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2023年3月，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。对于二手房带押过户类型、法律风险以及如何降低风险法律，怎么看？
杨律师回复：
一、带押过户法律及政策依据。根据《通知》，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
《通知》要求，根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》，不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。
二、带押过户好处。相较传统模式，“带押过户”具有明显的优势：
1、交易流程简化，效率提升。实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权变更登记同步办理，可大幅缩短交易时间，提升交易效率和便利度。
2、二是交易成本降低，负担减少。根据中介反馈，免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，降低交易成本。以一套市值100万元，按7成贷款额及1个月贷款期计算，卖方可直接节省“赎楼”融资成本约7000元。
3、降低了双方交易风险及保安全。传统模式下，抵押二手房交易过程中，二手房买家先把购房款交付给卖家再过户，对于买家而言，存在卖家挪用、卷钱跑路的风险，而“带押过户”则解决了这个问题。银行设立资金监管账户，买方首期款可以先存入监管账户，待完成产权过户登记和抵押权变更登记后，银行向资金监管账户发放买方购房贷款并按约定立即结清卖方贷款，剩余款项退至卖方指定账户，实现全流程资金闭环管理。一旦发生因查封、限制交易等情况导致无法过户的，银行则将资金原路返还，避免发生资金纠纷。
三、带押过户弊端（风险）。
1、实施带押过户后，虽然购房人成了新房主，但是刚开始老抵押并未注销，房屋依旧是老抵押的抵押物。购房人接着用房屋办理按揭贷款，在房屋上设定新的抵押，用新抵押来的贷款优先偿还之前老抵押所对应的债权。相关债务还清后，原房主的老抵押也就注销了，而之前的抵押权人银行也实现了债权。购房人作为新房主，开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。
在这一过程中，“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接，任何一个主体都必须及时到位，避免出现一些不必要的时间差。对于购房人而言，虽然可以实现过户，但是可能在一定期限内，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。
2、“带押过户”如果是跨银行操作，难度会更高。老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意，则难以实现带押过户。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。
四、如何规避或降低带押过户的风险呢？
1、买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。通过预告登记和公证，可以提前锁定交易，防止‘一房二卖’，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。
2、对于购房人而言，在核实拟购买的房屋可以“带押过户”的基础上，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差；作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
3、购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是“当事人另有约定的，按照其约定。”即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以，律师建议买受人或出售人在办理此项业务之前，电话向当地不动产登记中心、住房和城乡住建局、商业银行及公证处等部门核实，以免出现误差。
任何推动社会进步的制度创新都伴随着新的风险产生，如何规避或降低风险，这或许才是应当重点考虑的问题。
五、带抵过户流程图（流程图来源于“江门住建微信公众号”，如有侵权，请联系删除）
六、法律及政策依据：
1、《中华人民共和国民法典》
第四百零六条 【抵押财产的转让】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2、《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》自然资源部,中国银行保险监督管理委员会，自然资发〔2023〕29号
各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行：
为贯彻中央经济工作会议精神，落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。现通知如下：
一、 以点带面，积极做好“带押过户”
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
二、 因地制宜，确定“带押过户”模式
地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。
模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
三、 深化协同，提升便利化服务水平
各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核，实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。
银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。
四、 加强组织，防范各类业务风险
各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。工作中遇到的重大问题，请及时报自然资源部、中国银行保险监督管理委员会。
自然资源部
中国银行保险监督管理委员会
2023年3月3日
七、带押过户协议模板
（示范文本，仅适用于买卖双方贷款银行为同一银行情形）
甲方（转让方）：
证件号码：
联系电话：
乙方（受让方）：
证件号码：
联系电话：
丙方（抵押权人）：
证件号码：
法定代表人：
联系电话：
甲、乙、丙三方经友好协商，对座落于江门市 县（市、区）的 房产（房地产权证号： ）（下称该单元）的买卖达成以下协议：
一、甲方已将该房产的不动产抵押给丙方，抵押金额为人民币 元（他项权证或不动产登记证明号： ），现甲方拟将上述房地产所有权的 %份额转让给乙方，经三方协商一致，丙方同意在不注销上述抵押登记的情况下，先由甲方将上述房地产转让给乙方，由此产生的一切法律后果与纠纷由三方自行承担解决。
二、乙方购买该房产时因资金不足向丙方申请楼宇按揭贷款，经丙方审查后，乙、丙双方签订了合同号为 号的《**********合同》，同时甲、乙、丙三方共同办理“带押过户”手续。
三、甲方向丙方申请该房产转让给乙方，约定的转让价格为人民币 元（大写： 元），其中 元（大写： 元）由乙方向丙方申请个人住房贷款。
四、甲、乙、丙三方在办理“带押过户”过程中，同时办理该单元抵押权变更手续，变更内容包括：
（一）抵押人由甲方（转让方） 变更为乙方（受让方） ；
（二）主债权数额由人民币 （大写： 元）变更为人民币 元（大写： 元）；
（三）债务履行期限变更为： 年 月 日至 年 月 日。
五、甲、乙双方同意将乙方支付给甲方的首付款人民币 元（大写： 元）和乙方向丙方申请的个人住房贷款（以丙方最终审批为准）直接划入丙方以下监管账户，监管账户资金优先用于清偿甲方尚欠丙方的所有贷款本息（可根据交易双方意愿，约定首付款是否存入监管账户）：
账户名称： ；
账号： 。
对于监管资金清偿甲方尚欠丙方的所有贷款本息后的剩余款项，甲、乙双方授权丙方直接划至甲方在丙方开立的个人账户中：
账户名称： ；
账号： 。
甲方（签名）：
乙方（签名）：
丙方（盖章）：
日期：
地点：
