由“某商业银行申请执行人执行异议之诉案”浅析购房人在执行异议案件中的相关法律实务操作

一、案情简介

    1. 2016年3月10日，在某商业银行与泰和公司济南分公司等借款合同纠纷一案中，济南中院一审判决泰和公司等共同偿还某商业银行借款。判决生效后，某商业银行向济南中院申请执行。

2. 2018年8月23日，济南中院裁定查封被执行人泰和公司济南分公司所有的不动产。执行中，案外人刘某提出执行异议，主张以购房消费者身份排除强制执行。

3. 案外人刘某向济南中院提交其与被执行人泰和公司济南分公司签订的房屋买卖合同、收据等证据，但未提交直接向泰和公司济南分公司支付购房款的转账凭证。

4. 2019年12月6日，济南中院裁定驳回案外人刘某的执行异议，刘某提起案外人执行异议之诉。

5. 济南中院一审认为，刘某不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款，判决驳回刘某诉讼请求，刘某上诉至山东高院。

6. 山东高院二审认为，虽然刘某不能提交向泰和公司济南分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的其他间接证据能够形成一个完整的证据链，在某商业银行不能提供反证的情况下，能够推定刘某已支付全部房屋价款，判决撤销一审判决。申请执行人某商业银行不服，向最高人民法院申请再审。

7. 2020年5月25日，最高人民法院再审裁定，指令山东高院再审本案。

二、裁判要点及思路

最高法院认为，在案外人不能提交向被执行人缴纳房款的转账凭证及正规销售发票（即直接证据）的情况下，即使案外人提交的存款及取款凭证、被执行人的收据、证人证言、税收完税证明等间接证据，能够形成一个完整的证据链。在申请执行人不能提供反证的情况下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋价款。原因主要有三点：

第一，执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实；

第二，执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准；

第三，《民诉解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该规定，应由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在案外人未完成举证责任前，举证责任并不转移至申请执行人。因此，即便申请执行人不能提供反证推翻间接证据，法院不能推定案外人已支付全部房屋价款。

三、案例分析

（一）相关法律规定

1.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》第一百二十五条至一百二十七条的规定，符合一定条件的商品房消费者具有排除金钱债权执行的优先力。

2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条和第二条规定，建设工程的承包人就工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但是在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》) 第二十九条规定，商品房消费者排除申请执行人对房地产开发企业名下的商品房进行执行的条件为：（1）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（二）法条解读与案例探究

依据上述法律规定，我们需要首先明确一个问题，即在法律认定上，在明确购房人排除强制执行的条件前需要先对购房人的类型进行分类。我国相关法律规定的立法精神将购房人进行了区分，将购房人分为了商品房消费者和一般购房人。且申请执行人也存在着一般金钱债权人和享有优先受偿权的金钱债权人，正因为存在着上述不同身份和类型的区分，也导致对于购房人的身份以及对抗要件的判断历来争议不断。

因为上述问题和争议的存在，《纪要》设置了三个条文即第一百二十五条至第一百二十七条就该问题进行明确，结合《批复》、《执行异议和复议规定》，笔者查阅了大量法院判例，可以梳理出以下几个在实务中常见的法律问题：

1.如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，法院也不能推定案外人已支付购房款。

在前文提到的案例中，正是因为案外人刘某未能提供直接证据如转账凭证来证明其已经向泰和公司支付了购房款，才被最高法院发回重审，并且在将来可能承担败诉风险。

2.购房者主张以现金方式支付的，仅有收据不能证明其已实际支付购房款。法院在对案外人支付价款的事实进行审查时，除应当对收据、银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断价款支付的真实情况。需要注意的是，在购房者已举证证明已经支付购房款的情况下，购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故法院不能仅以案外人未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

    上述规定主要体现在《杨俊申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》、案号：（2018）最高法民申5752号中，最高法院认为，根据杨俊的再审申请，本案审查重点是杨俊对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。经审查认为，杨俊的申请再审事由不能成立，理由如下：因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨俊对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨俊与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨俊已实际支付购房款的观点，本院予以支持。

3.如执行标的系拆迁产权置换取得的不动产，案外人交付原房屋应视为已付款。如案涉不动产系案外人以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务。

    上述规定主要体现在《中诚信托有限责任公司、甘玉梅申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》、案号为：（2018）最高法民终709号。最高法院认为，中诚信托关于应对案涉车位准予执行的诉讼主张不能成立。首先，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，甘玉梅、刘存群对案涉车位享有的民事权益足以排除中诚信托的强制执行。案涉车位的《产权置换补偿协议》签订时间是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉车位已实际交付甘玉梅、刘存群占有使用，虽中诚信托对其交付时间有异议，但结合2014年5月19日《关于花溪新村19号“名流花园”小区国有土地上房屋收购公告》记载的期限及所涉拆迁系现房安置等内容以及物业公司出具的证明和甘玉梅、刘存群对中诚信托查封的异议等情况看，一审判决认定案涉车位已于查封前交付甘玉梅、刘存群占有并无不当；案涉车位系甘玉梅、刘存群以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；从案涉土地整理及拆迁收购工作的整个过程看，案涉车位在查封前未办理过户登记并非因甘玉梅、刘存群的原因。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定也应保护甘玉梅、刘存群对案涉车位享有的权益。根据查明的事实，甘玉梅、刘存群以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，中诚信托对此亦无异议，典雅地产将其另行抵押处置，亦不能损及甘玉梅、刘存群作为被拆迁人享有的权益。

4.案外人在一审庭审时已经支付购房款或者表示愿意将剩余购房款支付给执行法院的，视为符合已经支付购房款的条件。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，购房消费者排除强制执行需要满足的条件之一是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但是并未要求案外人必须在提起执行异议或者查封之前完成支付。参考最高人民法院的观点，从有利于消费购房者的原则出发，法院的处理态度一般分为两类：

（1）案外人在执行异议或者执行异议之诉审理中，表示愿意将全部剩余购房款支付或者实际支付全部剩余价款的，视为案外人符合付款条件；

（2）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之50%，案外人有权排除执行。执行法院对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。

上述观点主要体现在《成扬、陶维明案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》、案号为（2017）最高法民申4654号中。最高人民法院认为，根据原审法院查明的事实，1997年7月8日，陶维明与崂山旅游度假村签订《青岛市商品房购销合同》，合同履行过程中，崂山旅游度假村未在合同约定时间交付房屋，在向陶维明交付房屋时，陶维明未付清房款。现有证据无法证明，崂山旅游度假村在交付房屋后的近二十年中，向陶维明主张过剩余房款，要求陶维明承担违约责任，或者要求解除合同。现陶维明已将剩余购房款26.3万元转入青岛市中级人民法院账户交付执行，原判决认定陶维明对涉案房屋享有的物权期待权优于成扬的普通债权，足以排除强制执行，并无不当。成扬申请再审提交新的证据用以证明陶维明名下有多处房产，但因本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其所提交的证据不足以证明原判决认定的主要事实或者裁判结果错误，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。

5.商品房消费者排除执行需要满足的付款条件与一般购房人不同。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，购房者排除强制执行需要满足的付款条件为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；第二十八条规定，一般购房人排除执行的付款条件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。

6.购房消费者不能以支付购房款未至合同约定时间为由，对抗《执行异议和复议规定》。在不动产交易中，由于交易金额较大，交易双方之间通常约定分期支付购房款。于是，在执行过程中通常存在这一现象：法院执行登记在房地产公司名下且已经出售给购房者的不动产时，购房者根据合同约定应支付购房款的金额尚未达到合同约定总价款的50%。此时，购房者能否以此为由，对抗《执行异议和复议规定》第二十九条对购房者排除执行的付款条件。参考最高人民法院对于无过错买受人付款条件的观点，笔者认为，购房消费者购房款的支付，应按照人民法院要求和《执行异议和复议规定》第二十九条规定的时间，并非合同约定期限。因为，执行财产在查封前并非处于静止状态，而是一直处于社会交易流转过程中，执行财产上会不断承载第三人的权利。如果执行工作受制于当事人之间的约定，必将难以推进执行工作。基于此，该条规定应视为执行工作作为国家公权力对被执行人与第三人之间的民事法律关系的适当干预，是在被执行人与第三人之间进行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《执行异议和复议规定》的规定期限支付剩余价款，则大大保障了申请执行人的债权实现，执行法院自然应当保护已经做出让步的案外人利益，支持其排除强制执行的申请。否则，执行法院应当严格遵循现有司法解释的规定，审查案外人排除执行是否符合条件。

四、余论

最高人民法院出台的司法解释和裁判性规则，在不断地推进类案类判的司法改革之中发挥着重要作用，但与此同时，由于司法解释和裁判性规则具有的刚性特质，决定了司法能动性的充分发挥需要通过案例和法院认定的张力予以弥补。《纪要》的出台，强调了一般规则的准用与个案利益衡量方法的适用，对于调和法律规则的刚性与个案适用理性之间的冲突良有助益。

本文以实际案例为切入点，主要探究在执行异议之诉中商品房买受人作为案外人提起执行异议的几个比较常见和重要的法律问题。我国现行法律日益完善，对于该方面法律规定也越来越明确，对于我们在实务中对当事人利益的维护和案件的分析具有重要意义。

回归到前文的案例中，笔者认为案外人刘某在山东高院的重审程序中，还是存在较高的败诉风险的，这也提醒我们在该类案件中留存证据尤其是转账凭证等直接证据的重要性。