同居关系析产纠纷中房产处置问题案例研究
一、陈某1、刘某1同居关系析产纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终8751号，广东省广州市中级人民法院
小结：人民法院审理非法同居关系的案件，如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题，应一并予以解决。具体分割财产时，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。
涉案房屋是陈某1、刘某1同居期间双方共同出资购置的财产，且登记在两人名下，为双方共同共有。现双方自动解除同居关系后，陈某1起诉要求分割同居期间取得的涉案房产符合法律规定，法院予以支持。
结合双方证据和主张，涉案房屋的出资比例及分割方式是本案争议焦点。
关于陈某1、刘某1对涉案房屋的出资比例。据陈某1、刘某1提交的证据及陈述，刘某1在2011年7月发生交通事故致脑损伤后昏迷，之后一直住院治疗，并被鉴定为无民事行为能力人，从常理可以推断涉案房屋自2011年7月-2014年4月的月供款应为陈某1的个人出资，刘某1提交的银行流水及委托历史明细列表证实涉案房屋的提前清偿部分共计410751.04元亦为陈某1个人出资。刘某1主张其在购买涉案房屋时出资现金35万元，但并未举证予以证实，应承担举证不能的不利后果，故法院对刘某1的上述主张不予采信。而对于涉案房屋的首期款，陈某1表示亦为其个人出资，但未举出相应有效证据予以作证，法院不予采信。现陈某1表示愿意按首期款和所有月供款作为原刘某1的共同出资计算出资比例，法院认为此乃陈某1自主处理其诉权，亦合理照顾了刘某1的实际情况，故予以照准。综上，陈某1个人出资部分为（156144元+59080.19元+44979.61）÷2+233645.89元+177105.45元=540853.24元，其个人出资占房屋总出资额80.6%（540853.24元÷670955.14元）。
关于涉案房屋的分割方式。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条规定：“人民法院审理非法同居关系的案件，如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题，应一并予以解决。具体分割财产时，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。”在本案中，刘某1因交通事故至脑外伤后遗症，四肢瘫，完全性失语，认知功能障碍，ADL完全依赖。现时由其父母照顾，故涉案房屋不具有司法拍卖的客观条件，故本案宜先确认双方各占涉案房屋的产权份额。根据双方的出资比例陈某1占有涉案房屋80.6%产权份额，刘某1占19.4%产权份额。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条、第12条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、位于广州市增城区荔城街御景路**锦绣御品名苑**1007（登记字号：12登记12314360）由陈某1占有80.6%产权份额，刘某1占有19.4%产权份额。二、位、位于广州市增城区荔城街御景路**锦绣御品名苑****记字号：12登记12314361）由陈某1占有80.6%产权份额，刘某1占有19.4%产权份额。三、驳回陈某1的其他诉讼请求。一审案件受理费1245元，由陈某1负担。
二审法院认为：
本案是同居关系析产纠纷。案涉1007、1008房是陈某1、刘某1在同居期间共同出资购买并登记在两人名下，依据我国《物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条的规定，不动产物权适用登记主义，一审认定案涉1007、1008房为陈某1、刘某1共同共有正确，本院予以确认。因为陈某1、刘某1是非法同居关系，并没有缔结婚姻关系，不属于合法的夫妻关系，不受我国《婚姻法》有关夫妻财产共同共有的法律保护，依法双方的财产具有相对独立性。现陈某1、刘某1已经实际解除了同居关系，双方因析产问题无法达成一致而成讼。依照《最高人民法院关于审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条、11条、12条的规定，一审法院已经根据双方当事人的诉辩，提交的证据，认定本案按照出资比例并适当照顾刘某1的方式进行分割处理涉案房屋，合法合理，本院予以确认。因刘某1交通事故导致脑外伤后遗症，是ADL完全依赖，目前仍需使用案涉的房屋，故一审不支持陈某1要求司法拍卖的主张并无不当，陈某1坚持要求拍卖案涉房屋，但刘某1的身体和生活状态与一审一致，本院认同一审不予析产的观点，即暂不予支持陈某1该节上诉请求。至于刘某1上诉称一审计算房屋各自占有份额比例不当的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
法律规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。一审根据双方举证查明事实，并在照顾女方权益的基础上确定刘某1占19.4%产权份额，陈某1占80.6%的产权份额并无不当，本院予以维持。刘某1称1007、1008房的首付款由其支付的意见，因缺乏证据证实，应由其承担举证不足的不利后果，本院不予采纳。
另外，刘某1上诉称《最高人民法院关于审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定的非法同居关系财产分割按一般共有财产处理应理解为共同共有的意见，明显属于其个人对法律的错误理解，本院亦不予采纳。
二、陈某、吴某同居关系析产纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终2306号，广东省广州市中级人民法院
小结：陈某、吴某建立恋爱关系后同居生活，并准备登记结婚，二人在同居期间共同出资购买涉诉房屋，形成共有关系，装修后又添置家私家电，房屋登记在吴某个人名下，现双方已解除同居关系，房屋的所有权和装修附合物应归吴某所有，家私家电双方协商不成，根据房屋产权的归属亦应归吴某所有，按二人对涉诉房屋及添附物的出资比例进行价值分割，由吴某向陈某折价补偿。
一审法院认为：
陈某、吴某建立恋爱关系后同居生活，并准备登记结婚，二人在同居期间共同出资购买涉诉房屋，形成共有关系，装修后又添置家私家电，房屋登记在吴某个人名下，现双方已解除同居关系，房屋的所有权和装修附合物应归吴某所有，家私家电双方协商不成，根据房屋产权的归属亦应归吴某所有，按二人对涉诉房屋及添附物的出资比例进行价值分割，由吴某向陈某折价补偿。
陈某虽然陈述同居期间其持有还贷银行卡并负责每月还贷，但未能举证证实分居前由其支付全部首期款和每月还贷的事实，而吴某能举证证实二人共同出资首付款，在二人同居期间由其名下的银行卡陆续转账至还贷银行卡偿还贷款，因此对陈某主张其占93.75%份额不予支持。首付款中陈某、吴某共同出资，其中陈某出资33.5万元，房屋购买价款1743223元，现市场价值4595179元，吴某应向陈某补偿33.5万元÷1743223元×4595179元=883068.3元。装修过程中，陈某出资13万元，吴某出资1.3万元，房屋内装修残值88668元，吴某应向陈某补偿13万元÷（13万元+1.3万元）×88668元=80607.3元。房屋的家私家电由陈某出资，现评估得残值114231元，由吴某向陈某补偿。上述款项合计883068.3元+80607.3元+114231元=1077906.6元。
判决如下：一、吴某应在本判决发生法律效力之日起三个月内向陈某支付补偿款1077906.6元。二、驳回陈某的其余诉讼请求。
本院针对陈某上诉请求分述如下：
一、关于陈某对番禺区洛浦街××路××房的出资。根据双方提交的该房屋首付款支付凭证显示，陈某通过信用卡消费和银行转帐的方式支付335000元，吴某通过银行卡支付的方式支付了203194.85元。陈某主张吴某所支付的首付款是其向吴某借款，事后已归还，为此陈某提交雷某提供的录音作为证据，吴某对录音证据的合法性和关联性均不予确认，故该录音不能作为本案的定案依据。陈某提交的银行交易明细亦不能反映出双方的借款关系。因此，陈某所提交的证据不足以证明陈某与吴某之间存在借贷关系。该房屋其余款项是以吴某的名义向交通银行贷款支付，在该还贷账户（交通银行62×××48帐号）中的资金除了支付房贷外，还有其他资金往来，故无法证明还贷款项由陈某支付。综上，陈某提交的证据不能充分证明其主张涉案房屋的首期款和2017年4月以前的银行贷款均由其支付，其应承担举证不能的后果。一审依照证据规则认定陈某出资33.5万元购房并无不当，本院予以认同。
二、关于陈某和吴某占有涉案房屋的比例问题。陈某和吴某在同居期间共同购置的不动产，应按双方的出资比例按份享有权利。该房屋的总价款1743223元，陈某仅支付335000元，其余的款项由吴某部分支付及负责继续支付，故一审法院按此比例计算陈某享有权利正确，陈某要求按首付的比例计算其产权份额没有依据。
一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，陈某既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对陈某的上诉请求，不予支持。综上所述，审查一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。
三、李某玲、马某鸿同居关系析产纠纷二审民事判决书，（2019）粤17民终408号，广东省阳江市中级人民法院
小结：在李某玲未取得该房屋权属证明的情况下，马某鸿以李某玲违反《财产分割协议》第6条约定，请求李某玲按该条约定返还房屋首期购房款及相关办证费用给其，法院不予支持。
本案属同居关系析产纠纷。马某鸿、李某玲是曾经的恋人，以结婚为目的购买位于广东省阳春市xx湾x栋xx的房屋，马某鸿出资支付购房的首期及其他的必要费用，李某玲以其名义向银行贷款360000元，故该房屋应为马某鸿、李某玲共同出资购买，应为马某鸿、李某玲的共同财产。虽然该房产因时间问题未能办理产权证，但该房产的性质是商品房，只要主动去办理及时间允许是可以办理产权证的。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”的规定，马某鸿、李某玲对该房屋享有共同的所有权。马某鸿请求李某玲返还其购买房屋的款项及支付的必要费用，实质是要求对房产的分割，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，因马某鸿、李某玲未能登记结婚，继续共有已经没有必要，属于马某鸿有重大理由要求分割的情形，双方虽签订了《财产分割协议》和《附件》，但对该房屋如何分割没有明确的约定。因此，可以对该房产进行分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，本案房屋实物难以分割且登记在李某玲的名下，李某玲也有承买的意愿，故本案讼争的房地产归李某玲所有，由李某玲支付分割款给马某鸿。
因此，马某鸿请求李某玲返还其所支付的购房款及必要的费用，应予以支持。关于马某鸿请求李某玲从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清时止，双方对利息没有进行约定，也没有法律依据，依法不予支持。李某玲主张马某鸿要求返还款项的条件未成就，应继续履行协议，理据不足，应不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、李某玲于本判决发生法律效力之日起三十日内支付房屋分割款177673.91元给马某鸿；二、驳回马某鸿其他的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，诉讼保全费1423元，共1573元，由李某玲负担。
本院认为：本案属同居关系析产纠纷。李某玲上诉主张依据双方签订的财产分割协议，涉案房屋未达分割条件，一审判决房屋归李某玲，由李某玲支付房屋分割款177673.91元给马某鸿不当，应予撤销一审判决，并驳回马某鸿的诉讼请求。根据李某玲的上诉请求，本案争议焦点是一审对涉案房屋进行分割是否正确，应否支持马某鸿的诉讼请求。李某玲与马某鸿原为情侣关系，两人以结婚为目的购买了阳春市xx湾x栋xx的房屋，该房屋购买时首期付款及相关办证费用均由马某鸿支付，但以李某玲名义购买及按揭贷款。
马某鸿与李某玲分手时就该房屋如何处理进行协商，并于2017年11月24日签订了一份《财产分割协议》及附件。上述协议及附件是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，应认定双方订立的协议有效。该协议有效，双方应按协议约定履行，从涉案房屋购买情况及双方订立协议内容看，该房屋的权益由马某鸿享有，李某玲放弃该房屋的权利，李某玲应履行的义务是在取得该房屋权属证明180日内协助将房屋转移登记到马某鸿名下或配合马某鸿出卖该房屋。由于涉案房屋具备办证条件，但还未办理至李某玲名下，并且该房屋因马某鸿起诉并申请诉讼保全已被一审法院查封，导致李某玲未能取得涉案房屋权属证明。李某玲在取得该房屋钥匙后，虽然在与马某鸿的信息聊天中讲过不交房屋钥匙给马某鸿，但马某鸿当时也没有按协议约定按时支付月供款给李某玲，以便由李某玲支付银行的月供款。双方在此情况下的聊天记录不足以证实李某玲拒绝履行协助马某鸿办理房屋所有权手续，况且，李某玲当时尚未取得房屋权属证明，也无从履行该项义务。
因此，在李某玲未取得该房屋权属证明的情况下，马某鸿以李某玲违反《财产分割协议》第6条约定，请求李某玲按该条约定返还房屋首期购房款及相关办证费用给其，理据不足，应予以驳回。
综上所述，一审对涉案房屋进行分割，判决李某玲支付房屋分割款给马某鸿，认定事实不清，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初2395号民事判决；
二、驳回马某鸿的诉讼请求。
四、柳某、罗某军同居关系析产纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终2088号，广东省广州市中级人民法院
小结：
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”，从常理分析，罗某军将房屋过户至柳某名下，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，双方之后没有登记结婚，应视作条件未成就。
二审法院认为一审法院在未向双方当事人释明的情况下，审查认定双方之间为附条件赠与关系并迳行处理，程序不当，且适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。
一审法院认为：
涉案房屋已经被人民政府依法征收，并已经注销了产权，因此，罗某军要求确认拥有涉案房屋产权50%份额的请求，依据不足，不予支持。
本案争议的焦点是涉案房屋在被征收前是否属于罗某军、柳某的共同财产。涉案房屋原产权人为罗某军，于2011年1月5日过户至柳某名下。罗某军认为该房屋是在罗某军、柳某同居期间过户给柳某，柳某并未实际支付任何购房款，属于同居生活期间双方共同所得收入和购置的财产，应按一般共有财产处理。柳某则认为其已购买涉案房屋且办妥产权转移登记，该房屋应属其所有。首先，综合罗某军提供的证据及双方的陈述可以证实，涉案房屋从罗某军名下变更登记至柳某名下时，罗某军、柳某双方正处于恋爱关系，且共同居住在涉案房屋。第二，虽然涉案房屋在2011年初过户至柳某名下，但有关该房屋所产生水电费等各项费用仍由罗某军承担，水电费缴费账户用户名也仍为罗某军，从2011年至涉案房屋被征收长达六年多的时间，对此柳某仅以罗某军、柳某曾是朋友关系，罗某军在涉案房屋居住，因此由罗某军承担水电费进行解释明显不合常理。第三，虽然涉案房屋于2011年已过户至柳某名下，但有关该过户应由买方（柳某）承担的税费、该房屋过户之后的权属证书等资料原件均由罗某军持有，这也不符合正常的交易行为。第四，关于是否支付购房款的问题上，罗某军陈述由于双方并非真实买卖关系，柳某并未实际支付购房款。柳某主张其已向罗某军支付购房款25万元，但未提供任何证据证明。关于购房款的由来，柳某陈述是一位“许先生”代其支付的，另外5万元是其以现金方式支付。从当时来说，20万元并非小数目，即使“许先生”愿意为柳某支付该笔款，双方应不属于普通关系，但柳某却连所谓的“许先生”的真实姓名都无法提供，不合常理，柳某陈述的内容无法证明其真实性。
综上，一审法院采信罗某军的陈述，认定涉案房屋在2011年由罗某军名下过户至柳某名下时，罗某军、柳某正处于恋爱关系，且双方关于该房屋并未发生真实的买卖关系，应属于赠与性质。
虽然一般房屋的权属以不动产登记证书记载为准，采用不动产物权登记公示原则，不动产的登记具有推定效力，但因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序，人民法院可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。结合本案实际，罗某军属于普通工薪阶层，而房产涉及金额较大，因此罗某军将涉案房屋登记至柳某名下的行为应当属于一种附条件的赠与行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”，从常理分析，罗某军将房屋过户至柳某名下，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，双方之后没有登记结婚，应视作条件未成就。
因此，在柳某未实际支付购房款的情况下，应认定涉案房屋在被征收前属罗某军、柳某双方的共同财产。罗某军要求确认其享有该房屋征收补偿款50%的份额的请求，合理合法，予以支持。因涉案房屋的征收补偿款项尚未支付完毕，就具体的款项主张，罗某军可根据实际另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百九十条，最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年11月10日作出如下判决：
一、确认罗某军对位于广州市花都区XX街XX路3号2号楼606房的征收补偿款享有50%的份额；二、驳回罗某军的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，由罗某军负担2525元，柳某负担2525元；财产保全费2415元，由柳某负担。
本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否是双方同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产。
罗某军提起本案诉讼，以涉案房屋是双方同居生活期间购置的财产为由要求析产，应当举证证明涉案房屋系双方同居生活期间以共同所得购置的事实。首先，关于涉案房屋的购置时间，从现有证据显示系发生在2003年至2004年，罗某军主张双方于2000年开始同居生活，对此，柳某予以否认，认为2008年中期才与罗某军认识，罗某军未能提供进一步的证据证明2003年至2004年购置涉案房屋时双方已同居生活；其次，关于购置涉案房屋的资金来源，罗某军无证据证明系属双方共同所得，反而在本案起诉时述称涉案房屋是其个人所有的房屋，本案中柳某亦无主张2004年购置涉案房屋其有出资。因此，罗某军在本案中主张涉案房屋是双方同居生活期间共同购置，证据不足，本院不予采信，罗某军据此主张适用最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定要求确认涉案房屋的50%份额归其所有及享有该涉案房屋50%份额对应的房屋拆迁补偿款，事实证据不足，本院难以支持。
至于涉案房屋于2011年是否发生所有权转移，涉案房屋产权及对应的征地补偿款应归谁享有，与罗某军在本案提出的同居关系析产不属于同一法律关系，本案不予审查调处。
一审法院在未向双方当事人释明的情况下，审查认定双方之间为附条件赠与关系并迳行处理，程序不当，且适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。柳某的上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2191号民事判决；
二、驳回罗某军的全部诉讼请求。
《唐代和离书》凡为夫妇之因，前世三生结缘，始配今生之夫妇。若结缘不合，比是冤家，故来相对…既以二心不同，难归一意，快会及诸亲，各还本道。愿娘子相离之后，重梳婵鬓，美扫娥眉，巧呈窈窕之姿，选聘高官之主。解怨释结，更莫相憎。一别两宽，各生欢喜。
