胡俊律师
律师观点分析
2015年1月18日，被告某房地产开发有限公司房县分公司因资金周转需要向第三人何某借款110万元。2016年7月22日，在被告未能偿清所欠何某借款本息情况下，被告与何某签订了一份《人和路商业街商铺租赁合同》，合同约定将人和路商业街的6-1-17、18号商铺2间，租赁给何某使用，租赁期间自2016年8月12日至2019年7月30日，租金为每年78573元。同日，双方又签订《人和路商铺租赁合同补充条款》，约定“因某房地产开发有限公司房县分公司向何某借款未还，故将6-1-17#、6-1-18#两间商铺租赁给何某使用，用其租金抵付借款本金和利息。特约定：2019年7月30日之前，某房地产开发有限公司全部还清何某的借款本金和利息，如到期仍然不能还清借款本金和利息，何某将启动法律诉讼程序，同时以上商铺继续由何某租赁使用，直至某房地产开发有限公司房县分公司还清借款本金和利息，租赁期限自动终止。”2016年7月28日，被告与何某签订《以人和路商铺租金或产权质押（抵押）担保合同》，该合同名称中有“产权质押（抵押）担保合同”字样，但所约定内容无抵押的具体内容，而是对2016年7月22日所签两份租赁合同的具体细化。
2017年1月19日，原告某城市基础设施建设开发投资有限公司与被告某房地产开发有限公司房县分公司签订《商铺收购协议》，协议约定原告出资7194万元将被告开发的房县人和路商业街3、4、5、6号楼共计109间商铺（产权证号：20143406、20143408、20143410、20143413，商铺产权面积共计5769.31平方米）整体收购，并于2017年1月25日办理鄂（2017）房县不动产证明第0000198号《不动产登记证明》，证明权利为抵押权。合同签订后，原告按照收购协议支付了全部收购款，被告也将大部分商铺移交给原告管理。因人和路6-1-17、6-1-18号商铺尚由第三人何某占有使用，未能交付。双方协商处理未果，而引起诉讼。
诉讼中，原告申请对2017年7月22日的《人和路商业街商铺租赁合同》、《人和路商铺租赁合同补充条款》两份合同落款处的被告单位盖章真实性及形成时间进行鉴定，在鉴定中，由于此次印章形成时间鉴定要求不符合相关鉴定技术规范，接受委托的湖北军安司法鉴定中心决定终止鉴定工作。
房县人民法院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告与第三人何某签订《人和路商业街商铺租赁合同》及《人和路商铺租赁合同补充条款》时间在先，原告与被告签订《商铺收购协议》时间在后，原告与被告间的《商铺收购协议》不影响第三人何某在租赁期内对人和路6-1-17、6-1-18号商铺的占有使用，因该商铺尚在租赁期内，故对原告要求被告交付、第三人何某腾空并返还人和路6-1-17、6-1-18号商铺的诉讼请求，本院不予支持。鉴于2016年7月28日《以人和路商铺租金或产权质押（抵押）担保合同》系对2016年7月22日所签两份租赁合同的具体细化，该合同真实合法有效，法院予以确认，故对原告要求确认该合同无效的诉讼请求，法院院不予支持。
律师点评：接收本案后，律师团队认真分析了原告诉状和被告何某提供的相关证据材料，制定了诉讼方案和、明确了主攻方向，援用买卖不破租赁原则，胜诉，维护了我方当事人的合法权益。
判决所引用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。