购房合同因欺诈而撤销案例分析_以广东省为例
一、惠州中财置业有限公司、封某商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤13民终4496-4502号，广东省惠州市中级人民法院
小结：本案中，“云鼎中心城”的宣传海报中以醒目文字突出显示“6米层高钻石靓铺”。中财公司就商铺层高进行的夸大宣传，足以使买受人产生合理信赖，即认为其购买的商铺实际层高为6米。基于上述错误认识，被上诉人才作出购买商铺的意思表示。被上诉人现主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。
本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。具体到本案中，被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实；与此同时，原告均对合同订立前就已知晓上述事实予以了否认。原告提交的“云鼎中心城”的宣传海报中以非常令人醒目的文字突出该项目的商铺层高6米，显而易见其目的在于以该特点吸引消费者购买商铺，被告中财公司虽对该海报内容不予认可，但确认“云鼎中心城”是其名下开发的房地产项目且未提交证据证明该宣传海报系他人伪造。因此，被告应对此承担举证不力的责任。
一般而言，消费者投资购买商铺的原因是该商铺具有投资价值。商铺的产权是否清晰、层高、位置、回报率等因素直接影响买受人是否同意受让该商铺的真实意思表示的作出。本案仅是一审法院受理的同批次系列案之一，被告中财公司在出卖其开发的惠阳都市广场商铺时，存在出卖时没有及时披露商铺权属人、商铺产权不明、商铺已被法院查封、收款账户混乱等情况。因此，纵观被告销售本批次所有商铺的方式，在订立商铺转让合同之前，被告故意对影响商铺价值的权属、层高、位置等作出不实、夸大的宣传，致使原告就此产生了合理的信赖，并作出错误的意思表示。一审法院足以认定，被告一方以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下，作出受让案涉商铺的意思表示。被告的相关辩称没有法律和事实依据，一审法院不予采信。又因原告主张申请撤销与被告中财公司签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《房屋买卖补充协议书》和《商铺委托经营管理合同补充协议》的诉讼请求符合自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，法院予以支持。
根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告中财公司返还已付购房款225600元及利息（以225600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月29日起计至还清之日止），于法有据，应予支持。
综上，判决如下：
一、自本判决生效之日起撤销原告封某与被告惠州中财置业有限公司于2018年6月23日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《房屋买卖补充协议书》和《商铺委托经营管理合同补充协议》。
本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同应否撤销。本院对此分析如下：
买受人基于投资目的购买商铺，因此，商铺的权属情况、实际层高、位置、价款及运营等情况直接影响商铺的价值，商铺的价值和投资回报率对买受人作出是否购买商铺的意思表示具有重大影响。而买受人与作为出卖人的中财公司，在对商铺信息的掌控方面处于不平等地位。中财公司作为涉案商铺的投资开发商、运营管理人，对商铺权属情况、实际层高、位置、价款及运营情况等对商铺价值有重大影响的商铺基本信息的掌控，较买受人而言，处于绝对优势地位。本案中，“云鼎中心城”的宣传海报中以醒目文字突出显示“6米层高钻石靓铺”。中财公司就商铺层高进行的夸大宣传，足以使买受人产生合理信赖，即认为其购买的商铺实际层高为6米。基于上述错误认识，被上诉人才作出购买商铺的意思表示。被上诉人现主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。
二、连州市宝盈置业发展有限公司与陈记兴、清远市冠涛物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤18民终1938号，广东省清远市中级人民法院
小结：宝盈公司隐瞒无法取得预售许可证的事实与陈记兴签订合同，亦构成欺诈，在案涉合同同时符合欺诈和无效情形下，从法律规范适用的一般原则讲，应当以危害性较大的欠缺要件吸收危害性较小的欠缺要件作为标准，来决定案涉合同的效力，据此，对于出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，使买受人陷入错误认识并基于错误认识签订合同的，应当为无效合同，而不应作为可撤销合同处理。
本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、案涉合同应否撤销；二、宝盈公司应否向陈记兴支付利息及赔偿款。
一、关于案涉合同应否撤销问题。本案中，陈记兴购买宝盈公司开发的案涉商铺系宝盈公司擅自变更规划设计无批准预售许可信息的商铺，无法取得预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。同时，宝盈公司隐瞒无法取得预售许可证的事实与陈记兴签订合同，亦构成欺诈，在案涉合同同时符合欺诈和无效情形下，从法律规范适用的一般原则讲，应当以危害性较大的欠缺要件吸收危害性较小的欠缺要件作为标准，来决定案涉合同的效力，据此，对于出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，使买受人陷入错误认识并基于错误认识签订合同的，应当为无效合同，而不应作为可撤销合同处理，因此，本院对陈记兴撤销合同的请求，不予支持。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。
二、关于宝盈公司应否向陈记兴支付利息及赔偿款问题。案涉合同因出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而导致无效，同时，宝盈公司还将已经抵押的商铺出售买受人，宝盈公司上述行为不仅欺诈买受人，损害了买受人的合法权益，而且违反了法律、行政法规强制性规定，主观恶意明显，无论从维护买受人的个人利益出发，还是从保护国家利益、维护社会诚信体系目的出发，出卖人均应就该行为承担惩罚性赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故一审法院判令宝盈公司支付利息及赔偿款并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人连州市宝盈置业发展有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1980号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1980号民事判决第一项、第五项；
三、驳回陈记兴其他诉讼请求。
三、刘杰、张弛商品房预售合同纠纷再审民事裁定书，（2019）粤02民再27号，广东省韶关市中级人民法院
小结：本案中，在《认购协议书》签订前，涉案标的物已被人民法院查封，但是一审法院在审查刘杰、张弛提出的要求和兴公司和名汇公司返还其已支付款项的诉讼请求时，未主动向刘杰、张弛行使释明权，要求其明确对《认购协议书》的效力主张，也未对《认购协议书》的效力进行审查，并根据审查的情况以及刘杰、张弛对《认购协议书》的效力主张情况决定是否告知其可以变更诉讼请求，导致一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。
刘杰、张弛申请再审称，请求法院：1.依法撤销和兴公司（甲方）与刘杰、张弛夫妻二人（乙方）于2017年10月3日签订编号为0000358的《认购协议书》；2.依法撤销广东省仁化县人民法院（2018）粤0224民初841号民事判决的第三项；3.判决和兴公司退还刘杰、张弛夫妻二人所交的购房定金人民币50000元整；4.判决被申请人承担全部诉讼费用。
事实和理由：刘杰、张弛夫妻二人在一审判决生效后取得了新的证据，足以推翻一审判决。在和兴公司与刘杰、张弛夫妻二人于2017年10月3日所签订编号为0000358的《认购协议书》中，和兴公司提供的标的物已于2017年4月5日被广东省仁化县人民法院依法查封。因被查封的标的物无权再销售，所以和兴公司以欺诈手段欺骗刘杰、张弛夫妻二人签订《认购协议书》是违法的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条关于“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，广东省仁化县人民法院认定事实错误，因此申请本院依法撤销《认购协议书》。又因和兴公司与远东公司是销售该标的物的合伙人，二者均应当承担连带偿还责任。
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，人民法院依法查封的房地产不得转让。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，在当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
本案中，在《认购协议书》签订前，涉案标的物已被人民法院查封，但是一审法院在审查刘杰、张弛提出的要求和兴公司和名汇公司返还其已支付款项的诉讼请求时，未主动向刘杰、张弛行使释明权，要求其明确对《认购协议书》的效力主张，也未对《认购协议书》的效力进行审查，并根据审查的情况以及刘杰、张弛对《认购协议书》的效力主张情况决定是否告知其可以变更诉讼请求，导致一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。因此，本案应撤销一审判决，发回一审法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
二、本案发回广东省仁化县人民法院重审。
四、东莞市捷盈房地产开发有限公司与雷清华商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1973民初2935号，东莞市第三人民法院
小结：原告虽然承诺为被告补缴社保以满足购房资格，但其行为并未构成欺诈，是被告在知晓限购政策情况下与原告共同协商达成一致，欲通过补缴社保而规避本市购房政策限制，以满足购房条件的共通行为，双方过错相当。故案涉商品房买卖合同有效，但因双方过错导致的合同不能履行，故合同应当解除，且应当由原、被告各承担一半的责任。
本案争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否有效，哪一方违约；原告是否构成欺诈。本院分析认定如下：1.根据原告提供的认购书，认购书甲方的签约代表为李华，故应当认定李华为原告的工作人员，无论李华的工作单位是原告合作的一级销售合作方易房圈地产，还是二级销售合作方链家地产。链家地产的陈明、曹旭以及李华均为原告售楼处现场销售人员，都在微信中确认自己是销售案涉房产的销售代表，应当视为是原告的工作人员。2.原告的销售人员链家地产的陈明、曹旭以及李华在与原告的微信交流中都表示过由被告支付30000元，可以由开发商、销售人员解决社保问题，在东莞补缴一年的社保以取得购房资格，最后由陈明实际收取了30000元；被告实际在深圳工作，并不具备购房资格。由此可以看出销售人员已经向被告说明了东莞的限购政策，外地购房者如果在东莞没有连续缴纳一年以上社保或个人所得税，不具有购房资格。原告的工作人员在微信中所作的陈述应当视为是承诺为被告补缴社保以取得购房资格；被告在明知自己为外地购房人员，且在深圳工作并购买社保，又同意原告的工作人员为自己补缴社保，明显属于重复缴纳社保、伪造工作经历的违法行为。
由此可见，原告已向被告说明了限购政策，被告知晓限购政策的情况下，对于原告作出的为其补缴社保的承诺表示同意，故双方达成了一致：虽然被告没有购房资格，但是同意由原告为其补缴社保，原告也自认为可以为其通过补缴社保以满足购房资格。但是，根据《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》(东建房[2016]49号)的要求，对一次性补缴1年以上个人所得税出具的“缴纳证明”是不予承认的。3.实际在本案中，陈明收取被告30000元后并未帮被告补缴社保，而是提供了一份虚假的参保人险种缴费明细表，该行为属于个人违法犯罪行为，已经被判处刑罚；但是由于被告无购房资格，才是导致案涉《商品房买卖合同（预售）》无法备案，农商行解除《楼宇按揭抵押借款合同》的实质原因。
综上，本院认为，原告虽然承诺为被告补缴社保以满足购房资格，但其行为并未构成欺诈，是被告在知晓限购政策情况下与原告共同协商达成一致，欲通过补缴社保而规避本市购房政策限制，以满足购房条件的共通行为，双方过错相当。故案涉商品房买卖合同有效，但因双方过错导致的合同不能履行，故合同应当解除，且应当由原、被告各承担一半的责任。
一、确认解除原告东莞市捷盈房地产开发有限公司与被告雷清华于2018年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为20180707A7ED91266466）；
二、原告东莞市捷盈房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内退还被告雷清华购房款529736元；
三、驳回原告东莞市捷盈房地产开发有限公司的的其他诉讼请求。
