一、标题

借名买房，实际出资人是否可以要求出名人将房屋过户至自己名下？

二、案情简介

杨某因户口并非广州，其在广州暂没有连续购买满五年的社保，但其一直想在广州购房定居。于是，杨某找来好友刘某，想借刘某名义在广州购买一套房屋，条件是免费给刘某居住一年。

2017年8月，杨某与刘某签订《借名购房协议书》，双方约定杨某以刘某的名义购买位于南沙的一套房屋，杨某支付首付款与偿还月供。作为回报，杨某免费给予刘某居住一年（房屋的水电费、物业费等均有杨某负担）。一年后，刘某必须无条件将房屋过户至杨某名下，房屋产权变更登记的税费等费用均由杨某承担。

2017年9月，刘某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定刘某购买陈某位于天河区的一套两室一厅的房屋，房款为230万元。刘某支付首付款80万元后，刘某向银行办理的按揭贷款手续。待银行将剩余房款一次性支付给陈某后，刘某与陈某办理硫化物的递件过户手续。随后，刘某入住该房屋。

2018年10月，杨某要求刘某将房屋过户至自己的名下。但此时刘某以该房屋准备作为婚房为由拒绝办理过户手续。双方协商无果，杨某诉至法院，要求确认该房屋属自己所有，刘某应当将房屋过户登记至自己名下。

三、争议焦点

1. 《借名购房协议书》是否有效？

2. 杨某是有权要求刘某将房屋过户至自己的名下？

四、法院判决

1.杨某与刘某签订的《借名购房协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。

2.杨某在诉状中提交了《借名购房协议书》、房屋首付款支付银行流水凭证、纳税证明以及每月月供凭证等证据以证实其对案涉房屋支付首付款与月供。但法院要求杨某到房管局查询其是否符合购房条件，并出具相应的证明文件。从房管局出具的证明文件显示，杨某不符合广州市购房条件。故此，法院驳回杨某的要求刘某将房屋过户的诉求。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

2. 《广东省高级人民法院 印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》

二十八规定，借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

出卖人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

六、类似案例

林立、苏婉仪合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终23075号

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）林立主张其为涉讼房屋的真实权利人能否成立；（二）林立主张苏婉仪向其支付涉讼房屋的增值损失应否支持。

关于焦点一。本案各方当事人均确认林立、黎晋甫没有广州市购买住宅房屋的资格，为规避政府限购政策，借用苏婉仪的名义购买涉讼房屋。林立认为系其个人出资购买，虽涉讼房屋的首期款和相关费用共415500元由黎晋甫支付，但其代黎晋甫向中山市第一人民法院支付的116万元拍卖款已转化为借款，其中部分借款415500元已转化为涉讼房屋的首期款和相关费用；黎晋甫则认为其与林立共同出资购买涉讼房屋，该116万元是双方其他的经济往来款，并非借款；苏婉仪确认其被借名的事实，至于谁是真实权利人其不清楚，其认为应是林立和黎晋甫共同享有。本院认为，根据本案各方当事人提交的证据，首先，现涉讼房屋登记在苏婉仪名下，苏婉仪作为房屋的名义持有人，于《购房协议》中确认涉讼房屋全部出资人为林立，并承诺无条件放弃房屋产权，承诺取得房产证原件后配合出资人林立前往公证处办理全权委托林立处理涉讼房屋的事宜。虽苏婉仪辩称其没有看清材料就签名，协议内容与事实不符。本院认为，苏婉仪作为具有正常民事行为能力的成年人，其未能履行谨慎注意义务，应自行承担相应的法律后果。而且，在上述《购房协议》签订后，苏婉仪向林立出具公证委托书，林立有权出售涉讼房屋及收取房款，进一步印证《购房协议》系苏婉仪的真实意思表示。因此，本院对苏婉仪的抗辩理由不予采纳，该《购房协议》对苏婉仪具有约束力。其次，证人彭某1在《购房协议》中作为见证人签名确认，并出庭证实林立购买涉讼房屋的相关情况，其证言与上述证据相互印证，可证实本案的事实，应予以采信。再次，虽苏婉仪认为涉讼房屋应是林立和黎晋甫共同享有，但其又表示不清楚谁是真实权利人，苏婉仪该陈述自行矛盾，且与上述《购房协议》不符，不足以采信。最后，关于林立主张其代黎晋甫向中山第一人民法院支付拍卖款项116万元，其中部分借款415500元已经转化为涉讼房屋首期款和相关费用的问题，虽黎晋甫不予确认林立的主张，认为该款是双方其他的往来款，对此黎晋甫未能提供充分证据予以证明，应承担不利后果，故本院对林立该主张予以采信。综上，在涉讼房屋登记权属人苏婉仪已确认林立是全部出资人的情况下，再结合林立为涉讼房屋缴纳契税、支付2013年12月至2017年2月按揭款以及持有涉讼房屋产权证原件的事实，林立主张其为真实权利人具有充分依据，本院予以支持。本案一审判处解除涉讼房屋的借名购房关系，对此林立、苏婉仪并无提出上诉，故本院二审对此不予审理，可予以维持。苏婉仪应向林立返还林立所支付的购房款共计744879.840元（12275.84元+317104元+415500）及该款自本案起诉之日起的利息，本案林立诉请返还购房款732604元及利息，系其自行处分民事权利，故苏婉仪应向林立返还购房款732604元及该款自本案起诉之日起的利息。

关于焦点二。本案为林立在其不具备广州市住房购房资格的情况下，为规避政府关于房地产限购政策，借用苏婉仪的名义购买涉讼房屋，林立该行为已违反广州市限购政策，扰乱了政府对于房地产市场监管秩序，其行为不应得到支持。林立对其借名购房所涉的风险应有充分的认识，应承担相应的法律后果。因此，一审法院不予支持林立关于涉案房屋增值损失的主张，并无不当，本院予以维持。

七、风险提示

1. 对于借名买房合同，虽然房屋实际出资人有购房款、月供、税费缴纳凭证，但由于其不具有广州市的购房资格，其行为违反广州市限制购政策而无法得到房屋名义人办理过户，这是其借名买房行为蕴含的法律风险。如果遇到房价暴涨，其主张的房屋增值部分损失，由于其主观有过错，一般得不到法院支持。

2.如果房屋实际出资人虽不具备广州购房条件，但其购买社保年限距离规定不远，待其符合广州市购房条件后再向法院起诉，则可能因其符合《广东省高级人民法院 印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》二十八规定而得到法院判决名义出资人将案涉房屋过户的诉求。

3.如遇房屋价格暴涨，出卖人将房屋出卖给第三人以赚取房屋升值部分价值,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,法院一般不予支持。