决B建设集团有限公司向A房产有限公司支付房屋租金450,000元（该金额为法院综合疫情影响、房屋使用状况等因素酌情判定）。
2.判决B建设集团有限公司向A房产有限公司支付杂费255,431.19元。
3.判决B建设集团有限公司向A房产有限公司支付违约金（以450,000元为基数，按日万分之二标准，自2020年10月19日计至实际付清之日）。
驳回A房产有限公司的其他诉讼请求（即杂费违约金及要求被告直接向消费者退4.款等）。
5.案件受理费21,542元，由原告负担13,373元，被告负担8,169元。
