律师观点分析
上诉人孙XX因与被上诉人吕XX、原审第三人滕州市XX公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙XX及其委托诉讼代理人刘X、赵XX，被上诉人吕XX的委托诉讼代理人邵XX，原审第三人XX公司的法定代表人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙XX上诉请求：1.撤销一审判决；2.由吕XX承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误。1.吕XX与XX公司之间房屋买卖合同实质是以房抵债。本案中，吕XX丈夫李XX与XX公司法定代表人间汇款凭证载明“货款”，且双方认可此款项由于交易目的未能实现，应予退还。而由于XX公司原因未全额退还，并协商确定用涉案房屋一套折抵尾款，并通过李XX母亲最终将涉案房屋转给吕XX。因此吕XX与XX公司之间基于债权债务关系形成以房抵债的事实，但该行为显然违反商品房预售制度。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，吕XX与XX公司之间应系民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。2.一审法院认定吕XX实际居住于涉案房屋错误。吕XX为了证明其对于涉案房屋的实际占有提交了相关费用凭证，但该证据不足以证明涉案房屋实际由吕XX居住占有。庭审过程中，孙XX委托诉讼代理人询问吕XX本人在涉案房屋以外是否有其他用于居住的房屋，吕XX予以肯定的答复，由此可以看出，吕XX的情形并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定，不符合不予执行的情形。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出判决，本案中吕XX与XX公司之间的《房屋买卖合同》是基于债权债务关系转化而来，且涉案房产并未在房产管理部门进行备案登记。一审法院在判决中仅通过部分缴费凭证等认定吕XX己合法占有该房屋，却忽视第二十九条明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件，未能对吕XX名下其他用于居住的房屋予以审核。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。一审判决错误的认定吕XX就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决对涉案房屋不予执行，严重损害了孙XX通过合法执行程序实现合法债权的目的。孙XX认为一审法院（2017）鲁04执异158号执行裁定对本案事实认定清楚，执行程序及执行标的符合法律规定，吕XX提出本次诉讼，显然是滥用诉权的行为，属于与XX公司恶意沟通，逃避法律责任。
吕XX辩称，一审判决认定事实清楚，因为涉案房屋买卖已经签订了书面买卖合同，并且交齐全部房款，吕XX已经实际占有涉案房屋，没有进行网签备案不是吕XX的原因。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，本案应当排除执行。一审判决引用了《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，适用法律错误，本案应该适用第二十八条规定。在一审法院多次开庭中，吕XX提出的法律依据也是第二十八条，一审判决却引用了第二十九条。虽然一审判决引用了第二十九条规定，但是判决结果是不得执行，达到了吕XX的诉讼目的，所以吕XX没有对适用法律错误进行上诉。
XX公司述称，同意吕XX的意见，吕XX买房是事实，且交了全款，当时没有及时办理备案造成业主房屋被查封。
吕XX向一审法院起诉请求：1.停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元3010号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由孙XX负担。
一审法院认定事实：2013年2月21日，吕XX的丈夫李XX向XX公司法定代表人张XX账户转账300万元，注明用途为“货款”，欲购买嘉鸿一品小区多处房产，但因房屋价格上涨，双方未达成一致意见，XX公司同意退还300万元款项，但因资金不足，未全额退还，双方协商用涉案房屋一套折抵尾款。
2014年8月25日，出卖人XX公司与买受人吕XX签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013－13号；买受人购买第1幢3单元30层3010号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为129.1平方米；按建筑面积计算，单价为每平方米4200元，总价为542220元；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，买受人于2014年8月25日前一次性交清所购房屋总价款等内容。
2014年8月25日，XX公司向李XX母亲即吕XX的婆婆曹X出具欠条一张，载明，暂欠曹X嘉鸿一品小区3单元3010室发票一张；金额为529310元。次日，曹X向XX公司交纳契税、装修押金、有线电视初装费、物业费、燃气初装费等，XX公司将涉案房屋交付给曹X。2015年10月20日，曹X在XX公司向其出具的欠购房发票的欠条中注明，自愿把涉案房屋转给吕XX，并将欠条及收条中的名字均更名为吕XX。现该房屋由吕XX居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。
另查明，孙XX与XX公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了XX公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，一审法院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判令XX公司偿还孙XX420万元及利息。该判决生效后，一审法院根据孙XX的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，一审法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，一审法院依法对涉案房屋进行了续查封。吕XX向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异158号执行裁定，驳回了吕XX的异议请求。吕XX提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是吕XX对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。吕XX认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。吕XX在查封之前即在2014年8月25日与XX公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据吕XX提供的上房费用收据等证据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见吕XX已合法占有该房屋。吕XX提供的银行转账凭证及XX公司向其出具的欠购房发票的欠条能够证明其已支付全部购房款的事实。孙XX主张，吕XX与XX公司之间系借贷关系，但吕XX及XX公司均不予认可，孙XX亦未提供证据证明其主张，故其该项主张不能成立，一审法院不予支持。综上，吕XX对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，一审法院予以支持。吕XX要求解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单XX3010号房屋；二、驳回原告吕XX的其他诉讼请求。案件受理费9093元，由孙XX、滕州市XX公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
孙XX提交商品房买卖合同、欠条、滕州市公安局治安大队出具证明、滕州市住房和城乡建设局出具证明，证明目的：1.吕XX在两次执行异议及执行异议之诉中提交的商品房买卖合同不一致，落款日期为2014年8月25日的欠条中曹X手书说明将房屋转让给吕XX的日期为2015年10月20日，吕XX与XX公司恶意串通伪造合同，不存在真实的商品房买卖合同关系；2.滕州市公章管理系统中未查询到“滕州市嘉鸿一品物业管理处”字样的公章备案信息，吕XX提交的加盖有滕州市嘉鸿一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力；3.XX公司在2013年5月20日即取得预售许可，可以进行备案，且没有所谓每平方64元收费的附加条件。吕XX质证称，对孙XX主张的证明目的不予认可。XX公司质证称，1.商品房买卖合同签了三份，开发商一份，买受人持有两份，合同内容完全相同；2.所有的开发项目前期都是开发商代管，物业管理处临时起名，没有进行工商登记；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明只能证明涉案项目已取得预售许可，地方政府要求卖出一套房子交64元保证金，为了省这笔费用没有备案。
对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.相关商品房买卖合同的主要合同内容一致，且商品房买卖合同载明一式三份，XX公司认可吕XX持有两份合同；2.XX公司称物业管理处是临时设置，没有进行工商登记，且吕XX提交了上房费用收据等证据；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理备案是吕XX的过错造成。因此，孙XX提供的证据不足以证明其主张的证明目的，亦不足以推翻一审认定的事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定吕XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：1.吕XX与XX公司于2014年8月25日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封。2.根据吕XX提供的银行转账凭证、上房费用收据等证据，结合当事人陈述，可以认定吕XX已经按照购房合同约定通过转账支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋。3.根据一审法院查明事实，结合吕XX、XX公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系吕XX原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定吕XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其次，虽然孙XX对一审判决关于吕XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，但如前述分析，孙XX提供的反驳证据不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻一审认定的事实，故对于孙XX的相关上诉理由，本院无法支持。
综上所述，孙XX的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9093元，由孙XX负担。
本判决为终审判决。
杜晓雯律师