郭晓阳律师
案情简介
1982年1月13日，王X与其配偶赵X登记结婚。1991年9月21日，新安镇建设委员会向王X颁发《村镇住宅建筑许可证》，审批同意王X在XX村兴建一栋三层半的住宅，占地面积100平方米，建筑面积315平方米。1992年9月15日，涉案位于XX镇XX村自建住宅经宝安县人民政府核准颁发了《房屋所有权证》，证号为粤房字第某某，登记权利人为王X100%份额，建筑面积315平方米，房屋性质为自建-私人住宅，土地所有权来源为国有。
2003年至2004年间，王X、郭X签订《协议书》，约定王X将涉案房产转让给郭X，深圳市宝安区XX村民委员会作为见证人在协议落款处盖章。协议未约定转让金额，王X主张实际支付转让金额为港币19.30万元，郭X则主张为港币18万元，但双方均确认郭X已一次性支付购房款、王X已将房屋所有权证原件及房屋一并移交郭X。涉案房产现已被郭X拆除重建。郭X主张拆除重建时间约为2009年，现已建成14层楼房，郭X无法提供该楼房的合法报建手续。现王X主张协议无效，要求郭X赔偿损失。
法院判决
一审：驳回原告的全部诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
道华评析
一、案涉房产的土地所有权来源为国有，王X主张涉案房产建于集体土地，明显与事实不符，其以转让集体用地违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定为由主张合同无效，缺乏事实依据。
根据查明事实，涉案《房屋所有权证》及不动产权登记信息均显示本案房产的土地所有权来源为国有，其以转让集体用地违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定为由主张合同无效，缺乏事实依据。
二、针对夫妻共同财产无权处分问题。
王X主张涉案房产为其与案外人赵X夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产，其未经赵X同意转让涉案房产为无权处分，合同应为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"第四十六条第二款规定:“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。"据此，本案房屋买卖合同虽签订于2003年，但本案纠纷仍应适用该司法解释的规定予以认定。王X以无权处分为由主张合同无效，依法不予支持。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项关于转让房产需共有人书面同意的规定，并非效力性禁止性规定，王X以此主张合同无效亦同样于法无据，依法不予采纳。
三、针对房屋交易价格显失公平问题。
首先，合同当事人有权自行协商交易价格。本案合同签订于2003年，房屋亦依约交付使用，至本案诉讼发生之时已逾15年之久，其间王X并未对本案合同提出过意思表示不真实不自由的异议，依据本案证据并不足以证明王X在签订合同时处于危困状态致房产价格显失公平。其次，因处于危困状态而导致民事行为成立时显失公平，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，亦仅为可撤销之事由，而非合同无效事由，且根据该法第一百五十二条第二款的规定，五年除斥期间亦早已届满。王X以此主张合同无效，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。