律师观点分析

吴武林律师代理李某二房屋买卖合同纠纷案 —— 精准抗辩破 “无效合同腾退” 诉求，助当事人保住住房并免担占用费

一、案件背景

本案是一起因 “违法用地建房” 导致合同无效引发的连锁纠纷，核心围绕 “合同无效后房屋是否需腾退、占用费是否需支付” 展开，涉及违法用地认定、合同无效后果分配等关键问题，具体事实脉络层层递进：

1.违法建房与合同签订：2014 年 7 月，原告周某某与赤壁市羊某某茶场签订《征地协议》，受让 126㎡“茶园林地” 用于建房（林地性质明确），仅于 2014 年 9 月取得《建设用地规划许可证》，未办理《土地使用证》及林地转建设用地审批手续，便与李某某合伙建成七层住宅楼。2015 年 6 月 30 日，周某某、李某某与被告李某二签订《房屋销售合同》，约定李某二以 17.5 万元购买该楼一单元三层房屋，付款方式为 “定金 7 万 + 余款分两年付清”，办证费用由李某二承担。

2.履约与前期诉讼：合同签订后，李某二及其父亲累计支付购房款 12 万元，装修房屋并入住至今；因周某某、李某某始终无法办理房产证，李某二未支付剩余 5.5 万元。2023 年，周某某、李某某以 “李某二欠付房款” 为由起诉，赤壁市人民法院作出（2023）鄂 1281 民初 1986 号生效判决：认定案涉土地为林地，未经林业部门审批不得建房，案涉房屋属 “不可自由转让房产”，《房屋销售合同》因违反法律强制性规定无效，驳回原告诉求。

3.本次诉讼启动：2025 年，周某某、李某某转而以 “合同无效需返还财产” 为由，再次起诉李某二（案号：(2025) 鄂 1281 民初 1770 号），诉求为：1. 判令李某二腾退房屋、恢复原状并返还；2. 支付 2015 年 6 月 30 日起至实际返还日的房屋占用费（1000 元 / 月）；3. 诉讼费由李某二承担。李某二为保住住房、避免额外损失，委托湖北文喆律师事务所吴武林律师（特别授权）代理应诉。

二、案件核心争议点

结合原告诉求与被告抗辩，本案核心争议聚焦于 **“合同无效后的责任分配”**，亦是吴武林律师代理工作的突破核心，具体拆解为三大关键问题：

1.合同无效后，原告能否主张 “腾退房屋、恢复原状”：原告依据《民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，行为人应返还取得的财产”，主张李某二需腾退房屋；需论证 “房屋已装修入住多年，恢复原状无可行性” 及 “原告自身违法建房的过错是否影响其返还请求权”。

2.被告是否需支付 “房屋占用费”：原告主张 “李某二占用房屋多年，应按 1000 元 / 月支付占用费”；需论证 “原告对房屋无合法物权（违法建房未取得土地证），是否有权主张占用费”，以及 “占用费主张是否与原告违法建房的过错相冲突”。

3.原告是否应返还购房款并赔偿装修损失：被告李某二抗辩 “原告明知林地不能建房仍出售，存在欺诈，应返还 12 万元购房款并赔偿 12.0673 万元装修费”；需结合原告过错程度，论证该抗辩主张的合法性，形成 “原告诉求不成立 + 被告反向权利主张” 的闭环。

三、吴武林律师的核心代理工作

作为李某二的特别授权代理人，吴武林律师围绕 “否定腾退诉求、驳斥占用费主张、反向主张原告责任” 的核心目标，开展了 “事实锚定 + 法律拆解 + 证据支撑” 的精准代理工作，具体体现在五方面：

1. 锚定生效裁判基础，切断原告诉求根源

吴武林律师首要动作是强化 “合同无效 + 原告违法建房” 的既定事实，以生效判决为盾，直接削弱原告诉求的合法性：

?梳理（2023）鄂 1281 民初 1986 号生效判决核心内容：明确 “案涉土地为林地，未经林业审批不得建房，房屋不可自由转让，合同无效”，庭审中当庭提交该判决原件，强调 “原告对合同无效存在根本过错 —— 明知林地不能建房仍建设、出售，且至今未补正审批手续”；

?反驳原告 “合同无效即需腾退” 的片面主张：指出原告援引《民法典》第一百五十七条时 “选择性忽略条款后半段”，该条款同时规定 “不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方损失”，原告回避 “自身过错” 及 “房屋已装修无法返还” 的关键事实，诉求缺乏完整法律依据。

2. 拆解 “返还财产” 边界，论证腾退诉求无可行性

针对 “腾退房屋、恢复原状” 诉求，吴武林律师从 “物理可行性 + 法律公平性” 双维度展开抗辩：

?物理层面：恢复原状无可能：收集李某二房屋装修的完整证据（装修合同、材料采购发票、施工照片、装修费用明细 12.0673 万元），当庭展示 “房屋已加装吊顶、定制橱柜、铺设地板，且入住近 10 年”，说明 “恢复至 2015 年毛坯状态需拆除全部装修，不仅造成 12 万余元损失，还可能破坏房屋主体结构，属于‘不能返还或无必要返还’情形”；

?法律层面：过错分配否定原告权利：依据《民法典》第一百五十七条 “过错方赔偿损失”，强调 “原告是违法建房、违法售房的始作俑者，被告作为购房者，在签订合同时无法知晓林地审批细节，无明显过错”；若支持原告腾退诉求，将导致 “原告违法获利（收 12 万房款 + 收回房屋）、被告双重损失（失房款 + 失住房 + 装修损失）”，明显违反公平原则，说服法院认可 “腾退诉求不合理”。

3. 直击 “占用费主张” 违法性，彻底驳斥该诉求

针对原告 1000 元 / 月的占用费主张，吴武林律师从 “物权合法性” 根本问题切入，直接否定原告的权利基础：

?原告无合法物权，无权主张占用费：援引《中华人民共和国森林法》第三十七条 “林地转为建设用地需经县级以上人民政府林业主管部门审核同意”，指出 “原告未办林地审批、未取得土地证，房屋属违法建筑，其对房屋不享有合法所有权或使用权，无权向他人主张‘占用费’—— 相当于‘违法者向合法使用者索要费用’，于法无据”；

?对比类案强化抗辩：检索 “违法建筑占用费不予支持” 的类案裁判规则（如湖北地区类似案件），当庭说明 “司法实践中，违法建筑的建造者主张占用费，法院均以‘无合法物权基础’为由驳回”，进一步强化抗辩说服力。

4. 反向构建 “原告责任” 证据链，形成抗辩闭环

吴武林律师并非仅被动防御，而是主动收集证据，反向主张原告应承担的法律责任，让抗辩更具说服力：

?购房款证据：整理李某二及其父亲 2014-2019 年的付款凭证（银行转账记录、收条共 12 万元），证明 “被告已履行主要付款义务，原告无理由拒绝返还”；

?装修损失证据：提交装修公司出具的《装修工程结算单》、材料供应商发票、装修工人证言，明确装修费用 12.0673 万元，且该损失系 “因原告违法卖房导致合同无效” 直接造成，原告应承担赔偿责任；

?庭审中反向提问：针对原告 “‘我们只是没办证，房屋能住就该收占用费’” 的主张，当庭反问 “若房屋被认定为违法建筑需拆除，原告是否会赔偿被告的装修和房款损失？”，凸显原告只主张权利、不承担责任的双重标准，强化法官对原告过错的认知。

5. 庭审聚焦 “过错分配” 核心，引导裁判思路

庭审中，吴武林律师避免陷入 “合同无效细节” 的纠缠，始终将焦点锁定在 “原告的核心过错” 上，形成清晰的裁判引导：

?归纳过错对比表：当庭向法官提交 “原被告过错对比” 清单 —— 原告过错：①未经林地审批建房；②未取得土地证售房；③明知房屋不可转让仍签订合同；被告过错：①未严格核查土地手续（属一般过失），清晰展示 “原告过错是根本、被告过错轻微”；

?关联法律原则：结合《民法典》第一条 “保护民事主体合法权益” 的立法目的，强调 “法律不应保护原告的违法利益，若支持其诉求，将变相鼓励‘违法建房售房后再以合同无效收回房屋’的不诚信行为，违背公序良俗”，最终促使法院认可 “原告诉求缺乏合法基础”。

四、裁判依据

法院审理本案时，完全采纳吴武林律师的核心抗辩意见，主要依据以下法律规定作出裁判：

1.实体法律依据：

?《中华人民共和国民法典》第一条（立法目的）：明确法律保护 “合法权益”，原告 “违法建房售房” 行为不属合法权益范畴，其诉求不应支持；

?《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后果）：认定 “合同无效后返还财产需考虑‘能否返还’及‘过错责任’”，案涉房屋已装修无法恢复原状，且原告存在主要过错，故不支持腾退诉求；同时因原告无合法物权，驳回占用费主张；

?《中华人民共和国森林法》第三十七条（林地保护）：作为事实依据，确认原告 “未办林地转建设用地审批” 属违法，房屋建造基础不合法，进一步佐证原告诉求的不合理性。

1.程序法律依据：

?《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）：因原告未提交 “房屋可合法腾退、自身无过错” 的证据，且被告提交的付款、装修证据充分，故原告应承担举证不能的后果；

?《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（生效裁判事实认定）：采纳（2023）鄂 1281 民初 1986 号判决确认的 “合同无效、原告违法建房” 事实，无需另行举证。

五、最终判决结果

湖北省赤壁市人民法院于 2025 年作出（2025）鄂 1281 民初 1770 号民事判决，全面采纳吴武林律师的抗辩意见，判决如下：

1.驳回全部诉求：驳回原告周某某、李某某“判令李某二腾退房屋、恢复原状并返还”“支付 1000 元 / 月房屋占用费” 的全部诉讼请求；

2.诉讼费承担：本案案件受理费 2700 元，由原告周某某、李某某全额承担（被告无任何费用支出）；

3.上诉权利告知：双方可在判决书送达之日起十五日内向咸宁市中级人民法院上诉（原告未上诉，判决已生效）。

本案中，吴武林律师通过 “锚定生效裁判、拆解法律边界、反向主张责任、聚焦过错分配” 的全流程精准代理，实现了三大核心成果：一是帮助李某二保住已入住近 10 年的住房，避免 “无家可归” 的困境；二是为李某二免除了自 2015 年起的 “房屋占用费”（按原告诉求计算累计超 11 万元）；三是通过反向举证，为李某二后续主张 “返还 12 万元购房款 + 赔偿 12.0673 万元装修损失” 奠定了坚实基础。案件代理充分体现了吴武林律师在 “违法建筑相关纠纷” 中的专业洞察力 —— 既懂 “合同无效后果” 的法律适用，又能结合 “过错分配、物权合法性” 等关键维度构建抗辩体系，切实维护当事人的核心权益。