业主如何主张减免物业费？

业主如何主张减免物业费？

经常收到市民咨询，自己所住小区物业公司服务质量不过关，因此拒绝缴纳物业费。在物业公司催缴甚至起诉时，主张减少或不交物业费，可以吗？本律师检索到一个案例：

案情：a和b夫妻为某小区业主，因认为物业公司提供物业服务水平差，自某年初开始拒绝缴纳物业费。物业公司因催讨无果，向法院提起诉讼。

一审法院认为：a和b虽然提交的照片等证据虽然能证明物业公司存在瑕疵，但未能举证物业公司履行合同存在重大违约行为、并导致业主丧失了根本上的合同利益，故对拒交物业费的辩解意见不予采信，判决其两人支付物业费。两人后提起上诉。

二审法院认为：根据物业公司提交的日常工作记录等材料，可以认定物业公司为小区提供了物业服务，a和b夫妻应当支付物业费。但根据查明事实，该物业公司因物业服务瑕疵被政府职能部门列入某区第二季度物业小区服务质量评价“黑榜”，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”可以认定该物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”据此，二审法院依据民法典前述关于瑕疵履行中减少价款的责任承担方式的规定，酌情核减物业服务企业当年度的部分物业费，改判该物业公司列入物业“黑榜”当年度即的物业费按70%计算，其余年份的物业费仍认定业主需按合同约定标准支付给物业公司。

律师说法：实务中，很多物业纠纷的产生都源于业主对物业服务企业提供的物业服务质量不满，如何对物业服务企业提供的物业服务质量作出评价成为了此类案件的审理难点。宁波市住建局每年也会发布每一季度住宅小区物业服务项目“红黑榜”，业主在打此类官司时可以关注。