律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因出租人无法交付租赁场地，导致合同目的无法实现，进而引发的关于违约责任认定的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2021年7月1日，出租人B超市有限公司（甲方）与承租人A科技有限公司（乙方）签订《专柜租赁合同》，约定A公司承租B公司位于北京市通州区某超市内的营业场地，建筑面积967.2平方米，租赁期限自2021年7月20日起。合同签订后，A公司向B公司支付了意向金3万元。但B公司因“大产权方的问题”始终未能将约定场地交付给A公司使用。
主要争议：
1.何方构成违约？是未支付首期租金的A公司，还是未能交付场地的B公司？
2.若B公司违约，其应赔偿A公司的损失范围如何确定？
诉讼过程：
A公司作为原告向北京市通州区人民法院提起诉讼，请求解除合同并索赔。B公司提起反诉，要求A公司支付首期租金、违约金及场地占用费。本案经一审审理后作出判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告/反诉被告（A科技有限公司）方：
核心策略为主张行使不安抗辩权，追究对方根本违约责任。其提供微信聊天记录、录音等证据，证明因B公司的原因导致场地无法交付，己方多次沟通无果。因此，其未按合同约定支付首期租金及履约保证金是依法行使不安抗辩权，中止履行。合同无法履行的根本原因在于B公司违约，故要求解除合同，由B公司返还已付款项并赔偿各项筹备损失。
2.被告/反诉原告（B超市有限公司）方：
核心策略为主张对方未付租金构成违约，并追究违约责任。其承认合同无法履行，但主张依据合同，A公司未在签约当日支付首期租金已构成违约。因此，其反诉要求A公司支付该笔租金、合同约定的违约金，以及合同解除后至实际腾退前的场地占用费。
3.法院审理思路：
违约方认定：法院审查证据后认定，导致合同无法履行的根本原因是B公司无法交付租赁场地。A公司在确知场地无法交付的情况下，中止履行付款义务，符合《民法典》关于不安抗辩权的规定，不构成违约。因此，B公司系本案违约方。
合同解除：因B公司违约导致合同目的无法实现，支持A公司解除合同的诉讼请求，并酌情将本案起诉状送达B公司之日（2022年3月22日）认定为合同解除时间。
损失赔偿的核定：对A公司主张的损失，法院对其有证据支持的课程培训费、策划费等诉求予以考虑，但对人员误工费（案外公司开具）等证据不足的诉求不予认可。综合全案情况，酌定B公司赔偿A公司经济损失120,000元。同时，判令B公司返还已收取的30,000元。
反诉请求驳回：基于B公司系违约方的认定，其要求守约方支付租金、违约金及占用费的全部反诉请求，均缺乏事实与法律依据，不予支持。
三、案件结果
北京市通州区人民法院作出一审判决：
支持本诉，驳回反诉。判决要点如下：
1.确认《专柜租赁合同》于2022年3月22日解除。
2.B超市有限公司于判决生效后15日内返还A科技有限公司30,000元。
3.B超市有限公司于判决生效后15日内赔偿A科技有限公司经济损失120,000元。
4.驳回A科技有限公司的其他诉讼请求。
5.驳回B超市有限公司的全部反诉请求。
6.案件受理费分担：本诉案件受理费4,957元，由A公司负担3,307元，B公司负担1,650元；反诉案件受理费6,411元，由B公司负担。
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