郭晓阳律师
案情简介
2019年12月11日，原告许某、被告李某签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告李某将其名下的深圳市宝安区幸福海岸某房产作价557万元转让予原告许某。合同第十一条约定，卖方应当于收齐全部房款3日内将上述房产交付买方。合同第十二条约定，卖方未按合同约定期限交付房产，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应以转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。
2020年3月6日，经二手房监管资金划转，原告许某已足额支付房款557万元，但被告李某未于3日内交付房屋。经中介人员、原告许某与被告李某微信协商，确定于2020年3月29日交接，协商内容未谈及逾期交房违约金事宜或明确将合同约定的交房时间作予变更。2020年3月29日，被告李某将房屋钥匙交付原告许某。
原告许某向法院提出诉讼请求：
一、被告李某支付违约金49016元（以转让价格人民币557万元为基数，按日万分之四，自2020年3月10日起计至2020年3月31日）；
二、支付房屋家具、装修损失，共计50850元；
三、本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等费用由被告李某承担。
道华律师解析
（一）关于被告李某是否存在违约情形及如存在违约情形，被告应承担的违约责任。
首先，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。被告李某客观上存在迟延交房情形，应由被告李某就其抗辩理由举证证明。被告李某称双方已在微信中协调变更交房时间为2020年3月29日。但核查微信聊天记录，双方并未明确表示2020年3月29日交接时间为变更合同条款，原告许某亦未表示免除2020年3月29日之前的逾期交房违约责任。因此，被告李某应当承担举证不利后果，自2020年3月10日起计付逾期交房违约金至2020年3月29日，核得：5570000元×万分之四／日×20日=44560元。
（二）关于买家主张卖家赔偿未附赠家具损失能否得到法院支持的问题。
原告许某主张被告李某口头承诺将上述房屋内家具、装修设施按原样交付原告许某，但是被告李某于2020年3月26日将上述房屋内的床、沙发、电视等搬离，双方因此产生纠纷。原告许某于2020年3月30日报警处理，双方调解未果。原告许某要求按口头约定房间复原，赔偿损失，被告李某仅同意退回热水器、燃气灶及补偿物品价值2000-3000元。
房屋内家具等物品属于动产，原则上不属于房产交易合同标的物的必然构件，无约定则不应推定卖方负有交付的义务。原告许某主张双方存在动产交付的口头约定，即使所述属实，原告许某也未能举证证实双方关于动产交付的具体内容，属于约定不明，不具有法律约束力。因此，原告许某诉求被告李某赔偿家具、装修设施的损失，无事实依据，依法应不予支持。
道华律师提示
房产交易为日常重大经济行为，双方应当书面约定权利义务，对权利义务的变更应当及时签署补充协议，怠于行使权利又无法充分举证证实口头约定的，权利主张方应自负相应的不利后果。