一、标题

该如何处理房屋装修争议？

二、案情简介

2019年6月，杨某购买某房产开发公司的房屋，合同中对房屋中门窗规格与种类的具体约定。入住后，杨某发现门窗空隙有裂缝，特别是窗户与外面的裂缝导致房屋墙面潮湿。杨某对此多次与开发商公司进行协商，但处理结果均不满意。无奈之下，杨某自掏腰包更换了门窗并聘请装修公司重新装修门窗。杨某后来要求开发公司承担更换门窗与装修费用，遭拒。杨某因此向法院起诉，要求开发公司承担重新更换门窗费用2万元及装修费用5000元。

三、争议焦点

1. 开发公司是否有履行维修义务？

2. 杨某聘请装修公司所有费用是否应由开发公司承担？

四、裁判要点

1. 重新修缮义务。杨某与房产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。杨某入住后不久，该房屋的门窗出现裂缝，导致窗户与外墙出现渗水，开发公司应当承担修缮义务。杨某聘请装修公司重新装修门窗的费用，有具体发票作为证据，开发公司应当承担。对于杨某在装修该房屋时支付的清洁费用、在外租房的费用等，由于并无合同约定，亦无法律规定，故此法院对杨某的该项诉求不予支持。

2. 更换门窗的费用。由于双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定门窗的规格与质量。房产开发公司提供了其在“广州市住房和城乡建设局”提交的房屋质量登记备案材料，证明有关部门已对该房屋进行了质量检测，该房屋中的门窗并未不合格。对此，杨某要求开发公司承担更换门窗的费用没有法律与事实依据，不予支持。

五、法律依据

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十二条规定，买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

3.《深圳市房地产市场监管办法》

第十七条规定，房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。

房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

六、类似案例

罗天毫与惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤1303民初3423号

法院认为，关于涉讼商品房是否符合交付条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程计算经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日取得有《竣工验收备案表》，表明涉讼商品房已达到法定的交付条件。

至于原告以涉讼商品房存在漏水渗水等质量问题为由拒绝收楼，并据此认为被告未按合同约定交房，应承担逾期交房违约责任的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。

七、风险提示

1. 购房人在接到《收房通知书》时，如在验房中发现装修质量问题，应当在房屋交接单中注明并保留相关的书面凭证作为证据。如没有相应证据的支持下拒绝收房，可能被法院认定为视同房屋已交付。

2. 开发商如未交付《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，购房人应当通过书面形式、短信、微信等方式告知开发商提供；如开发商拒绝提供，购房人应当保留以上的告知证据凭证。日后如产生纠纷，开发商仅以房屋交接清单不足以证明该房屋已完成交接。

3. 商品房买卖合同与开发商公告宣传资料如有出入，购房人可以要求开发商将广告宣传中的条款载入《商品房买卖合同》中。如购房人仅以广告宣传资料的装修标准要求开发商承担责任，可能得不到法院的支持。

4. 房屋装修问题并不等同于房屋建筑质量问题。轻微装修问题的瑕疵不影响居住条件，则不构成购房人拒绝接收房屋的理由，由此导致延期交房，开发商无须承担逾期交房的违约责任。