律师观点分析
上诉人孙XX因与被上诉人黄XX、原审第三人滕州市XX公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙XX及其委托诉讼代理人刘X、赵XX，被上诉人黄XX及其委托诉讼代理人邵XX，原审第三人XX公司法定代表人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙XX上诉请求：1．撤销一审判决；2．一、二审诉讼费由黄XX负担。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误。1．从现有证据上无法认定被上诉人与XX公司之间的《房屋买卖合同》的真实性。没有证据证明其实际支付购房款超过百分之五十。本案中，黄XX没有提交任何有效凭证证明其实际支付过所谓购房款，与合同中记载“买受人于2013年6月2日前一次性交清所购房屋总价款”的表述存在严重出入。事实是黄XX向XX公司出借款项的行为远早于所谓购房合同的签订，所谓购房款构成中含有“年息10%”，黄XX出示的付款收据有“收款事由：借款”记载字样，即黄XX与XX公司之间该早于2012年便存在借款关系。黄XX与XX公司之间所谓商品房买卖合同签订日期为2013年6月，真正的房屋买卖关系付款日期不可能早于购房合同签订的日期。因此黄XX在房屋买卖合同前与XX公司之间的款项往来的性质应属于借款，而所谓《房屋买卖合同》签订晚于借款行为，即使是以借款关系形成以房抵债的事实，但该行为显然违反商品房预售制度，其本质是XX公司为逃避涉案房屋被依法执行，将借款关系变更为所谓《房屋买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，黄XX与XX公司之间应当适用民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。2．黄XX与XX公司之间所谓“置业会会员”关系，同样是为了掩盖将借贷关系转化为虚假“房屋买卖关系”这一事实。从现有证据中，无法判断XX一品置业会章程、会员名单形成时间早于实质为借款款项的支付，不能证明黄XX与XX公司间就会员费及其“利息”存在前期约定，以及该约定与房屋买卖过程中的优惠具有直接联系。黄XX与XX公司间记载有“借款”字样，且约定利息的收据均能反应出二者之间实质为借贷关系。因此，一审判决在对这一事实未予查明前，便径行认定黄XX缴纳会费成为会员的目的在于购房优惠，而非高额利息，显然是对于事实查明不清。3．现有证据无法有效证实黄XX在涉案房屋内实际居住且其名下无其他用于居住的房屋。黄XX为了证明其对于房屋的实际占有，提交了契税、物业费凭证等，均不足以证明房屋实际由黄XX居住占有。庭审过程中，孙XX代理人询问黄XX本人在涉案房屋以外是否有其他用于居住的房屋，黄XX予以肯定的答复，由此可以看出，黄XX的情形并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所述“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定，不符合不予执行的情形。二、一审法院适用法律错误。一审判决所依据的《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所述“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”。依据该条款规定“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，如前所述，本案中黄XX与XX公司之间的《房屋买卖合同》真实性存在疑义，且涉案房产并未在房产管理部门进行备案登记。其次，一审法院在判决中仅通过物业服务费（物业是被执行人自己的）等认定黄XX已合法占有该房屋，却忽视第二十九条中明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件，未对黄XX名下其他用于居住的房屋予以审核。第三，黄XX主张以现金支付购房款，但并无其他佐证能够证明确实交给XX公司。且XX公司开具的收据明确写明收款事由为“借款”。因此不能认定黄XX已支付合同总价款的百分之五十。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。一审判决错误的认定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决对涉案房屋不予执行，严重损害了孙XX通过合法的执行程序实现合法债权的目的。孙XX认为枣庄市中级人民法院的（2017）鲁04执异160号《执行裁定书》对本案事实认定清楚，执行程序及执行标的符合法律规定，黄XX提出本次诉讼，显然是滥用诉权的行为，属于与XX公司恶意沟通，逃避法律责任，请求二审法院撤销一审判决。
黄XX辩称，一、一审判决认定事实清楚。涉案房产已经签订了书面的买卖合同并且全部交齐购房款，黄XX已经实际占有，没有进行网签备案不是黄XX的原因。二、一审判决引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，适用法律错误，本案应适用该规定第二十八条。根据原审判决认定的事实，和黄XX在诉讼中适用法律的请求，应为上述规定第二十八条。三、一审判决虽然引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，但是判决的结果是不得执行涉案房产，达到了黄XX的诉讼请求的目的，结果是正确的，所以黄XX没有对适用法律错误进行上诉。综上，本案事实清楚，适用法律存在瑕疵，但不影响判决结果的正确。请求二审人民法院查明以上事实，作出维持一审判决结果的判决。
XX公司述称，同意黄XX的意见，黄XX买房是事实并且交的全款，当时没有备案所以后期造成查封业主的房产。
黄XX向一审法院起诉请求：1．请求人民法院对其购买的滕州市XX一品小区1号楼3单元2311室价值454876.69元房屋停止执行，并解除查封；2．诉讼费用由孙XX负担。
一审法院认定事实：2013年6月2日，出卖人XX公司与买受人黄XX签订《商品房买卖合同》一份，约定，出卖人建设商品房暂定名XX一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013-13号；买受人购买第1幢3单元23层2311号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为107.77平方米；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4220.81元，总价为45876.69元；买受人于2013年6月2日前一次性交清所购房屋总价款等内容。
2012年7月17日XX公司向黄XX出具收据1张，金额20000元，收款事由借款，年息10%；2013年1月9日，XX公司向黄XX出具收据1张，金额290953元，收款事由借款，不计息；2013年6月3日，XX公司向黄XX出具收据1张，金额454877.2元，收款事由3单2311室，房款，收据上加盖“作废”章。2014年1月4日，XX公司向黄XX出具欠条1张，并收回之前的收据，在收据上加盖“作废”章，欠条载明：“暂欠黄XXXX一品小区3单元2311室发票一张；金额454877.20元”。同日，黄XX向XX公司交纳契税、物业服务费等。XX公司将涉案房屋交付给黄XX，并由黄XX居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。
另查明，XX公司提交“XX一品自置业会成立至项目开盘所有优惠说明”及“XX一品升级活动优惠明细表”，称其公司制定优惠政策交给销售部门按此执行。该优惠说明中载明，置业会会员根据交款不同享有不同的优惠，并备注根据交纳首付款的比例不同所享有的奖励只可在正式签订商品房买卖合同时冲抵房款使用。
再查明，一审法院在审理孙XX与XX公司民间借贷纠纷一案中，于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了XX公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。该案经审理，一审法院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决XX公司偿还孙XX420万元及利息。判决生效后，一审法院根据孙XX申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，一审法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，一审法院依法对涉案房屋进行续查封。黄XX向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异160号执行裁定，认为黄XX的异议理由不能成立，驳回黄XX的异议请求。黄XX提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是黄XX对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。黄XX认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已超过合同总价款的百分之五十这三个要件。黄XX在法院查封之前，即在2013年6月2日，与XX公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据黄XX提供的收据、签购单、欠条、物业费收据、水费缴费证、有线电视服务费等证据并结合证人证言能相互印证，证明其为购买涉案房屋已支付全部购房款并合法占有该房屋的事实。孙XX主张黄XX与XX公司之间系借贷关系，从XX公司提交的XX一品项目开盘优惠说明及收据中载明的内容并结合证人证言可以看出，黄XX在订立合同前向XX公司交纳款项目的是为购买房屋获得优惠，并非获取高额利息，该利息约定亦不违反法律规定，故孙XX的该项抗辩主张不成立，一审法院不予支持。孙XX主张黄XX与XX公司存在恶意串通等情形的抗辩，未能提供相关证据予以证实，一审法院不予采纳。综上，黄XX对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，一审法院予以支持。其主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行山东省滕州市XX一品小区1号楼3单元2311号房屋；二、驳回黄XX的其他诉讼请求。案件受理费8123元，由孙XX、滕州市XX公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙XX提交两份证据：证据一、滕州市公安局治安大队出具的证明一份，该证据载明：在该市公章管理系统中未查询到“滕州市XX一品物业管理处”字样公章在滕州市公安局登记备案信息，证明黄XX提交的加盖有滕州市XX一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力，且所谓滕州市XX一品物业管理处也不是商品房买卖合同中约定的物业管理单位，黄XX并未在法院查封前占有涉案房产。证据二、滕州市住房和城乡建设局出具的证明一份，该证据载明：XX公司开发的XX一品小区预售许可证号为2013-13号，发证时间为2013年5月20日，预售许可证颁发后即可进行商品房预售合同备案登记手续。证明XX公司在2013年5月20日即取得预售许可证，可以进行备案，且没有其陈述的合同备案要缴纳64元／平方米的附加条件。
黄XX质证称，对证据一不予认可。对证据二本身无异议，XX公司取得预售许可证后就可以对外销售房屋，可以对销售的房屋进行备案。但是，备案是开发商的义务，不管XX公司是基于不缴纳64元／平方米押金的原因或其他原因而未进行备案，均与黄XX无关。
XX公司质证称，对证据一，项目开发前期涉案房屋都是由开发商代管，滕州市XX一品物业管理处是临时起的名，没有进行工商登记。对证据二，只能证明XX公司开发的项目已取得预售许可，但根据当地有关部门的要求，办理商品房预售合同备案需要缴纳64元／平方米的保证金，所有项目都急于交房，为了节省资金，所以未办理备案。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．黄XX一审中提交的契税、燃气初装费交纳凭证等证据能够证实其在法院查封前已实际占有涉案房屋；2．滕州市住房和城乡建设局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理预售合同备案是黄XX的过错造成。孙XX二审中提交的证据不足以推翻一审认定的事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定黄XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：1．黄XX与XX公司于2013年6月2日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封。2．根据黄XX提供的收据、欠条、交纳契税、物业服务费等证据，结合当事人陈述，可以认定黄XX已经按照购房合同约定通过转账和现金的方式支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋。3．根据一审法院查明事实，结合黄XX、XX公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系黄XX原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其次，虽然孙XX对一审判决关于黄XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，但如前述分析，孙XX提供的反驳证据不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻一审认定的事实，故对于孙XX的相关上诉理由，本院无法支持。
综上所述，孙XX的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8123元，由孙XX负担。
本判决为终审判决
杜晓雯律师