律师观点分析
高额违约金能否得到法院支持？
案情简介：
2021年，周X（出卖方）与胡X（买受方）签订了《房屋买卖合同》，约定将周X将名下房屋一套出售给胡X，一方违约导致合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。签订合同的当日，周X向胡X支付购房定金10万元。此后不久，周X不打算出售该房屋，双方对于违约金未协商一致，最终走到了诉讼。一审判决周X返还定金，并支付高额违约金。
处理结果：
第一次判决后，我方接受周X的委托，成为其二审的代理律师。从实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等方面进行举证并充分发表意见。近日，二审法院作出判决予以改判，将违约金在一审判决金额上降低40万元，为当事人减少了相应财产损失。
律师观点：
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：当事人一
方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失
的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。第五百八十五条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。法律虽然赋予了当事人协商约定违约条款的权利，当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时，依据公平与诚实信用原则，对于违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约金的性质是“以补偿性为主”“惩罚性为辅”，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，违约金的确定还是应当以实际损失为基础。
另外，《民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。《民法典》第五百九十二条第二款规定：当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）第11条对衡量违约金的因素也进行了明确：……当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。
因此，关于违约金过高的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，遵循公平原则和诚实信用原则予以衡量。
就本案而言，虽然二审法院予以改判，最终将卖方的违约金下调至房屋价款的5%，但因为该房屋系别墅，房屋价款是比较高的，折算下来当事人需要支付的违约金也还是一笔不小的费用。所以还是建议大家签订合同前需仔细阅读合同条款、慎重考虑。