贾A与齐A房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：贾A，男，汉族，住安徽省。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐A，男，汉族，户籍所在地山东省单县，现暂住浙江省宁波市。

委托诉讼代理人：李伟伟，浙江金汉律师事务所律师。

上诉人贾A因与被上诉人齐A房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2021）浙XXXX民初XXXX号民事判决，向该院提起上诉。该院于2021年12月8日立案后，依法独任审理了本案，现已审理终结。

贾A上诉请求：撤销原判，依法改判驳回齐A的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定涉案《场地租赁合同》于2021年9月6日解除，认定有误。贾A于一审中提供了2021年5月5日与齐A之间的通话录音，证明贾A于2021年3月14、15号搬离了涉案场地。2．一审法院认定齐A未违约，判令贾A承担三个月租金的违约责任，判决有误。因齐A不履行合同义务，导致场地棚顶漏水，雨天大量雨水进入，场地不能正常使用，大量货物被打湿，客户流失严重，齐A还将共用通道堵住变窄。3．一审判决显失公平。贾A于2021年3月15日搬离了涉案场地，齐A开始使用涉案场地，故此后齐A不存在损失，一审法院判决贾A支付三个月的租金作为违约金，远超齐A的实际损失。

齐A辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

齐A向一审法院起诉请求：1．贾A支付齐A租金198648元及利息损失（以198648元为基数按月息1.5％自2021年4月25日起计付至判决履行之日止）；2．贾A赔偿齐A代理费15900元。

贾A反诉至一审法院，请求判令：1．齐A支付贾A违约金30000元，并返还租赁押金30000元、租金54221元，合计114221元；2．齐A承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年9月1日，齐A、贾A签订《场地租赁合同》一份，约定齐A将位于宁波市某物流公司内面积为1220平方米场地出租给贾A用于货运物流，租赁期限自2019年9月6日起至2022年9月5日止，年租金497760元，半年度支付一次，提前30日支付，租赁押金30000元，合同期满或非因贾A原因导致合同提前解除时，齐A应于7个工作日内返还该保证金；合同期前解除条款为，…贾A无故拖欠租金达30日以上的视为贾A违约，若齐A不能履行本合同的承诺，贾A有权解除合同，齐A除双倍返还贾A缴纳的保证金和预交未实际承租的租金外，还应赔偿贾A的其它损失，任何一方需要提前解除合同的，须提前六个月发函通知对方，贾A如违约应多支付三个月租金，其他按照合同约定承担违约责任；违约责任条款为，…租赁期间任何一方提出解除合同，须提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书，但解除合同书签订前，双方仍按合同履行责任；争议解决条款为，…守约方因诉讼所发生的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等，由违约方承担。该合同签订后，齐A、贾A均依约履行。2021年2月5日（其中数字5由划去数字28改成），贾A出具欠条一份，载明“今欠到租金278648元，在2021.3.30日前付200000元，余款在2021.4.25付清，按约定时间未付款，付利息1.5％结至付清为止”。2021年2月28日，贾A出具便条一份，载明“应付房租2021.3.5-2021.9.6金额261324元、卫生费3000元、加上期租金14324元，共计278648元，在2021.3.30日前付200000元，余款78648在2021.4.25付清，如齐A场地随时转租出去，随时与贾A结算，不算贾A违约，转租前贾A按合同执行”。2021年3月15日，贾A搬离部分承租房屋。2021年4月7日，贾A支付齐A租金80000元。因贾A未按欠条约定按时支付租金，齐A遂诉至该院，请求依法解决。

另查明，2020年5月13日，贾A与案外人姚A签订《场地租赁合同》一份，约定贾A将位于宁波市海曙区古林镇某场地出租给姚A，租赁期限自2020年5月13日起至2021年5月12日止，年租金150000元。

一审法院认为，齐A、贾A签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，贾A未按约定及时支付房租，已构成违约，贾A应按合同约定承担相应的违约责任。齐A要求贾A支付租金198648元及逾期付款利息、代理费15900元，符合合同约定，该院予以支持。但双方约定的利息1.5％／月过高，该院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。贾A反诉认为《场地租赁合同》已于2021年3月13日解除；该院认为，根据合同约定“租赁期间任何一方提出解除合同，须提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书，但解除合同书签订前，双方仍按合同履行责任”，且根据法律规定，解除权人解除合同应通知对方，现贾A未提供证据证明双方已合意合同于2021年3月13日解除，也未提供证据证明其已书面通知齐A解除合同，故对贾A该项主张该院不予支持。贾A反诉认为因齐A违约至合同无法履行致贾A搬离承租场地，该院认为，如贾A认为齐A存在违约行为，应及时保全证据并通知齐A整改，或积极通过司法程序主张自己的权利，现贾A未提供在其搬离前、后向齐A主张齐A存在致使贾A无法履行合同的违约行为的证据，贾A提供的现有证据无法对抗齐A提供的证据，贾A应承担举证不能的责任，贾A要求齐A承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。贾A要求齐A返还押金30000元，该院认为，该诉请属于合同解除或终止后的结算，鉴于齐A同意贾A支付至2021年9月6日前的租金并按合同约定承担相应违约责任后场地租赁合同于2021年9月6日解除，且贾A已实际搬离承租场地，从减少当事人讼累的原则，该院在本案中一并予以处理。合同约定解除合同须提前三个月书面通知对方，贾A如违约应多支付三个月租金，本案中贾A于2021年6月15日提起反诉并送达齐A，贾A提起反诉有解除合同的意思表示，故贾A应支付租金至2021年6月15日并承担三个月租金的违约责任，贾A再支付10日租金14518元后与齐A提出的解除合同的条件基本相符，因合同未明确约定押金在贾A违约后不予退还，故该院认定场地租赁合同于2021年9月6日解除，齐A扣除贾A应承担的租金14518元后返还贾A押金15482元。齐A如有收取案外人姚A2021年5月12日前的租金双方另行理直。

据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、贾A应支付齐A租金198648元及逾期付款利息（以198648元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍自2021年4月25日起计付至判决履行之日止）、代理费15900元；二、齐A应返还贾A押金15482元；上述款项相折抵，贾A应支付齐A租金198648元及逾期付款利息（以198648元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍自2021年4月25日起计付至判决履行之日止）、代理费418元，上述款项贾A于判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回齐A的其他本诉诉讼请求；四、驳回贾A的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费4518元，减半收取计2259元，财产保全费1520元，均由贾A负担；反诉案件受理费1292.5元，由齐A负担175元，贾A负担1117.5元。

二审中，当事人没有提交新证据。

该院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于涉案《场地租赁合同》的解除时间，贾A并未提供充分证据证明其搬离的时间为2021年3月14日，且齐A起诉主张的租金金额和贾A出具的便条及已付款可相互印证，故一审法院认定涉案《场地租赁合同》的解除时间为2021年9月6日并判决贾A支付租金及违约金，有合同等事实依据，并无不当。一审法院认定的违约责任并未远超齐A的实际损失。关于贾A上诉主张的齐A未履行合同义务事宜，其应提供证据，现其未能提供相应证据作证，本院难以采信。

综上所述，贾A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4281元，由上诉人贾A负担。

本判决为终审判决。

审判员赵保法

二○二二年三月七日

书记员杨丽丽