郭晓阳律师
案情简介
2003年1月8日，林X来、林X音作为权利人对涉案房产进行了深圳市宝安区处理历史遗留违法私房的申报。
2013年4月18日，林X来、林X音作为甲方（卖方），李X勤、李X贤作为乙方（买方），双方签订了《房屋转让协议》，约定：甲方自愿将位于宝安区XX街道XX社区XX坊81号房产转让给乙方。
2013年4月19日，林X来、林X音出具《收条》，表明收到涉案房屋的转让款114万元。双方确认李X勤、李X贤已经于2013年4月19日支付了房屋转让款114万元，且林X来、林X音当日将涉案房产交付给李X勤、李X贤，交付后由李X勤、李X贤使用至今。
其后，林X来、林X音诉至法院要求确认上述协议无效，并要求李X勤、李X贤返还案涉房屋。
法院判决
一审：驳回林X来、林X音的诉讼请求。
二审：驳回林X来、林X音的上诉，维持原判。
道华评析
一、涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示。
本案中，林X来、林X音并未举证证明其在签订协议时受到了对方的胁迫、其系在违背真实意思或有重大误解的情况下签订协议，其上述主张缺乏事实依据。且林X来、林X音在签订协议后，并未在法定除斥期间行使撤销权，其在本案一审起诉时也并未提出上述意见。
二、涉案房屋所在的土地为国有土地，涉案房屋并非农村宅基地上的房屋。
根据土地管理法第五条和第十六条的规定，土地的所有权归属应由政府土地管理部门认定。在本案中，深圳市规划和国土管理资源委员会宝安管理局在出具给一审法院的深规土宝函[2017]1393号复函中已经明确表示，涉案房屋所在的A107-0932号宗地已通过“两规”处理，申报的性质为原村民一户一栋，根据深宝府[2006]19号文，原村民一户一栋私房的土地性质已经变更为国有。本院认为，虽然涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。林X来、林X音有关涉案房屋为农村宅基地上房屋，涉案房屋转让协议因此无效的主张不能成立。
三、转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。
物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。
四、涉案《房屋转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。
在本案中，《房屋转让协议》约定如果以后能够办理产权过户手续，卖方应无条件协助办理。也就是说，涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至买方名下，不会发生转让过户的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。
以上案例评析仅是道华房产律师团针对生效法律文书的个案评析，并不作为同类型案件的通用裁判及办理思路，如您有相关深圳小产权房纠纷，欢迎咨询道华房产律师团，为您订制专属的解决方案。