律师观点分析

基本案例：2019年7月，原告通过中介了解到被告有合适的场地出租，并就案涉房产与被告达成租赁合意并签署了《房屋租赁协议》，合同签署当天，原告即向被告支付剩余押金及2019年10月租金合计306500元。承租案涉房产后，原告于2019年8月3日就案涉房产的装修事宜与深圳市xx公司签署《装饰施工合同》，并于当天支付首笔装修款，xx公司进场装修。2019年9月3日原告收到案外人通知搬离案涉房产的短信，且当天将案涉房产封锁，不让进场装修，原告也无法进入案涉房产。至此，原告方知案涉房产所有权权属不明、涉诉众多，原告催促被告处理案涉房产被封锁事宜，但被告迟迟不予处理，导致案涉房产至今无法使用，而且导致原告遭受极大的经济损失（资金周转困难、承担《施工合同》的违约责任）。

 一审法院：认定合同无效并判决被告承担赔偿责任，基本全部支持了我方诉讼请求；二审法院：驳回对方上诉，维持原判。

   律师点评：如果涉案房屋未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。原告可以依法主张涉案租赁合同无效，并主张被告承担相应的装修损失等费用，从而全面维护自己的合法权益。

   律师建议：当出租方无权出租却违规出租的，应当承担因其无权出租处分而造成的违约责任以及对应的经济损失，而作为承租方也应当注意在签订租赁合同过程中详细约定违约责任，详细审查出租方相应的所有权证书等，避免自己承担过错责任。