97.房屋买卖合同纠纷中情势变更与显失公平案例分析_以广东省为例

发布者：杨登基律师|时间：2021年02月10日|分类：房产纠纷 |2674人看过

合同纠纷中情势变更与显失公平案例分析

以广东省为例

一、清远联投置业有限公司与姚美娟房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤18民终1032号，广东省清远市中级人民法院

一审法院认为：2018年6月23日，姚美娟、联投置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份，约定姚美娟购买联投置业公司开发建设的位于清远市清城区房屋，双方构成房屋买卖合同关系。庭审中，双方均主张并同意解除涉案合同。故一审法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份。

关于联投置业公司反诉要求姚美娟承担违约金的诉讼请求，本案中，联投置业公司主张姚美娟违约主要基于双方签订的附件十一《补充协议》第三条关于付款方式的补充中第（二）项关于银行按揭付款方式的约定第3点的约定，即买受人不能办理按揭贷款的情况下，从签订买卖合同70日内必须以一次性或分期付款的形式付清剩余房款，且选择一次性付款不能享受一次性付款方式的优惠折扣。如选择分期付款方式优惠折扣低于按揭付款的，买受人还应补足优惠折扣差额部分……否则，应承担房屋总价款的20%的违约金。上述格式条款对买受人明显不公，买受人承担的违约责任亦过高。

首先，买卖双方对房款的支付方式（即买受人的主要义务）选择按照首付款及按揭贷款购房结合的方式，而是否能够通过银行批准取得按揭贷款（排除双方当事人存在过错可以预知的情况，如失信、房屋质量等问题），对于双方而言均属未知。一般情况下按揭贷款的数额在房屋总价款中所占比例较大，不能通过银行审批取得按揭贷款，属于订立合同的基础发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即重大情势变更。在发生重大情势变更情况下，双方当事人应对交易重新协商并作出新的意思表示。而上述条款约定不能按揭即强制一次性购房或分期购房并附加不公平条件，加重买受人责任，并剥夺了买受人因重大情势变更对合同变更、解除的权利，违反民事主体之间的平等原则；

其次，联投置业公司陈述是因为姚美娟的收入及银行流水不符合贷款要求（并不是个人征信问题），银行没有批准按揭贷款。一般情况下，个人收入及银行流水较低的群体是社会低层的普通群众，其本身购买力较低，不能一次性付款购房，才选择按揭贷款购房，如按此条款约定对社会低层的普通群众苛以重负，将大大增加他们买房的难度，有悖于我国倡导的“病有所医、老有所养、住有所居”的价值理念和社会保障制度建设；

（律师小结：庭审环节中，如代表购房者一方，则是抗辩开发商单方制定严重显失公平格式条款的通用术语，精辟。）

再次，合同法中的违约责任属补偿性责任，该约定也大大超过了联投置业公司的损失（应付未付尾款的利息损失），有违公平原则。据此，上述格式条款违反公平、平等原则，一审法院依法认定上述条款无效。诉讼中，联投置业公司亦未提供证据证明系姚美娟过错不能办理商品房按揭贷款，故联投置业公司主张姚美娟违约的依据不足，其主张姚美娟承担违约金的请求，一审法院不予支持。

二审法院查明：

结合本案查明的事实，联投置业公司无证据证明系姚美娟过错不能办理商品房按揭贷款，亦无证据证明属联投置业公司过错导致姚美娟无法办理按揭贷款。应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。联投置业公司确认收取姚美娟购房款189855元（含定金30000元），故姚美娟请求联投置业公司返还购房款189855元的请求，一审法院予以支持。

二审法院判决：

本案中，双方当事人虽然签订了《商品房买卖合同（预售）》及相应的《补充协议》，但上述合同注明是草稿合同，且每页均标注有“合同模板”的水印，可以证明双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，二审中双方在解释为何订立上述“模板合同”时，双方的陈述基本一致，即双方订立上述“模板合同”是为了将来订立正式的《商品房买卖合同》，其目的是为了被上诉人向银行申请办理按揭贷款审批，如银行不予批准被上诉人的按揭申请，则被上诉人的付款方式应予变更。换言之，双方对于被上诉人的购房款付款方式仍在协商过程中，实际上上诉人的按揭贷款申请未获银行审批，而对于未获批准的原因，双方陈述不一致，且根据现有的证据，不能归咎于哪一方的责任，亦即双方对于被上诉人的购房款付款方式最终未能达成一致意见。因此，上诉人根据上述“模板合同”的约定请求被上诉人支付违约金没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。

驳回上诉，维持原判。

二、白建军、谢晓萍与汤立殊房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤20民终4272号，广东省中山市中级人民法院

上诉人主张：

白建军、谢晓萍上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三、四项；二、汤立殊向白建军、谢晓萍额外返还定金820000元。事实和理由：首先，涉案合同约定白建军、谢晓萍承诺在2018年6月31日前完成全部工程项目并非约定履行期限。双方在合同违约责任约定中，并无关于白建军、谢晓萍未在2018年6月31日前完成全部工程项目承诺的违约责任约定。其次，就目的解释而言，不能仅以汤立殊期待实现的合同目的进行解释，而应当按照合同无利害关系第三人通常理解的合同目的进行解释。合同书的叙述性条款有说明合同目的为国有土地使用权转让及受让。再次，一审判决未提出所适用的法律依据，主观臆断，违反了程序法规定。最后，一审判决在查明合同可以继续履行的前提下，认定合同被解除而汤立殊不构成违约，违反了民法的意思自治原则、公平原则及诚实信用原则。

汤立殊辩称，本案的土地转让合同最终履行期限是2018年6月30日，在合同中约定明确，不存在白建军、谢晓萍陈述的大概约定的履行期限。本案是典型的因情势变更的合同，双方均已确认涉案土地直至2018年12月份才能办理报建手续，此时与双方签订合同2017年3月10日已超过近两年时间，也超过合同最终履行期限半年时间。因此，因为政策原因变化，已导致汤立殊合同目的无法实现。汤立殊合同目的是在合同约定的条件下完成本案土地交易，收取土地转让款。而本案因为政策原因导致汤立殊合同目的无法在约定时间内实现。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。

二审法院认为：现汤立殊以双方在合同履行过程中出现了情势变更，其有权解除合同为由，拒绝履行合同义务。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该规定，情势变更应当是指双方在合同履行过程中发生了重大的，也就是作为合同基础的客观情况发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响。若只是一般变化，对合同的成立和履行没有重大影响，则不认为是情势变更。

（律师小结：对于签订合同后发生例如征地拆迁、房价暴涨等情况，如继续依据合同约定条款履行，将可能对卖方不利，此时可适用情形变更，但应严格区分是否属于商业风险。）

本案中，因客观原因，虽然使白建军、谢晓萍与汤立殊签订的建设用地使用权转让合同未能在合同约定的履行期限内履行完毕，但并未导致该合同转让建设用地使用权的合同目的不能实现，汤立殊亦未举证证明如若继续履行合同，会导致其承受明显不公平的损失，故本案中显然未构成前述司法解释规定的情势变更，汤立殊已情势变更为由，拒绝履行合同义务，其理由显然不能成立，其行为已构成违约。白建军、谢晓萍有权据此解除合同，请求汤立殊双倍返还定金。

（律师小结：增加证据，证明此时已存在明显不公平，如继续履行合同将导致一方存损失，否则将承担不利后果。）

《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中双方签订的土地使用权转让合同总价款为3120000元，故定金数额不得超过624000元。超出部分196000元及利息，汤立殊应作为购地款予以返还。

二审裁判结果：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25801号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25801号民事判决第二项、第五项；

三、被上诉人汤立殊于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人白建军、谢晓萍退还购地款196000元及支付资金占用利息（利息的计算方法：以196000元为基数从2017年3月15日起计算至实际退还之日止，其中从2017年7月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；

四、被上诉人汤立殊于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人白建军、谢晓萍双倍返还定金1248000元；

五、驳回上诉人白建军、谢晓萍的其他诉讼请求。

三、李鹏与彭旭旻、彭燕妮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2020）粤0306民初16202号，深圳市宝安区人民法院

原告李**向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告彭旭旻向原告赔偿房屋差价损失400万元（暂定400万元，最终以法院评估价格与合同价格之间的差额为准）;2.被告彭旭旻向原告补偿130万元；3.被告彭燕妮对上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担本案全部诉讼费用。

具体事实与理由：2017年3月19日，原告与被告彭旭旻及第三人签订《房产买卖合同》，约定被告彭旭旻将登记在其名下位于深圳市宝安区5万元的价格出售给原告。原告于合同签订当日向被告彭旭旻支付定金2万元、次日支付定金48万元，并于2017年5月2日监管首期款633万元。原告向第三人支付佣金共15.15万元。2017年5月16日，涉案房屋被查封，原告与被告彭旭旻签订《补充协议》；后，双方于2017年6月12日签订《二手房买卖合同解除协议书》，约定解除买卖合同后，涉案房屋解封并可交易情况下45日内，如原告仍有意向购买则被告彭旭旻应按1365万元价格转让，如被告彭旭旻不卖则自愿补偿原告130万元。双方解除买卖合同及相关费用全部退回后，原告多次向两被告询问解封情况。2020年3月30日，被告彭旭旻将原告微信拉黑后，原告书面主张履约，两被告拒绝履约，亦拒绝支付130万元补偿款。两被告系夫妻关系，被告彭燕妮对房屋交易知情并参与，应对被告彭旭旻的债务承担连带清偿责任。望判如所请。

被告彭旭旻辩称，一、房屋买卖合同已于2017年6月13日解除，收取定金已退还，原告可另行购置房屋；解除合同时已约定互不追究违约责任；据被告了解原告已支付其他房屋定金，原告已另行购置房产，又主张诉讼时房屋市场差价，无事实和法律基础。二、从2017年6月12日签订的《二手房买卖合同解除协议书》中“暂时”、“45天内”等用语可知该合同条款真实意思是如果不可交易的原因在短期内得到解决，双方按原合同约定条件重新签订买卖合同；

2017年6月12日协议书的约定在订立时是公平的，但本案纠纷发生时涉案房屋市场价涨幅超出可以预见的合理范围，合同双方权利义务显失公平，应适用情势变更原则；原告于2017年7月3日明确告知被告方不愿再购买涉案房屋，双方对于原告放弃购买涉案房屋已形成一致意见；2017年6月13日签订协议书更改了2017年6月12日协议书约定的内容，变更为买卖双方与居间方互不追究责任。三、我方在合同解除后，按照协议约定向原告返还定金，协助原告办理各项手续，原告并无实际损失。四、原告已于2017年7月24日另行购置房产，原告已不具备在限购政策下购买涉案房屋的资格。五、距解除房屋买卖合同已逾三年，涉案房屋价格上浮，原告起诉主观恶意明显。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。

一审法院认为：

本案为房屋买卖合同纠纷，房屋转让总价高，交易环节多，通常以书面方式明确约定双方权利义务。本案中被告彭旭旻主张原告放弃购买涉案房屋，应承担较为严苛的举证责任，其仅依据微信记录中部分的对话推知原告放弃购买，既无书面约定，亦非明确的意思表示，不足以证明其主张，被告彭旭旻应承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采信。

（律师小结：对于解除购房合同，双方均应当非常慎重，采取发出书面《解除合同通知书》或《律师函》明确解除，切勿贪图方便通过微信或电话解除。如发生纠纷，解除合同通知一方将可能承担举证不能或其举证不被法院采信的不利后果。）

依据本院认定的事实，被告彭旭旻在涉案房屋查封解除后，并未告知原告，在庭审中亦未举证证明原告应当知晓这一情况，故，原告关于其于2020年3月30日知晓涉案房屋可能已解除查封的主张，本院予以支持。原告于2020年3月30日通过微信明确表示欲购买涉案房屋，于2020年4月14日通过《履约通知书》书面向被告彭旭旻主张，原告主张时间未超过知晓后45日，系在约定期限内作出的意思表示。

被告彭旭旻明确拒绝出售涉案房屋，应按照约定向原告支付补偿款130万元。原告、被告彭旭旻于2017年6月自愿签署《二手房买卖合同解除协议书》明确约定了被告彭旭旻支付补偿款的条件和金额，被告彭旭旻拒绝出售涉案房屋，房屋市场价格上涨的利益实际由被告彭旭旻获得，被告彭旭旻以此主张约定的补偿款130万元显失公平，缺乏依据，本院不予采纳。

关于差价损失。依据本院认定的事实，原告确认已在房屋买卖合同解除后及时收回已支付的定金及银行监管的首期款，并随后另行购置房产。且原告、被告彭旭旻通过签署《二手房买卖合同解除协议书》约定在解除买卖合同后，涉案房屋已解封且具备可交易情况下45天内，如原告有意购买、被告彭旭旻拒绝出售的情况下，被告彭旭旻以支付补偿款130万。因此，被告彭旭旻支付补偿款及已弥补原告损失，原告主张被告彭旭旻另行赔偿房屋差价损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。

（律师小结：之前有专门写过关于因房价暴涨导致卖方解除合同，导致买方主张差价损失的文章。如从维护卖方的角度出发，可采用逆向思维，即卖方应当及时通知买方解除合同并退还已收取的定金（包括售房款），及时止损。此时，通过及时与合理的操作，这将可能降低卖方被法院判决赔偿房屋差价损失的概率。）

一审裁判结果：

一、被告彭旭旻应自判决生效之日起七日内向原告李**支付补偿款130万元；

二、被告彭燕妮应对被告彭旭旻上述支付义务承担连带责任；

三、驳回原告其他诉讼请求。

四、黄晓文与梅子能、深圳市大唐房地产营销顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1303民初2548号，惠州市惠阳区人民法院

原告黄晓文向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房地产转让协议书》，并在本判决生效之日立即协助原告将位于惠州市惠阳区的房屋所有权【房产证号：X号】及土地使用权【X号】过户至原告名下；2、判令被告向原告支付2018年10月30日至2019年10月30日期间租金人民币420000元；3、判令被告承担本案件诉讼费用。

事实与理由：2017年2月28日原告通过深圳市大唐房地产营销顾问有限公司与被告达成购房意向，并与当日签订了《房地产转让协议书》，协议约定被告将位于惠州市惠阳区房屋所有权【房产证号：粤X号】及土地使用权【X号】以人民币1050万元包过户的价格转让给原告。协议签订后原告向被告交付了定金及首付款共计人民币355万元给被告，被告向原告出具了收据。按照《房地产转让协议书》约定被告应在2018年3月1日前将案涉房屋及土地使用权过户至原告名下，但在约定的时间内被告未能办理完毕过户手续，2018年1月13日原被告双方又签订了《补充协议》，约定将过户期限延长至2018年10月30日，如在该期限内仍未办理完毕过户手续的，被告则同意2018年10月30日至2019年10月30日期的租金由原告收取。上述两份协议签订后，被告一直怠于履行《房地产转让协议书》中约定的卖方义务，致使原告在支付了定金及首期转让款项后，不能在约定的时间内取得案涉房屋及土地的使用权，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫或重大误解。被告不能在约定的时间内办理房产过户手续已构成违约。

被告梅子能答辩称：从原告黄晓文表面证据看合情合理，但事实并非如此，当初在签订买卖合同的协商过程中，原告黄晓文手中持有案涉房产土地证，其明知土地权属目前还在案外人惠阳县木材公司名下，这也导致过户障碍，原告黄晓文在证据中也未提交该土地证。在当初关于房屋买卖协商时，被告梅子能、原告黄晓文、第三人大唐房地产公司是有进行充分协商，共同委托第三人大唐房地产公司办理过户手续，当时大概评估土地出让金一百多万元，房屋过户费用也是一百多万元，在此情况下，三方共同签订协议，为1050万元。合同签订后，由于案涉土地目前还属于国有划拨用地，过户明显存在障碍，经过多方共同努力，目前根据政策等原因，确定补交土地出让金达到560万元，另外估计土地交易税100多万元，另外其他税费也需100多万元，也即所有交易费用共约700多万元。

对于以上事实黄晓文未曾描述，由于政策导致现在的问题，因此不可将责任归责为双方，由于土地属于国有资产，根据政策原因导致土地转让费用大幅增加，我方认为这种属情势变更的情况，三方多次协商无法达成一致。鉴于此种情况，被告梅子能也提出过中止合同，但未有结果。根据双方补充协议约定，因此原告黄晓文的诉求没有事实与理由，请法院驳回。

反诉原告梅子能向本院提出如下反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2017年2月28日签订的《房地产转让协议书》及2018年1月3日签订的《补充协议》；2、本案本诉、反诉等全部诉讼费及保全费由反诉被告承担。

事实与理由：反诉原告认为，反诉原被告双方签订的《补充协议》已明确约定延长过户期限过后双方应另行协商合同的后续履行方式，但双方一直未能协商一致，故合同已实际无法继续履行。此外，因双方在签订《房地产转让协议书》时均未能预见的客观原因以及政策原因，涉案土地一直未能完成过户手续，现继续履行合同的条件已发生重大变化，导致涉案土地出让金大幅增加，情势变更，如继续履行合同对反诉原告而言显失公平，故反诉原告不同意继续履行合同。再退一步说，《房地产转让协议书》第六条已约定了解约定金条款，明确反诉原告在收取定金后不依协议条款将该房地产售予反诉被告，则反诉原告须返还双倍定金及已付款给反诉被告，反诉被告不可要求进一步赔偿或逼使反诉原告继续履行合同。

一审法院查明：

另查明，梅子能与黄晓文签订案涉合同后，为履行案涉合同约定的包过户义务与案外人李立雄以总价250万元签订《承包办证过户协议》，梅子能为履行该协议已支付款项150万元给第三人。经核算，完善国土手续（补出让、出让、改变土地使用条件）共需补交地价款5600947.81元（不含契税、发证、测量、数字化图等费用）等。梅子能认为案涉合同继续履行成本明显加大，对其明显不公平，依据情势变更原则反诉请求解除案涉合同。

一审法院认为：

本案的争议焦点为：1、案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》应否继续履行；2、梅子能是否需要向黄晓文支付2018年10月30日至2019年10月30日期间租金420000元。对于上述争议焦点,本院具体分析如下:

关于案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》应否继续履行的问题。现买方黄晓文起诉要求继续履行《房地产转让协议书》并办理过户手续，卖方梅子能反诉要求解除上述《房地产转让协议书》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》的规定，主要有两种方式：约定解除和法定解除。约定解除合同主要有各签约方协商一致解除合同和按照合同约定的解除条件解除合同两种方式。案涉《房地产转让协议书》第六条违约责任中对于解除合同的情形进行了约定：梅子能收取定金后不依协议条款将该房产出售给黄晓文，则梅子能须返还双倍定金及已付款给黄晓文以补其损失，黄晓文不可要求进一步赔偿或逼使梅子能履行合同等。即案涉《房地产转让协议书》已约定卖方梅子能享有合同的单方解除权。现梅子能明确拒绝履行《房地产转让协议书》，因此，梅子能反诉要求解除《房地产转让协议书》及《补充协议》，有合同和法律依据，本院予以支持；在梅子能要求解除案涉协议的情况下，黄晓文要求继续履行《房地产转让协议书》与合同约定相悖，本院不予支持。

（律师小结：合同出现争议，一方要求解除合同，另一方要求继续履行合同，此种情况需要严格甄别。法院的裁判思路偏重于促进合同继续履行，但如解除合同一方举证存在法定解除或约定解除情形，则法院此时偏向于解除合同。）

但梅子能在行使解除权后，依照《房地产转让协议书》的约定，需返还双倍定金及已付款给黄晓文。现黄晓文已支付给梅子能定金100万元、购房款250万元，故解除案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》后，梅子能需返还黄晓文双倍定金共计200万元、已付购房款250万元。黄晓文支付给案外人唐振升用于办理案涉土地补出让的5万元并非支付给梅子能，梅子能也不认可授权案外人收取该款项，故黄晓文认为该5万元也是支付给梅子能的购房转让款，本院不予支持。

一审裁判结果:

一、解除原告（反诉被告）黄晓文与被告（反诉原告）梅子能签订的案涉《房地产转让协议书》及《补充协议》。

二、被告（反诉原告）梅子能应于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）黄晓文双倍返还定金共计2000000元、已付购房款2500000元及支付租金210000元。

三、驳回原告（反诉被告）黄晓文的其他诉讼请求。

五、张友祥与吴子俊、李汉汆房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤15民终264号，广东省汕尾市中级人民法院

二审法院认为：

本案中，2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》中双方对案涉房屋重新转售的最低价格及对张友祥的协助转售行为补贴2000元约定明确，且合同双方当事人均签名捺印确认。张友祥作为完全民事行为能力人应当明知或预见到签约行为的法律责任，但其既没有对可能显现的涉己方民事权益受到侵害作出应有的识别和防范，也没有事后及时救济止损的行为，显然是放任自身权益可能受到侵害的结果发生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张友祥提出2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》无效，继续履行2001年4月25日双方签订的《房屋买卖协议书》《套房契约》的主张，理据不足，应由其自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。

鉴于2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》未约定案涉房屋重新转售时间，致使案涉房屋自合同签订后18年才进行转售，虽然双方已经约定张友祥协助转售房屋行为补贴2000元，但综合考量18年间货币、房屋价值变化、吴子俊已占有使用购房款及张友祥已实际使用案涉房屋等因素，依据公平原则，以案涉房屋转售时的实际获益情况，酌情认定吴子俊补贴张友祥40000元。一审判决张友祥按照2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》履行腾迁义务及返还购房款82000元等正确，但判决吴子俊补贴张友祥2000元有失公平，本院依法予以调整，即吴子俊应支付张友祥购房款及补偿款共计122000元。

综上所述，上诉人张友祥的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初827号民事判决第一项、第三项；

二、变更广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初827号民事判决第二项为：被上诉人吴子俊应于本判决生效之日起一个月内付还上诉人张友祥购房款及补偿款共计122000元。

三、驳回上诉人张友祥的其他上诉请求。

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