律师观点分析
上诉人夏XX、张X与上诉人宋XX房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
夏XX、张X提出上诉请求：一、请求撤销原审判决。二、请求改判一审判决第四条，支持夏XX、张X其他反诉诉求。三、本案上诉费用由宋XX承担。事实与理由：一、宋XX2018年2月7日使用已终止的无效《房屋租赁合同》恶意欺骗法院立案，目的是让夏XX、张X的商铺因官司无法出租和使用受到更大的损失。二、造成案涉房屋无法经营的后果的是环保和该小区物业公司（金碧物业曹家巷恒大雅苑物业服务中心）工作人员而非夏XX、张X，宋XX只能使用与夏XX、张X签的《房屋租赁合同》去起诉该小区物业公司，故宋XX诉讼主体错误，因此宋XX恶意诬告夏XX、张X，应该赔偿在官司期间（2018年2月11日至2018年12月29日收到法院判决书）商铺无法出租、使用等所造成的全部租金损失333.33元×318天=105999.00元。三、宋XX诉讼期间恶意拖延时间，使得官司迟迟不能结案，按照国家法律规定，简易程序应三个月内结案，2018年6月7日宋XX向法院提出申请残值鉴定，后又以书面形式向法院申请追加该小区物管参与商铺装修的评估。四、宋XX为了恶意拖延时间要求夏XX、张X再次付给装修款，夏XX、张X称，2017年7月1日签租赁合同时就一次性少收房租24664元（第一个月未收租金10000元，第一年每月少收1000元×12个月=12000元，少收产权面积0.37㎡×200元/㎡×36个月=2664元）。五、为此官司夏XX、张X耽误了大量时间，请求判令宋XX赔偿误工费3000元。
宋XX辩称，一、法律上定义的无效合同，只符合无效条件，被法律认定了的才是无效合同，法院有自己的审查机制，是否是虚假诉讼，由法院依法认定，主体是否适格一审法院也已讲清楚，只要宋XX不再实际占有房屋，张X即拥有了在此租赁的条件。二、在一审过程中，宋XX系行使自己的合法权利，不存在恶意拖欠说法。三、无任何法律条款规定在诉讼期间，房屋不能继续使用，一审法官并没有明确要求张X不能使用和出租房屋。四、诉讼当事人为了诉讼，除非符合法定情形，要求对方承担费用没有依据。
宋XX提出上诉请求：一、请求撤销原审判决第一、二项。二、请求撤销原审判决第三项并依法改判为夏XX、张X返还租金一万五千元，返还押金一万元。三、请求判决夏XX、张X承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1．在签订合同之初，夏XX、张X承诺诉争房屋可以用作餐饮商用经营，宋XX基于租赁该房屋用作餐饮商用经营的意思表达方与张X签订房屋租赁合同，并在整个过程中协调物管，对此，宋XX提供了新的证据予以证明，并且，夏XX、张X告知有官方文件确认诉争房屋不能从事餐饮行业就解除租赁合同，退还押金的承诺。2.2017年11月27日物业公司向业主发出整改通知，其应于5日内进行整改，宋XX告知了夏XX、张X，夏、张称此情况是双方都始料未及的，承诺不会收取12月份租金，押金的事情可以谈。3．宋XX于2017年11月27日正式提出退租，并补充新证据证明宋XX在2017年12月17日就以短信方式明确告知夏XX，于12月10日全部搬离案涉房屋，因张X推脱工作繁忙，由夏XX处理此事，导致于两个月后才签订交接确认书。4．双方已达成一致解除合同时间是2017年12月10日，且互不承担违约责任，夏XX、张X应退还押金10000元。5．案涉合同实际解除时间为2017年12月19日，宋XX不应再支付夏XX、张X3333.33元租金及此后的物管、卫生费，并且夏、张应退还宋XX预缴纳租金15000元。6．一审法院认定宋XX与夏XX、张X未达成解除案涉合同的合意，认定解除合同时间为2018年2月10日属于事实认定不清。7．二审中补充的新证据能证明宋在2017年12月17日就以短信形式明确告知了夏XX自己已腾空并搬离房屋，故一审法院认定，张X在那时未实际占有房屋是错误的，即使一审法院认定2018年2月10日才退租，根据合同法相关规定，在2017年12月17日夏XX未积极履行补救义务，应承担一定的过错责任，不能完全让宋XX承担责任。8．在二审补充的新证据录音中，夏XX多次向宋XX提及与物管存在良好私人关系，夏XX、张X与物业公司存在长期利益关系，故有理由相信物业公司作出偏袒夏、张的证人证言。二、一审法院适用法律错误。宋XX在装修商铺时系经夏XX同意，并且，在结构看来，打洞属于对房屋改善，应视为装修，故其不是商铺共墙的侵权者。二审中，宋XX变更上诉请求为仅主张退还租金和押金。
夏XX、张X辩称，其房屋没有缺陷，也没有过错，宋XX诉讼主体错误，其应该告物管。
宋XX向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除宋XX与张X、夏XX签订的《房屋租赁合同》。2．判令张X、夏XX退还租金15000元（2017年12月15日至2018年1月31日的租金）、押金10000元。3．判令张X、夏XX支付宋XX房屋阁楼修建费26000元。4．判令诉讼费和律师费由张X、夏XX负担。诉讼中，宋XX变更第三项诉讼请求为：判令张X、夏XX支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元；律师费5000元。
夏XX、张X向一审法院提出反诉请求：1．宋XX起诉主体错误，请求法院驳回宋XX的诉讼请求。2．判令宋XX支付欠张X、夏XX的物管费、电费、卫生费、房租费合计3821.7元。3．判令宋XX限期恢复损坏的房屋共墙以及因房屋损坏，造成无法出租的租金损失。租金计算期从2018年2月11日起，至门洞修复之日止。4．判令宋XX赔偿张X、夏XX的误工费3000元。5．诉讼费由宋XX负担。
一审法院经审理查明：2017年7月1日，宋XX向张X、夏XX承租其位于成都市金牛区曹XX的商铺。双方立《房屋租赁合同》为约，出租方张X、夏XX作为甲方，承租方宋XX作为乙方。租赁期限为36个月，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。月租金为11000元。每三个月交付一次。签订合同当日支付首次租金30000元。首次租金的期限为2017年7月1日起至2017年10月30日止。第二次租金于2017年11月1日之前付清，之后每隔三个月支付一次租金。押金为10000元。租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，退还押金。双方于第四款双方责任及违约处理中约定：“4．乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该屋。5．乙方应遵守小区物业管理制度，不得擅自改变该房屋的建筑结构和用途。不得将该房屋转租他人，不得利用该房屋进行违法活动，否则由乙方承担一切责任，并赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时甲方有权收回该房屋。6．乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状。……8．租赁期满，乙方应按时迁出。若要继续租用，乙方须提前一个月向甲方提出续租申请，经重新签约后方可继续租用。甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租。9．租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。”双方又作了特别的约定：“乙方负责装修和加装阁楼，到期装修不拆。自2018年8月1日起，租金改为半年一付，每次支付66000元，应于每次到期前10天支付。双方约定第一年租金为每月壹万元，第二、三年每月壹万壹仟元。本房屋允许转租，但需知会甲方。以上为净租金，租赁期间产生的一切费用由乙方负责”。
当日，宋XX依约支付了首次租金30000元、押金10000元。2017年7月1日，张X向物业公司出具了委托宋XX办理诉争商铺装修事宜的装修委托书。2017年7月3日，宋XX向物业公司申请装修并得到物业公司的许可。2017年7月24日，物业公司进行了初步验收，工程部验收意见：按图施工，合格。秩序维护部验收意见：现场消防设施设备配置合格，运行正常。客服部验收意见：搭钢架2层，存在消防安全隐患，2层未装栏杆。装修后，宋XX使用该商铺经营“随便点自选快餐”。2017年11月1日，宋XX支付租金30000元（租期为2017年11月1日至2018年1月31日）。2017年11月26日，宋XX通过微信向夏XX提出退租。2017年11月27日，恒大雅苑物业服务中心向宋XX发出《装修违规整改通知书》，违规情形为占用消防通道，要求宋XX于5天内整改此项工程，以符合政府部门及物业公司的整体要求，否则将根据实际情况作出适当的处理。收到该整改通知书后，当日宋XX通过微信向张X提出解除合同。因宋XX与张X、夏XX的代理人夏XX就是否退还租金和押金发生争议，无法协商。2018年2月10日，宋XX的爱人陈X与夏XX进行房屋交接，双方达成房屋交接确认书。双方确认“铺面内室内物品及垃圾已全部清理完毕。甲方负责装修的钢结构阁楼及楼梯，水电改造，贴砖，乳胶漆，墙纸，吊顶及楼梯处消防通道搭建储物间等均未撤除；铺面的水费、电费已交。铺面的水卡一张、水电费交费凭证、钥匙三把。”2018年1月物业管理费欠费276.9元、2月欠费276.9元。2018年1月卫生费欠付10元。
2018年5月16日，一审法院至诉争商铺所在小区的物业公司曹家巷恒大雅苑物业中心调查核实诉争商铺装修及餐饮事宜。其负责人证实：“这个小区是拆迁后置换的商品房。在交房同时告知业主这个区域内不能做有油烟的餐饮行业。宋XX是向我们申请装修，装修很简单，铺了地面和刷墙。申请装修时业已告知她不得做有油烟的餐饮。她坚持称不会产生油烟，是做成品外卖。巡查时发现她经营过程中乱倒泔水，对小区环境造成破坏。同时室内与消防楼梯间隔墙进行了拆除，占用了公共楼道。这种做法没有得到我们的同意，所以要求她限期整改。”
诉讼中，宋XX申请对诉争商铺内装修（包括阁楼装修）的残值进行鉴定。一审法院于2018年6月7日委托四川XX公司进行鉴定。2018年7月6日，四川XX公司作出《关于司法鉴定项目退回的函》，说明无法合理的评估出装修价值的原因：1．宋XX与夏XX、张X对评估范围无法统一，存在争议；2．宋XX提供的装饰工程预算表、付款凭证（收据）未经过宋XX及夏XX、张X双方确认；3．无法核实装饰、装修材料的品质；4．无法核实宋XX提供的装饰工程预算表上列示的材料是否为实际使用的材料。
以上事实，有当事人双方的身份信息、租赁合同、装修违规整改通知书、房屋交接确认书等及调查笔录、庭审笔录在案予以证实。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》是宋XX与张X、夏XX真实的意思表示，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。涉案合同的期限是从2017年7月1日起至2020年6月30日止，宋XX于2017年11月27日发微信给张X提出解除合同。合同的解除有意定解除和法定解除。意定解除，以双方达成合意时解除。法定解除，应通知对方，通知到达对方时解除。因此，判定涉案合同是否解除应先审查涉案合同是否具备法定解除合同的情形。宋XX提出解除合同的理由是其经营的生意被物业公司以违反成都市相关环保政策责令整改而无法正常进行。但是该事由属于其经营生意的风险，不是出租人应承担的保证义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途”，出租人的义务是交付租赁物并保持租赁物符合约定用途。本案双方于合同中约定租赁房屋的用途是商用。因此，作为出租人其承担的保证义务是保持出租的房屋能够进行商业使用。而宋XX经营餐饮生意，其是否产生重油烟以及是否违反有关环保政策，不是出租人能够预见的、能够控制的，不属于出租人应承担的义务。张X、夏XX作为出租人在涉案合同履行过程中并没有违约情形。宋XX不具备法定解除合同的事由，不能以通知确定解除合同的时间。故涉案合同是否解除，应以双方达成合意为准。宋XX虽然于2017年11月27日提出解除合同的申请，但根据通话记录，双方就解除合同事宜存在争议，并未达成一致意见。现查明，2018年2月10日，双方进行了诉争商铺的返还交接手续。租赁房屋已经返还给出租人，租赁合同已经无法履行，视为双方通过行为达成解除合同的合意。因此，涉案合同应认定为于2018年2月10日解除。
涉案合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，未履行的，终止履行。关于押金、租金的退还等问题的解决，应按照双方的约定予以处理。
关于本诉宋XX所提的诉请，一审法院评析如下：一、因当事人双方已经于2018年2月10日协商解除涉案合同，无需再通过诉讼解除，故宋XX所提判令解除房屋租赁合同的诉请，一审法院不予支持。二、关于宋XX所提张X、夏XX退还2017年12月15日至2018年1月31日的租金及押金诉请。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。现查明，双方是于2018年2月10日解除租赁合同，而宋XX已支付的租金是至2018年1月31日。因此，宋XX要求张X、夏XX退还2017年12月15日至2018年1月31日租金15000元的诉请，与事实不符，一审法院不予支持。宋XX辩称其已经于2017年12月10日前已搬离，而张X、夏XX予以否认。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，宋XX未举证应承担不利的法律后果。且支付租金的期限是以合同解除的时间为准，而不是搬离。关于合同解除后是否退还押金，双方于合同第9条约定“租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金”，本案是宋XX提前退租，应按照该约定承担一倍月租金的违约金。双方第一年租金为每月10000元。故宋XX应支付张X、夏XX违约金10000元。因双方租金已经抵扣完，故宋XX已支付的押金10000元与应抵扣的违约金，正好相抵。所以，宋XX要求张X、夏XX退还押金10000元的诉请，一审法院不予支持。关于张X、夏XX是否承担支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元的问题。一审法院认为，双方于合同第6条约定“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状”以及特别约定“乙方负责装修和加装阁楼，到期后装修不拆除”，现无证据证明出租人同意拆卸，则固定的装修设施应归出租人所有，且阁楼明确为不拆除，故张X、夏XX不承担对装修装饰费用的赔偿责任。再者，就装饰装修的残余价值，宋XX所举的收据无法核实真实性。委托鉴定机构后，也无法作出鉴定。加之，宋XX违约在先，因此宋XX要求张X、夏XX是否承担支付房屋装修费用的一半18587元和阁楼装修费用27219元的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。宋XX所主张的律师费，未举证，一审法院不予支持。
关于张X、夏XX所提的反诉请求，一审法院评析如下：一、关于宋XX诉讼主体错误问题。张X、夏XX认为是物业公司给宋XX造成经营问题，宋XX应起诉物业公司。一审法院认为，宋XX作为原告有选择以何种法律关系起诉进行权利救济的权利。本案中宋XX选择以房屋租赁合同的法律关系起诉，该合同是宋XX与张X、夏XX所签，因此是本案的适格主体。张X、夏XX所提诉讼主体错误的诉请无法成立，一审法院不予支持。二、关于宋XX是否欠付物管费、电费、卫生费、房租费合计3821.7元（租金3333元、物管费369.2元、电费109.5元、卫生费10元）。双方房屋交接时间是2018年2月10日，宋XX应支付租金至房屋交付之日。现宋XX已支付租金至2018年1月31日，还应支付10天的租金3333.33元（10000元÷30×10天）。物业管理费369.2元及卫生费10元，有物业公司出具的欠费单为证，且双方约定由宋XX负担，故一审法院予以支持。双方房屋交接手续已确认水费、电费已交，故张X、夏XX主张要求宋XX承担电费109.5元的诉请，一审法院不予支持。三、张X、夏XX所提要求宋XX恢复共墙上的洞以及赔偿损失（按照租金从2018年2月11日起计算至修复为止），宋XX抗辩称得到张X、夏XX的同意，不应当负恢复的责任。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，承租人返还出租人租赁物时应恢复原状。因此，在使用租赁房屋期间改造共墙设门，即使是得到张X、夏XX同意，宋XX在返还租赁物时除非得到出租人的同意，否则也应当予以恢复。故张X、夏XX要求宋XX将共墙恢复原状的诉请成立，一审法院予以支持。但诉争房屋收回后，能否出租属于市场行为，非个人所控制。张X、夏XX又未举证共墙未恢复与其无法出租具有直接的因果关系，故其要求宋XX承担无法出租造成的租金损失的诉请无法成立，一审法院不予支持。四、张X、夏XX所提要求宋XX赔偿误工费3000元的诉请，因诉讼产生的误工费赔偿问题，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、宋XX于判决生效之日起三十日内支付张X、夏XX租金3333.33元、物业管理费369.2元及卫生费10元合计3712.53元；二、宋XX于判决生效之日起三十日内将张X、夏XX位于成都市金牛区曹XX商铺的共墙予以恢复原状（无门洞的原状）；三、驳回宋XX的本诉诉讼请求；四、驳回张X、夏XX其他反诉诉讼请求。案件受理费1075元，反诉受理费50元，合计1125元，减半收取562.5元，由宋XX负担。
二审中，夏XX、张X提供了一组新证据：张X与宋XX的微信及短信聊天记录截图。拟证明：夏XX、张X主动询问宋XX是否继续承租，不租就解除合同，办理交接手续。此时宋XX才告诉夏XX、张X其已搬离。宋XX质证称，其对短信内容真实性有异议，且该证据内容与夏XX、张X的诉求没有关联性。本院认为，该组证据与本案认定合同解除时间没有关联性，本院依法对该组证据不予采信。
宋XX提供了三组新证据，证据一：宋XX与夏XX的现场谈话录音、录音内容文字整理。拟证明：夏XX全权代表张X处理事情，夏XX在签订租赁合同前就明确知晓房屋将用作产生油烟的餐饮，自物管发出整改告知后，夏XX一直在帮助协调，其并非不知情。证据二：宋XX与律师团队的微信沟通记录截图。拟证明：宋XX在2017年12月16日已明确告知律师团队，自己已腾退并办理案涉房屋。证据三：宋XX与夏XX的短信记录截图，拟证明：宋XX在2017年12月17日就已经明确告知夏XX案涉房屋已腾空，并且得到了夏XX的正面回应。夏XX、张X质证称，对第一组证据真实性认可，但第一次见面宋XX说其只做装修，做餐饮是指卖餐饮成品而非产生重油烟的餐饮，宋XX也亲自看过案涉房屋，该房屋没有烟道等设施。夏XX、张X对第二、三组证据的三性予以认可，但宋XX腾空房屋不是交房时间，在夏XX、张X告知宋XX因为宋XX的行为导致损失扩大准备提起诉讼，宋XX才交的房。在双方达成一致意见不续租案涉房屋并交房时，已有十几天未交租金。本院认为，证据一仅能证明夏XX在谈话时知晓宋XX使用案涉房屋经营餐饮生意，不能证明夏XX在签订合同时知晓房屋将用作重油烟的餐饮。第二、三组证据并不能证明双方达成了解除案涉合同的合意。因此，宋XX提供的三份新证据，与本案没有关联性，本院依法不予采信。
二审中，夏XX、张X对一审认定的事实无异议，无补充。宋XX对一审查明的部分事实有异议，对“2018年．．．欠付10元”有异议，宋XX称此时已经搬走，是否欠费其不清楚。
本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为一、宋XX是否存在欠付租金的行为。二、夏XX、张X是否应退还押金。三、宋XX是否承担无法出租而空置房屋造成的损失。四、宋XX是否承担夏XX、张X的误工费。现将争议焦点问题阐述如下：
一、宋XX是否存在欠付租金的行为。
《房屋租赁合同》是宋XX与张X、夏XX真实的意思表示，合法有效。双方对合同解除无异议，本院予以确认。对合同解除时间的确定，宋XX称合同的解除系法定解除，因其经营的商铺被物业公司以违反成都市相关环保政策而责令限期整改故无法经营，合同因不可抗力不能实现合同目的，合同一方当事人可以主张法定解除。从而，宋XX认为，在2017年11月27日其向张X通过微信提出解除案涉合同时发生解除合同的效力。对此，本院认为，经营生意是否违反相关政策属于正常的商业风险，夏XX、张X的义务为交付适租租赁物，因案涉合同未对案涉房屋用于餐饮进行明确约定，且宋XX无证据证明夏XX、张X提供了不适租租赁物或存在阻碍合同履行的行为，在夏XX、张X无违约行为的情况下，宋XX不享有法定解除权，其2017年11月27日向张X发出的解除合同的通知不发生解除的效力。
案涉合同是否解除，应以双方达成合意为准。2017年11月27日宋XX向张X提出解除合同的申请，就解除合同事宜未达成一致意见。2017年12月10日宋XX搬离案涉房屋，但未与夏XX、张X交付房屋并完成交接，故其单方通知夏XX、张X的行为亦不发生合同解除的效力。2018年2月10日，双方进行了案涉房屋的返还交接手续。案涉房屋已经返还给夏XX、张X，视为双方通过行为达成解除合同的合意。因此，一审法院认定案涉合同于2018年2月10日解除并无不当，本院予以维持。
因双方房屋交接时间是2018年2月10日，宋XX应支付租金至房屋交付之日。现宋XX已支付租金至2018年1月31日，故一审法院驳回宋XX要求张X、夏XX退还2017年12月15日至2018年1月31日租金15000元的诉求并无不当，支持夏XX、张X要求宋XX支付欠付的2018年2月1日至2018年2月10日的租金3333.33元亦无不当，本院予以维持。
二、夏XX、张X是否应退还押金。
双方于案涉合同第9条约定“租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金”，本案中，宋XX提前退租，应按照该约定承担一倍月租金的违约金。双方第一年租金为每月10000元，宋XX应支付夏XX、张X违约金10000元。宋XX已支付押金10000元，正好与应支付的违约金相抵。故一审法院驳回宋XX要求张X、夏XX退还押金10000元的诉请并无不当，本院予以维持。
三、宋XX是否承担无法出租而空置房屋造成的损失。
案涉房屋收回后，能否及时出租属于市场行为。在夏XX、张X未提供直接证据证明共墙未恢复导致了案涉房屋无法出租的前提下，一审法院认定宋XX不承担无法出租造成的租金损失正确，本院予以确认。
四、宋XX是否承担夏XX、张X的误工费。
因本案夏XX、张X委托夏XX作为诉讼代理人参与诉讼，现无证据证明夏XX、张X存在误工情形，并且，案涉合同未对诉讼期间相关误工费进行约定，故一审法院不予支持该诉求并无不当，本院予以维持。
综上所述，宋XX与夏XX、张X的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费2150元，由宋XX负担1075元，夏XX、张X负担1075元。
本判决为终审判决。
李进律师