以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的交易方式之一。这种交易中，一般有两份合同书，即买房人与开发商签订的商品房买卖合同书，以及买房人、银行、开发商三方签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，通常包含借款、委托、抵押、保证等条款，构成多个法律关系，如买房人作为借款人与银行作为贷款人之间的借款合同关系，买房人作为委托人与银行作为受委托人之间的委托支付贷款给开发商的委托合同关系，买房人作为抵押人与银行作为抵押权人之间的以尚未建成或已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系，以及开发商作为担保人与银行作为担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。特别在保证合同关系中，虽然购房人与银行签订了抵押合同，但由于多数房屋为期房，只有当开发商将房屋建设完成并为购房人办理房产证后，银行才能在该房屋上办理抵押登记，因此，银行通常会要求开发商为购房人提供阶段性担保，即在标的房屋建成取得房产证并办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担连带保证责任。

实践中，由于多方面的因素，往往会出现购房人逾期偿还银行贷款的情况，此时，开发商和发放贷款的银行都面临如何维权的问题。

对开发商，在当前房地产交易价格居高不下的局面下，最佳的选择就是解除合同，收回房屋，另行处置。要做到这一点，一般来讲，需要有两个条件：第一，房屋买卖合同中约定了“当买房人逾期归还银行贷款时，出卖方可主张解除合同”的条款。根据《合同法》第九十三条，关于合同约定解除的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，当买房人逾期还贷超过一定次数或一定期限，达到约定解除合同的标准时，开发商可主张解除合同。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，开发商主张解除合同后，应向买房人归还首付款本息和已偿还银行的贷款本息，向贷款银行退还剩余贷款金额，同时收回房屋，根据自己承担保证金的款项向买房人进行追偿，并根据合同约定向买房人主张违约金。相关案例可见《太原金世恒房地产开发有限公司与张小艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》。第二，开发商没有违约在先，即在买房人违约拒绝还贷前，开发商没有因房屋交付、产权证办理等造成违约责任，则此时，开发商可结合房屋买卖合同的约定主张解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，可分析得出，该条规定的立法理念应是合同的解除权在合同的守约方，合同的违约方不应享有合同的解除权。以《上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司与被上诉人李娟房屋买卖合同纠纷二审判决书》为例，合同中约定恒大彭山公司应在一定期限内为李娟办妥房屋所有权登记，但在约定期限内恒大彭山公司并未向李娟交付涉案房屋的所有权及土地使用权证，导致恒大彭山公司的阶段性担保责任不能按期解除，而在此延长的期限内，李娟出现了逾期还贷的情形，导致了恒大彭山公司承担了担保责任。法院认为，若恒大彭山公司及时为李娟办妥了房屋产权证，其则阶段性担保责任也将及时解除，后续为李娟逾期还贷承担担保责任的情形也不会发生，因此，恒大彭山公司违约在先的逾期办证行为是导致其最终承担担保责任的根本原因，据此，法院判定，恒大彭山公司主张的合同解除权并不符合双方约定该解除条款的真实意思表示，其行使合同约定解除权的条件并未成就。

如果不符合以上两个条件时，开发商如何维权？首先，这种情况下，开发商一般不能主张解除房屋买卖合同，而只能根据《担保法》第三十一条，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，在承担了保证责任后，在承担责任的范围内向买房人进行追偿。此时一定要速战速决，因为购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化，资不抵债，开发商必须以保证人身份尽快向购房人主张追偿权，同时保全所购房屋，在其他债权人之前获得生效判决并申请执行。其次，如果在开发商起诉之前购房人房屋即因其他债务被第三方申请查封或执行，开发商可以退一步主张，将已承担担保责任的款项及违约金从购房人已付房款中直接抵扣的抵销权，将损失减少到最小。相关案例可见《南昌东亚信华投资有限公司、邹金明商品房预售合同纠纷二审民事判决书》、《无锡常大置业有限公司与彭立和、肖华彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》。

 对银行，当出现购房人逾期还贷情形时，首先，应从商品房抵押贷款合同的约定条款中寻找维权救济渠道，例如，多数抵押贷款合同中都约定，当出现应由保证人承担连带保证责任的事件时，银行有权从保证人任何账户中直接扣收其应付款项，则此时，银行可以据此在书面通知保证人后，从保证金账户中直接划扣掉相应的贷款本息及罚息等。相对而言，这种维权方式成本最低。其次，如果直接划扣保证金账户无法实现的情况下，一般只能通过诉讼方式维权。此时的问题在于，当购房人资不抵债，存在多个债权人时，银行与借款人（购房人）对预售商品房所做的抵押预告登记是否享有优先受偿权？实践中，各地法院判例不一，但从多数案例来看，特别是2014年第9期最高人民法院公报《中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案》，和《人民法院案例选》2013年第4辑中，《上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案》，所明确的观点来看，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，其理由在于：抵押权属于担保物权，抵押权的基础是物权。商品房按揭贷款中的预告登记，实质上是对所保护的债的请求权，不是现实的物权。预告登记不是抵押登记，银行在商品房按揭贷款中仅办理了预告登记，涉案房产没有办理房产证，银行也没有办理抵押权登记，因此就不能享有优先受偿权。则此时，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十六条的规定，“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”，银行可以以购房人和开发商为共同被告，提起诉讼，要求承担偿还贷款本息的连带责任。