近期，不断有客户咨询提前还贷中，却遇到银行拖延或变相拒绝等问题。根据新闻报道，近期因房贷利率下调等，不少高位站岗的房贷购房者欲提前还贷，但不少银行为了阻止贷款人提前还贷，通过人为设置障碍等，有些购房人提前还贷预约业务已排到半年之后。对此，有客户朋友咨询，银行的操作是否合法？贷款购房者该如何维护自身合法权益？

杨登基律师回复：
一、如从法律规定层面严格讲，提前还贷不能算是购房者的基本权利，因《民法典》第五百三十条、第六百七十七条，并没有直接规定债务人在未征得债权人同意情况下，有权提前偿还贷款，但法律也没有限制债务人提前偿还贷款，仅规定“但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”如从上述法律条文分析，法律相当于走了中间路线，平衡了债权人与债务人利益，即默认了债务人有权提前偿还贷款（看似前后矛盾），但对于债务人提前履行债务给债权人增加的费用（成本），由债务人负担。

二、如从合同角度，因银行单方面拟定的《个人购房按揭贷款合同》每个条款均经过其律师或法务团队千锤百炼，在合同中必然会有关于购房者提前偿还贷款以及需承担违约金或赔偿金的条款约定。当然，如有合同没有约定或约定不明，则按上述法律规定，购房者（债务人）有权提前偿还贷款，只是要适当支付由此给银行（债权人）带来的费用损失。

三、既然法律并没有赋予银行限制购房者提前偿还贷款，除非合同条款有特别约定，反言之，购房者应可提前偿还贷款。但如合同中有条款明确约定，购房者不能提前偿还贷款，否则需承担贷款合同金额20%违约金赔偿等，则可根据购房者提前偿还贷款给银行带来的直接损失进行认定，该条款是否属于银行利用其优势地位单方面拟定的严重显失公平的格式条款，应认定属于单方面非法剥夺了购房者提前还贷权利而被认定为无效条款（该观点有待商榷，需结合具体条款认定）。

四、如银行通过设置各种不合理条件限制或拖延购房者提前偿还贷款，购房者该如何处理？（1）首先，购房者需看合同中关于提前还贷条款的约定。通常理解，按照合同约定操作。如合同没有具体约定要提前三个月预约提前还贷，银行原则上无权临时要求购房者提前三个月或更长时间等待提前还贷。（2）如因银行原因需导致购房者因提交材料或审批等导致提前还贷需等待数月，购房者需提前做好固定证据工作。如确实有银行故意拖延该事宜，购房者有权向银行监管机构反馈。（3）对于提前还贷需承担高额违约金等问题，购房者可对比其它商业银行的违约金条款比例（不懂可咨询律师或中介朋友等）。如发现提前还贷的违约金比例过高，购房者有权提出异议并要求降低赔付的违约金，因提前还贷给银行带来的费用损失远不及违约金高。

总之，有关部门如不能及时出台政策等调整“部分存量房贷与新增房贷之间利息差过大”问题，降低普通购房者因利息高负担重等，而在房地产市场观望情绪过重与房地产去库存之间矛盾将可能越演愈烈，提前还贷潮将可能加剧。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》

第五百三十条 【债务人提前履行债务】债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。

债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

第五百三十一条 债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但是部分履行不损害债权人利益的除外。债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

第六百七十三条【借款人违约使用借款的后果】借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

第六百七十五条【还款期限的确定】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第六百七十七条【提前偿还借款】借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。

法条主旨

本条是关于借款人提前返还借款的规定。

法条解读

在借款合同中，一般对返还借款的时间都有明确的规定，这一期限是贷款人与借款人根据借款人的生产周期、还款能力和贷款人的资金供给能力等情况，由借贷双方共同商议后确定的，借款人应当按照合同约定的期限返还借款。但是，在有的情况下，因生产经营状况或者其他情况发生了变化，借款人在合同履行期间不再需要所借的资金，出现借款人提前返还借款的情况。 　　

1999年合同法起草时，针对提前还款是否经贷款人同意及利息如何计算这两个问题，出现了不同的意见：

一种意见认为，我国当时借款人的返还能力较差，许多借款人到期不能返还借款，而借款的提前返还有利于将资金用于短缺的项目中，对于贷款人并无损害，也有利于国家的经济建设。同时，借款合同中的还款期限原本是为了借款人而设定的，借款人提前还款，实际上是借款人放弃了自己的期限利益，法律不能限制当事人放弃自己的利益，只要该放弃行为不损害公共利益和他人利益。所以，法律上应当作出鼓励借款人提前还款的规定，不应当再给提前还款的借款人增加过重的负担，提前还款可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款的期间计算即可。

另一种意见认为，提前还款实质上是一种不按照合同约定履行的违约行为。贷款人特别是金融机构对每一笔贷款的发放都有一定的安排，如果提前还款不需要经贷款人的同意并按照实际借款的期间计算利息，会打乱贷款人的资金安排计划，使本来应当收取的利息得不到收取，影响贷款人的经济效益和资金的流动。特别是在借款利率下调的情况下，会造成借款人利用提前还款的办法来逃避合同约定的利率，使贷款人合法利益受到损失。因此，提前还款应当经贷款人同意，同时按原借款期限计算利息。还有意见认为，借款人提前还款，只要提前10~20天通知贷款人，给贷款人一定的准备时间就可以，不必经贷款人的同意。 　　

对借款人提前返还借款需要考虑的问题主要是：一方面，如果借款人提前还款可以不经贷款人同意，并按实际借款期间支付利息，那么，贷款人会无法收到预期该收的利息，进而损害贷款人的合法权益。另一方面，贷款人为了保障能够盈利，对贷款的收回和再发放都有时间上的安排，如果借款人可以不经贷款人同意就提前还款，让贷款人自己承担因资金闲置造成的损失，既损害了贷款人的利益，对贷款人也不公平。如果规定借款人提前还款可以不经贷款人同意，并按实际借款期间支付利息，还与本法第530条第1款规定的基本精神相违背。本法第530条第1款规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。该款规定的基本含义是，债务人应当按照合同约定的期限履行债务，债务人提前履行债务损害债权人利益的，债权人可以拒绝债务人的履行。债务人提前履行债务不损害债权人利益的，债权人应当接受债务人的履行。债务人提前履行债务未损害债权人利益但被拒绝的，债务人依法可以采取提存等方式履行。但从另一角度来讲，如果借款人提前还款一律按原合同约定的期间计算利息，让借款人承担其不应当承担的义务，对借款人既不公平，也会打击借款人提前还款的积极性。 　　

对于提前还款问题，《日本民法典》第591条规定，当事人没有约定返还期限的，出借人可以规定一定的期间，催告返还。无论有无返还时间的规定，借用人都可以随时返还。在当事人已规定返还时间的情况下，如出借人因借用人在该时间之前进行了返还而遭受了损害，则出借人可以要求借用人对此进行赔偿。据此表明，在日本出借人是无权拒绝借用人提前返还借款的，只是借用人应当赔偿出借人遭受的损害。我国台湾地区“民法”第316条规定，定有清偿期者，债权人不得于期前请求清偿，如无反对之意思表示时，债务人得于期前为清偿。这意味着清偿期原则上是债务人的利益，而非债权人的利益。我国《贷款通则》第32条第5项规定，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”，但是并没有明确贷款人能否拒绝，以及如何计算利息等问题。 　　

根据本条规定，对于提前还款应当按照以下原则确定双方的权利和义务：首先，当事人可以在借款合同中对提前还款问题作出约定，按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。实际履行中发生提前还款的，按照约定执行。其次，当事人在合同中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，等于贷款人同意变更合同的履行期，因此，借款人应当按照变更后的期间向贷款人支付利息。在此前提下，需要特别指出两点：第一，借款人的提前还款行为不属于违约行为。这是因为还款期限原则上属于借款人的利益，提前还款是借款人放弃自己部分利益的行为，应当予以肯定。第二，如果提前还款损害了贷款人的利益，该利益不应当仅仅是指剩余借款期间的利息，而主要是指对贷款人经营秩序破坏超过利息损失的内容。剩余借款期间的利息损失可以由提前还款的借款人进行适当赔偿，而赔偿利息的多少，可以由人民法院或者仲裁机构根据具体情况按照公平原则确定。

第六百七十八条【借款展期】借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》

第三十条 借款人可以提前偿还借款，但是当事人另有约定的除外。借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期限计算利息的，人民法院应予支持。