律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人提前退租，出租人主张免租期租金、违约金及中介费损失，双方就违约责任范围产生争议的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2021年1月18日，出租人A资产管理有限公司（下称A公司）与承租人B网络科技有限公司（下称B公司）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限至2023年1月17日，其中前90日为免租期。合同约定，若B公司提前解约，需支付免租期租金及相当于三个月租金的违约金。2021年10月29日，B公司向A公司发出《退租申请书》，申请于2021年12月1日解除合同，并于同年12月20日实际搬离。
主要争议：
1.B公司提前退租是否应赔偿A公司所主张的中介费损失645,424元？
2.违约金的计算期间应如何确定？B公司是否应支付2021年10月30日至11月30日期间的租金作为违约金的一部分？
诉讼过程：
A公司向一审法院起诉，请求确认合同解除，并要求B公司支付免租期租金、违约金及中介费。一审法院判决支持了免租期租金及违约金（已扣除B公司多付的2021年12月租金），但以证据不足为由未支持中介费。A公司与B公司均不服一审判决，分别就中介费损失及违约金计算问题提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A资产管理有限公司）方：
核心策略为在二审中补充证据，主张间接损失。为证明中介费损失应由B公司承担，A公司提交了其与委托方C商业运营管理有限公司的《债权债务抵消协议》及C公司出具的《代付情况说明》，旨在证明其通过债务抵销方式实际承担了中介费，该损失因B公司违约造成，应予赔偿。
2.上诉人（B网络科技有限公司）方：
核心策略为主张违约金过高，应予扣减。其承认提前解约应承担违约责任，但辩称在搬离过程中遭遇A公司阻拦，导致延迟至2021年12月20日才完成搬离，故违约金的计算不应包含2021年10月30日至11月30日的租金，请求进一步调低违约金数额。
3.法院审理思路：
严格审查损失证据的关联性与合理性：对于A公司主张的中介费损失，法院认为，其提交的委托协议针对整栋楼而非本案特定房屋，债权债务抵消协议未载明具体金额，且主张的中介费金额（约65万元）相对于租金水平（月租约10万元）明显过高，缺乏合理性依据。在无其他证据佐证下，不足以证明该损失已实际发生且与B公司违约有直接因果关系，故不予支持。
依据合同约定与事实行为认定违约责任：对于违约金争议，法院严格依据B公司自行发出的《退租申请书》中载明的“退租时间2021年12月1日”及实际搬离日期，认定其应按合同约定支付至2021年12月1日止的违约金。B公司所称的阻拦导致迟延搬离，因其未能提供证据且与自身书面申请内容矛盾，法院不予采信。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出终审判决：
驳回双方上诉，维持原判。即：
1.确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年12月1日解除。
2.B公司向A公司支付免租期租金303,134.4元。
3.B公司向A公司支付违约金107,781.12元（该金额已用B公司多付的2021年12月租金抵扣）。
4.诉讼费用负担：二审案件受理费12,710元，由上诉人A资产管理有限公司负担10,254元，上诉人B网络科技有限公司负担2,456元。
本判决为终审判决。
