一、标题

逾期通知收楼，业主是否可主张违约责任？

二、案情简介

2016年6月，杨某与某房产开发公司签订《房屋买卖合同》，双方约定“房屋达到交付条件后，房产开发公司应当书面通知买受人，约定交房时间为2017年7月。如逾期交房，房产开发公司应当按房款总额3%每月支付逾期违约金。”2017年10月份，房产开发公司通知杨某案涉房屋已于2017年7月通过验收，现该房可交付使用。同年12月份，杨某通过律师向该司发出《律师函》，称房产开发公司已逾期交房，要求房产开发公司承担逾期交房违约金。协商过程中，房产开发公司称杨某迟延收房。协商无果，杨某向法院起诉，要求房产开发公司承担逾期交房的违约责任。

三、争议焦点

1. 房产开发公司是否已履行通知杨某收房？

2. 房产开发公司是否应当承担逾期交房的违约责任？

四、裁判要点

1. 房产开发公司没有履行通知收房义务。本案中，虽然房产开发公司提供证明证明其房屋已在2017年7月份取得工程竣工验收证明，但《房屋买卖合同》中明确约定房产开发公司应当书面通知杨某收楼。即使该房屋已在合同约定期限内取得工程竣工验收证明，但不能免除房产开发公司书面通知义务。

2. 房产开发公司应当承担合同约定按房款总价每月3%的逾期交房违约金。《房屋买卖合同》签订后，杨某已足额付款，房产开发公司应当按照合同约定书面通知杨某。虽然房产开发公司抗辩说按房款总价每月3%的违约金过高，但由于该合同属房产开发公司提供的格式合同，且开发公司并未提供证据证明双方约定的违约金过高。

五、法律依据

1.《合同法》

第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。

2.中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）（尚未生效）

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

（1）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 

（2）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

六、类似案例

肖建勇、刘艳清等与惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2019）粤1391民初208号

本院认为，原、被告在合同中约定，被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用,该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,即交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。2015年12月22日，被告通知原告收房，原告也于2016年1月1日实际收房。参照广东省高级人民《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，原告收楼时应知道涉案房屋不具备约定或法定交付条件而同意接收房屋，嗣后又以房屋不具备交付条件为由主张收房之后的逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。因此，逾期交房违约金计算至原告收房之日止，被告实际逾期交房时间为2天，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，即80元（400000元×0.0001×2天）。

七、风险提示

1. 如果商品房不符合法律规定或合同约定的交付条件，买受人拒绝收房而导致房屋交付延期，应当由出卖人承担违约责任。

2. 如《房屋买卖合同》中约定应由出卖人履行通知义务，则即使房屋已取得工程竣工验收合格证，这不能免除房屋出卖人的通知义务。

3. 房屋装修标准不合格并不必然导致房屋无法交付，需合同具体约定。在房屋已竣工验收合格后，如在合同中对房屋必须达到约定装修标准才达到交房标准无具体约定，则买受人无权拒绝接收房屋。为防止纠纷，建议在《房屋买卖合同》中明确约定房屋装修标准符合一定条件后，出卖人才能履行通知交房义务。

4. 逾期交房违约金的计算。实践中有多种操作，第一种按照合同约定履行；第二种，如无合同约定，则可能按照中国人民银行同期贷款利率计算；第三种，按照“同地段同类房屋租金标准计算”。建议在《房屋买卖合同》中具体约定为好，如按照第三种计算，可能要聘请专业鉴定机构，可能会增加诉累。